投资模型解析：如何投出一家赚钱的国际中端酒店？

在 分论坛·成本领先：经济&中端酒店投资大课堂 中，锦江酒店（中国区）凯里亚德酒店品牌主理人 李祖荣 带来了 《如何投出一家赚钱的国际中端酒店?》 的投资模型解析，分享中端酒店产品在 市场定位、成本控制和运营管理方面的打造策略。

锦江酒店（中国区）凯里亚德酒店品牌主理人 李祖荣

李祖荣在分享中强调，当前市场环境下，投资者不仅关注品牌的内涵，更看重实际的投资回报。对此，他 聚焦于投资回报=（收入-成本）/投资总额的基础公式，对已落地的实际案例进行解析 ，给投资者提供有价值的投资观察。

投资额：性价比与落地性

在计算项目总投资额时，除了品牌标准参考造价，还 需考虑包括建筑结构、水电系统、暖通系统、消防合规等在内的物业基础条件 ，确保条件符合酒店需求，明确隐性成本或额外改造费用。

投资人通过了解物业 基础条件中的隐性投资额、追求性价比的品牌产品逻辑、以及具有可落地性的造价清单明细 这三方面，可基本把握品牌酒店项目投资的关键，从而选择总额可控且具有投资性价比的酒店品牌与酒店项目。

凯里亚德产品具有现代简约的设计风格，开放联动的公区空间设计，注重档次和造价平衡的材料应用，以及布局合理的节能照明系统，持续追求产品投资性价比。同时，品牌方还可提供基于多个真实案例验证的造价清单明细，有助于投资人对照实际项目报价，确保品牌标准投资额清晰透明、可落地。

凯里亚德酒店大堂效果图

收入：项目价值与品牌溢价

区位商圈和标的物业的评估是对于项目价值的考量，而关于所匹配的品牌是否有足够的溢价能力，可以从 品牌规模、客户忠诚度和品牌差异化 三个方面来判断。

对于凯里亚德而言，其在中国已签约500多家酒店，在营260多家，超凯里亚德全球市场规模的60%， 凯里亚德在中国蓬勃发展，中国也已成为凯里亚德品牌全球最大市场 ；最新Q3数据显示， 全国凯里亚德会员消费房晚占比达62%，大客户消费房晚占比为6.6%， 显示出品牌较强的客户忠诚度；此外作为国际中端品牌，凯里亚德在中国市场本土化落地中具有清晰的品牌定位，其以大航海时代伟大探险家的勇敢探索精神为灵感，以“旅行、探索、世界”为关键词，以“Seize the Moment！活在当下，尽享此刻！”为价值主张，将极具特色的品牌文化深入落地到酒店空间设计及产品服务体验中，凸显了品牌显著的差异化与国际化。

成本：运营成本控制

酒店成本除了租金、折旧等固定成本，还需考量可变动的运营成本。具体来说，六大运营成本包括人力成本、客房成本、能源费用、早餐成本以及营销成本和维保及其他成本。而运营成本的控制除了 通过开业后的精细化运营管理手段，更重要的是基于运营管理模式和标准优化。 例如，凯里亚德通过属地精细化的运营管理、单店总委派模式、打包工资改为实收实付等方式，都有助于降低酒店的人力成本；控制人房比不超过0.25的同时考虑基于市场变化的门店架构调整，提升运营及服务效率；在客房成本控制方面，推动区域多品牌联合洽谈，灵活外包客房打扫及洗涤布草的方式节约成本。

市场竞争与未来前景

李祖荣认为，国际中高端酒店和本土中端酒店的竞争均已