■雄安新区新风向，将成为改革试验田：雄安新区在行政管理体制、城市规划与建设、房地产制度三大领域上“改革试验”最为明显。成为我们观察未来中国城市治理与发展的绝好窗口。我们认为，之前大家预期比较充分是在居民住房上雄安新区可能学习新加坡模式：公租房占主体，严格限制大规模商品房开发。但是目前需要特别关注的是在周边区域开发上，可能采用特色小镇模式：以新理念、新机制、新载体推进产业聚集、产业创新和产业升级，统筹城乡发展。新加坡模式和特色小镇模式，实际上也反映了我国在新型城镇化道路上的探索。
■特色小镇，雄安新区建设的新势力：5月25日至5月27日，聚焦雄安•中国新区经济及特色小镇高端总裁峰会在北京举行。会议以新经济、新模式、特色小镇落地以及京津冀一体化等为主要议题进行探讨，其中特色小镇建设成为热点。雄安的建设将为特色小镇带来基础建设、人口流量、产业基础三重优势，同时特色小镇也为雄安带来了绿色生态、新增就业、产业升级等益处。
■特色小镇建设东风已至，正待扬帆：我们认为特色小镇的建设已全副武装，理由有以下三方面：1.宏观层面的政策和资金支持为特色小镇建设提供坚硬的盔甲；2.国内外经验给以指导意见；3.旺盛的下游需求成为手持之利剑。第二批特色小镇候选名单发布在即，候选名额从第一批的159个扩大为300个，名单几乎翻倍。我们认为第二批名单的特色小镇中，河北特色小镇，尤其是雄安特色小镇有望发力。
■关注雄安新区特色小镇概念相关公司：特色小镇模式是我国新型城镇化进程中的一次全新尝试，也是京津冀一体化进程和城乡统筹发展的重要组成部分。我们预计雄安新区周边将涌现一批特色小镇，引领全国特色小镇未来的发展方向。建议重点关注布局雄安新区特色小镇的相关上市公司：南国置业、华斯股份、滨江集团、龙建股份、华夏幸福等。
写在前面的话：雄安新区横空出世至今已满两月。这两月中，雄安主题始终是资本市场关注的焦点，事实上，雄安新区的规划和建设一直在稳步推进。近期，雄安新区作为改革试验田的作用日益显现，通过对雄安新区新风向的研判，有助于我们把握京津冀甚至全国的改革和发展的新方向。本篇将重点分析雄安新区建设的最新趋势——特色小镇。
雄安新区作为“一张白纸”，除了疏解北京非首都功能，在京津冀一体化进程中发挥独特功能外，还将成为改革的试验田，我国城市规划、治理、发展的一些新思路将会在雄安新区先行先试。雄安新区改革阻力小，试错成本低，发展空间大的特点，令其成为完美的试验田。目前，雄安新区在行政管理体制、城市规划与建设、房地产制度三大领域上“改革试验”最为明显。成为我们观察未来中国城市治理与发展的绝好窗口。
（1）行政管理体制改革
根据4月26日下午雄安新区首场新闻发布会披露的相关信息，改革行政管理体制，深化“放管服”改革，是雄安新区接下来改革的重点内容之一。5月底，国家公务员局印发《关于公务员管理工作更好服务于京津冀协同发展战略的实施意见》，从全力支持雄安新区公务员队伍建设等七个方面提出了具体实施举措。
意见支持京津冀地区开展公务员管理改革试点，强调将全力支持雄安新区公务员队伍建设。围绕雄安新区建设和发展需要，从公务员职位管理、考试录用、考核奖励、培训监督等方面，鼓励并支持雄安新区先行先试，创新公务员管理政策，建设一支符合雄安新区发展需要的高素质专业化公务员队伍。同时，将雄安新区公务员培训纳入国家对口培训计划项目，实施对口支援、精准施训。在开展培训需求调查的基础上，重点围绕服务保障京津冀协同发展、新型城市化管理、交通一体化、生态环境保护、产业升级转移、科技创新、对外开放、脱贫攻坚等内容，统一组织协调专家师资力量，通过送讲座到基层、组织巡回授课、录制专题课件等形式开展培训。
“吏治”是治理的基石，公务员改革的试点拉开了雄安新区新增管理体制改革的大幕，未来或将释放更多改革红利。电子政务等更多改革机会未来也值得关注。
（2）城市规划与建设变革
与其他城市不同的是，雄安新区的规划和建设从“一张白纸”起步，具有规划先行的特点，从规划之初就着力避免大城市病，力求做到先谋后动，不留历史遗憾。目前，雄安新区总体规划、起步区控制性规划、启动区控制性详细规划及白洋淀生态环境治理和保护规划等“1+N”规划体系正在抓紧编制中。其中，计划将30平方公里启动区的控制性详规和城市设计，面向全球招标，开展设计竞赛和方案征集。
我们在上个月初的专题报告《雄安“满月”，三视角再观“千年大计”》中，对雄安新区的规划和建设思路进行了详细的分析。从规划视角建议重点关注环境保护、地热开发和智慧城市相关主题。建设视角预计PPP将成为主要建设模式，重点关注装配式建筑、地下管廊、轨道交通相关主题。
（3）房地产制度变革
我国各个城市的土地、财税、房价问题交织错节，牵一发而动全一身，迟迟无法获得较好的解决。
从土地政策角度看：公开招标有偿出让土地使用权，为地方政府提供了大量预算外资金来源，长期以来已经造成了地方政府对土地收入越来越依赖，有动力维持较高的土地价格。
从财税角度看：当前中国税收制度中流转税独大，财产税体系缺失，税收调节功能失效。由于未能建立起独立而合理的地方税体系，地方政府正越来越依赖土地收入，经济发展的可持续性堪忧。从长期看，房产税作为财产税体系重要的组成部分，有利于理顺和建立合理的地方税体系，未来势必推行。
从房价角度看：房价高企刺激了投机需求，而房地产投机有进一步推升房价。房价畸高提高了居民的生活成本和企业的经营成本，也对青年人创业创新和商用发展造成抑制，打击了经济的活力。
雄安新区有望同时从土地、财税、房地产制度三个方向进行改革。
5月9日，河北省委书记赵克志5月9日在人民日报理论版刊发署名文章：我们研究建立土地收储制度，强化政府统一管理，依法依规、分类处置土地开发遗留问题，铁腕治理违章占地用地，不搞土地批租，不搞土地财政，严禁大规模搞房地产开发……研究制定与新区功能定位相适应的人口和住房政策，探索全新的房地产改革路子，满足民众住房需求，打造政策高地、成本洼地。
5月10日，河北省常务副省长、雄安新区临时党委书记袁桐利专访文章：将对新区土地出让情况进行清理整顿、分类处置，以改革创新的办法研究制定适合新区发展需要的住房保障体系，不搞大规模土地批租、不搞土地财政，严格限制商品房开发，让低房价成为新区吸引创新要素的一个核心竞争力。
我们认为，之前大家预期比较充分是在居民住房上雄安新区可能学习新加坡模式：公租房占主体，严格限制大规模商品房开发。但是目前需要特别关注的是在周边区域开发上，可能采用特色小镇模式：以新理念、新机制、新载体推进产业聚集、产业创新和产业升级，统筹城乡发展。
新加坡模式和特色小镇模式，实际上也反映了我国在新型城镇化道路上的探索。
5月25日至5月27日，聚焦雄安·中国新区经济及特色小镇高端总裁峰会在北京举行。会议以新经济、新模式、特色小镇落地以及京津冀一体化等为主要议题进行探讨，其中特色小镇建设成为热点。
特色小镇的崛起与雄安的发展相得益彰。雄安定位为首都副中心，具有疏解首都人口、打造宜居样板城市的重要职能。雄安的建设将为特色小镇带来基础建设、人口流量、产业基础三重优势：
1.雄安的建设为其周边城市提供便利的交通设施，也为生态旅游小镇的崛起提供硬件的便利；
2.雄安人口规模的不断扩大还将为各类特色小镇提供广阔的市场。因此我们认为得益于雄安新区的发展和建设，以产业和旅游为定位的特色小镇将迎来发展契机；
3.雄安将作为北京相关产业转移的核心目的地，大量的产业转移为特色小镇的建设提供产业基础，同时创造新就业机会。
与此同时，我们认为特色小镇的发展也将为雄安带来福利：
1.生态特色小镇的建设将为雄安带来环境优势，促进绿色雄安的建设；
2.特色小镇为雄安人口的配置和分流提供保障，不仅锁定本地潜在外出务工人群，也将吸引已在外务工人群返乡就业；
3.目前雄安周边的大部分工厂已经处于停工整顿状态，导致部分周边居民暂时性失业。我们认为特色小镇的发展将这部分就业人口从原有的污染产业转移到旅游生态、轻工业等低污染产业，可以实现在保护环境的同时解决就业问题。
目前河北公布的首批82个特色小镇包括30个创建类名单和52个培育类名单，在这82个名单中，保定市的白沟特色商贸小镇、定兴县非遗小镇、雄县京南花谷小镇、清苑区好梦林水小镇，廊坊市的霸州市足球运动小镇、文安县鲁能生态健康小镇、高阳县庞口农机商贸小镇，沧州市的肃宁县华斯裘皮小镇、任丘市的中医文化小镇和任丘市白洋淀水乡风情小镇这10个特色小镇均在雄安附近，涉及的领域也包括旅游、生态、文化等服务行业以及服装、农机、裘皮等特色产业。
事实上，北京和河北两地早在2016年就开始规划特色小镇建设，北京表示将花百亿重金打造42个特色小镇，河北也将出资2000亿资金打造100个特色小镇（信息来源详见文末注释）。北京在《北京市“十三五”时期城乡一体化发展规划》强调在十三五规划期间，要在新型城镇化和新农村建设中取得成效，建成一批功能性特色小城镇，同时分类推进小城镇，打造一批各具特色的健康养老镇、休闲度假镇，带动农民增收。河北发改委在2016年8月和10月相继发布《河北省特色小镇创建导则》和《关于建设特色小镇的指导意见》，加快河北特色小镇发展，并加速产业升级。《关于建设特色小镇的指导意见》从建设面积、景区标准和产业类型三个方面对特色校区进行规划。在规划面积上，强调雄安的规划面积控制在3平方公里左右，建设用地面积控制在1平方公里左右，聚集人口则控制在1万至3万区间；在景区标准设定上，所有特色小镇要按3A级以上景区标准建设，旅游产业类特色小镇要按4A级以上景区标准建设，并推行“景区+小镇”管理体制；在产业选择上，特色小镇以产业集群、文化旅游、健康养老产业为主，同时选择性地挑选皮衣皮具、红木家具、石雕、剪纸、乐器等产业进行发展。
我们认为特色小镇的建设已全副武装，理由有以下三方面：1.宏观层面的政策和资金支持为特色小镇建设提供坚硬的盔甲；2.国内外经验给以指导意见；3.旺盛的下游需求成为手持之利剑。
（1）政策+基金双重保险，为特色小镇筑起护城河。2016年7月1日，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部三部联合出台文件，计划在2020年争取培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇。2017年的政府工作报告也强调支持中小城市和特色小城镇发展；3月24日，在北京举行的中国新型城镇化发展高峰论坛暨首届特色小镇合作开放大会，成立特色小镇培育发展联盟，并联合学界、业界一起探讨特色小镇发展和升级问题。4月13日在北京展览馆举办主题为“展示特色小镇建设成果，推动特色小镇产城融合”的特色小镇博览会。因此我们有理由认为2017年将成为特色小镇规划元年。在国家政策的推动下，各省市也分别给出2020年（2020-2025年）的小镇规划。除了高战略地位之外，资金的支持也为特色小镇建设保驾护航。在资金方面，国家开发银行的融资规划及融资方式等创新为特色小镇的建设提供资金支持，如通过PPP方式解决融资困难问题等多样化手段。
（2）欧洲和日本均有成功的特色小镇发展先例。欧洲的特色小镇基于历史和文化，凭借产业鲜明、文化特色显著为优势，发展旅游行业，如瑞士的达沃斯小镇、法国的普罗旺斯小镇以及英国的温莎小镇。日本的“一村一品”项目，是基于日本的农业产业特色，发展休闲农业，如群马县的世田谷区（绿色休闲）、大分县的雪子寿司。“旅游”和“产业”相结合是欧洲和日本特色小镇的发展经验，同样也成为我国第一批试点的特色小镇的两大发展主题，在首批建设的127家特色小镇中，旅游小镇占64家，历史文化为主的小镇有23家。
（3）旺盛的下游需求刺激旅游小镇的崛起。近年来浙江如乌镇、长兴、安吉、桐庐等毗邻上海、杭州等大城市的旅游小镇如雨后春笋般崛起，以大城市为核心的周边游成为黄金周的主要选择，2016年周边自助游市场规模达到65.48亿元，增幅高达47.79%，远高于同期旅游行业增长速度的13.6%。围绕人口密集的北上广深等大城市周围布局的特色小镇将成为节假日短途旅行的绝佳去处，同时高涨的旅游需求和有限的时间也为周边游提供了时间和客流量的保障。因此我们认为以北上广深为核心城市的周边特色小镇将凭借其特色产业赢得足够的客户。
3.1 特色小镇多重优势促落地生根
特色小镇的建设可以解决中国城乡建设中的城镇化和产业升级两大难题。特色小镇的建设依靠产业吸引周边农村人口进城，可以有效提升当地居民收入，实现新型城镇化；同时以轻污染产业为主导产业发展起来的产业小镇，配备齐全的生态园林建设，有效改善生态环境。
特色小镇的发展本质上需求和供给两侧相互发力促成的结果。一方面，居民收入增加带来的消费升级势必要求产业随后升级。同时伴随着局面消费的多样化诉求逐步提升，对体验式和个性化消费的需求进一步提高，特色小镇的建设以当地产业为特色的模式满足了群体的个性化需求和观感式体验。
特色小镇的建设中，产业是支柱，特色是精髓。目前的特色小镇中旅游业和实体产业集群是两大主要模式，我们认为在第二批特色小镇名单中，旅游+产业的模式仍然占据主导地位：原因在于：旅游行业具有前期投入成本低、轻资产、盈利能力强等优势，产业集群以原有产业为基础，后续开发商贸零售等配套设备，可以实现在保证盈利性的情况下，进一步提高居民收入，改善民生。不仅如此，旅游+产业的模式均为复制性较强的模式，因此既可以在发展过程中参考前者的经验，同时自身的发展经验也可以作为后续特色小镇的参考样板。
特色小镇的建设实际上是内外合力相互作用的结果。如产业集群的发展实际上是地区经济发展诉求、人民收入增长的一种方式，政策和外部资金的支持为地区基础设备完善提供便利条件。因此特色小镇的建设实质上是在带动当地经济的同时，由于其产业的吸引效应，吸收周边大城市人口，解决大城市病。
除了特色小镇的优势外，特色小镇的盈利模式也非常清晰。以旅游为例，旅游产业的主要盈利来源分为公司经营收益和政府补贴或税收优惠等两个部分。
3.2 对标第一批项目，第二批雄安特色小镇有望发力
第一批特色小镇项目由申报的159个，最后确认为127个。在申报的项目中，依据候选特色小镇近5年的发展情况，包括环境（重大环境污染、重大生态破坏）、社会秩序（重大群体性社会事件）、产业安全性（无重大安全生产事故）、文化保护情况（历史文化遗存破坏现象）等维度综合考量后选取合适的特色小镇。首批入围的127个特色小镇中，浙江数量最多，占8个。其中6个小镇均是基于当地的原有的产业集群发展起来，另外莫干山和上垟镇则是依赖于优美的生态环境，打造旅游小镇。值得注意的是，产业和旅游的划分并非有明确的界限，有两者同时的驱动小镇：如丽水市莲都区大港头镇；也有旅游驱动，如湖州市德清县莫干山镇；也有产业驱动的：如嘉兴市桐乡市濮院镇。
第二批特色小镇候选名单发布在即，候选名额从第一批的159个扩大为300个，名单几乎翻倍。在第二批各省（区、市）特色小镇推荐名额分配表中，江苏省、浙江省、山东省、广东省名额最多，为15个；四川省13个；河北省、安徽省、福建省、河南省、湖北省、湖南省、贵州省、云南省、陕西省并列第三，均有11个；北京市有5个。河北的候选名额为11个，相较于第一批中同为落地4个项目的其余6个省市，我们认为第二批名单的特色小镇中，河北特色小镇，尤其是雄安特色小镇有望发力。
3.3 上市公司的特色小镇模式初探
现有上市公司对特色小镇的布局仍然以地产企业、服务运营类企业（旅游和特色产业）为主，房地产具体涉及到土地一级开发、二级房地产开发；旅游类企业主要涉及景区的运营管理项目，特色产业运营则主要指参与到特色产业链环节中。其中传统地产企业如华夏幸福、万科A、华侨城A、碧桂园等均参与特色小镇建设，而中青旅则是以乌镇和古北水镇的运营管理为主参与到特色小镇的建设中，华斯股份则是裘皮小镇产业链中的龙头企业。
4. 关注雄安新区特色小镇概念相关公司
特色小镇模式是我国新型城镇化进程中的一次全新尝试，也是京津冀一体化进程和城乡统筹发展的重要组成部分。我们预计雄安新区周边将涌现一批特色小镇，引领全国特色小镇未来的发展方向。建议重点关注布局雄安新区特色小镇的相关上市公司：南国置业、华斯股份、滨江集团、龙建股份、华夏幸福等。
华斯股份：公司3月15日公告称，华斯裘皮城及其配套被认定为河北省第一批创建类特色小镇——“华斯裘皮小镇”。沧州市肃宁县是“中国裘皮之都”，形成了珍稀毛皮动物养殖、市场集散、原皮硝染、裘皮服装加工、研发设计、内外贸易完整的产业链，华斯股份就是集裘皮行业完整产业链于一体的龙头企业。已经被认定为河北省第一批特色小镇，能否升级为国家级第二批特色小镇值得期待。
滨江集团：公司今年3月18日与电建地产签署了《中国电建地产集团有限公司与杭州滨江集团股份有限公司战略合作协议》。根据约定，双方将发挥专业所长，积极促进符合双方发展战略的房地产开发项目合作。据证券时报报道，4月雄安新区战略公布后，双方又进行了进一步的沟通，电建地产也邀请公司共同开发雄安新区特色小镇建设。滨江集团目前正在打造临安文化休闲旅游养生小镇，在小镇建设方面具备一定的优势，而且具备高品质的开发能力。根据公司在互动易平台上披露的信息，临安天目山小镇目前处于方案报批阶段，预计今年年内样板房开放。
龙建股份：公司在上证e互动披露，2017年3月30日公司董事长尚云龙同志代表公司出席“河北省旅游投融资大会”，会议中与受邀嘉宾以“创新特色小镇开发与建设”为主题，进行了交流和互动（但会中并未就雄安建设特色小镇事项进行商讨）。
华夏幸福：2016年11月，公司发布了特色小镇战略，计划将在未来三年在环北京区域、沿长江经济带以及珠三角区域等大城市、核心城市的内部以及周边布局百座特色小镇。华夏幸福打造的特色小镇与其“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作产业新城模式一脉相承。目前大厂影视小镇、香河机器人小镇、嘉善人才创业小镇已经建立并初具规模。足球小镇、健康小镇和葡萄小镇根据公司公告也将陆续推出。位于京津冀地区的特色小镇布局数量较多。
■风险提示：
1、部分特色小镇盈利性存疑；2、特色小镇培育时间较长
注释：信息来源：北京《北京市“十三五”时期城乡一体化发展规划》；河北《关于建设特色小镇的指导意见》
