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“给我一个支点，我就能撬起地球”。这是古希腊学者阿基米德的一句名言。
阿基米德的这句话，是想告诉人类他发现了神奇的“杠杆定理”。
在金融领域，杠杆同样神奇。当低成本资金源源不断进入一个领域，不断被监管者鼓励加杠杆，最终“即便是猪也能飞起来”。2015年的中国股市，和2016年的中国楼市，就是最好的例证。
现在，中国官方将把神奇的“金融杠杆”授予住房租赁市场！
据今天（9月13日）出版的、新华社主办的“经济参考报”报道：
业内呼吁和酝酿多年之后，我国面向个人投资者的公募REITs产品的启动已经进入轨道。记者日前获悉，证监会正在加紧研究制定相关的政策法规，而在国家鼓励住房租赁市场发展和多地推进租赁新政加大金融支持的大背景下，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。
所谓REITs，是“Real Estate Investment Trusts”的简称，可以翻译为“房地产投资信托基金”、“不动产投资信托基金”。
说白了，就是以不动产为投资方向，面向投资者募集资金，然后跟投资者共享投资收益的一种方式。可以分为公募、私募两种，投资方向可以包括拿地、开发写字楼、商场、住宅，或者租赁等多种方式。
很显然，国家目前不会鼓励在拿地、开发商品房等方面发行REITs。目前鼓励的方向是“租赁运营类、公寓类以及公租房等”相关企业的REITs。
目前，上述三类企业的融资方式不外乎：
1、到银行贷款，但贷款利率一般是在基准利率基础上向上浮动；
2、走银行的表外业务，这个成本比第一种方式更高；
3、民间融资，利率高过上述两种；
4、股票或者债券融资，这个成本低，但你必须是大企业或者上市公司。
公募形式的REITs 可以设立封闭期，并在交易所上市交易。这样，就给融资企业一个稳定的预期，可以放开手脚使用这些钱，而且成本肯定低于上述前3种融资。
事实上，目前已经有零星的REITs在发行、交易，都带有尝试性质。根据公开资料，截至2017年3月已经发行的REITs 已经超过91亿元。很显然，91亿元面对房地产这个每年10万亿规模的市场来说，只能算是杯水车薪。
如果国家大力鼓励“租赁运营类、公寓类以及公租房开发”的REITs ，即便是每年发行金额5000亿元，都可以对大城市的租赁市场产生显著的影响。
当然，国家还要配套政策措施，对这类REITs 给予税收优惠，就像目前给予租房企业、个人以税收优惠一样。
业内人士预计，中国住房租赁的市场空间将非常广阔。2020年国内住房租赁市场规模可达1.6万亿元，2030年则可达4万亿元。一线城市人口净流入多，尤其是北上深三大城市的住房租赁市场规模以年均15%的速度在增长。
由于租赁类的REITs 跟房屋租金挂钩，因此稳定性强，跟经济周期、股市波动的关联度不大，未来会成为回报稳定的投资品。不仅仅适合稳健型的个人投资者，还适合机构投资者购买，比如银行理财产品、保险理财产品都可以配置。
目前央行、银监会正在严查“消费贷”、“经营贷”流入楼市的问题，国家对于商品房市场的“金融杠杆”正在不断收紧。但另一方面，租赁类REITs即将全面推广。
由此可见，高层在用金融杠杆来调整楼市的利益格局。
杠杆的力量是巨大的，对于投资者来说，看清“杠杆”在哪里、顺势而为，这个非常重要！
那么问题来了：租赁类REITs 的膨胀，会不会让大城市房价出现显著下跌？我的看法是：很难！
原因很简单：目前大城市楼市调控出现了内在逻辑的矛盾，一方面想抑制房价，另一方面又通过建设共有制住房、保障房、租赁住房降低新移民进入的门槛。抑制房价的种种措施，最后很可能被不断涌入的人口增量抵消。
但短期来看，此举可以打破一致看涨房价的预期，让房价、房租在一定时期内保持稳定。
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