存量房贷终于降了，这波新政刺激有多大

原本计划今天写杭州楼市的，最近二手房成交量大降，那是要老命的！

然而就在刚刚，人民银行针对楼市推出一揽子新政，我没有一点意外，也没有一点惊喜。

正如上周文章里说的，九月都快结束，市场没有一点“金九”的气氛，政策已经到了不得不出的地步。

那么这一波政策，对市场有多大的刺激作用？

“八月十六卖月饼”，用这句话来形容今天楼市的新政，挺合适的。

先简单整理一下相关的三条：

1. 降低存款准备金率 0.5% ，年内择机进一步下调 0.25%-0.5%，刺激银行放贷；

2. 降低存量房贷利率，平均降幅 0.5%（注意了，是平均，不同城市的利率政策下限不一样，所以下调幅度也不一样），减轻居民还贷压力，刺激消费；

3. 二套房下调首付比例，从 25% 到 15% ，让大家买房。

很多人特别关心第二条，帮大家算一笔账，当前存量房贷平均利率大约在 3.92% ，此次降低 50 个基点，如以商贷额度 100 万元、贷款 30 年还款方式计算，每月月供减少大约 280 元，30 年可以减少利息支出共 10 万元。对普通家庭来说这等于发钱了。

车友群里，有人就在感慨：“对于前几年利率高位站岗的我们来说，存量房贷款利率下调真的是很好的抚慰，省下的钱可以给娃报英语班了”。

说实话，这波新政对新房和存量房销售的影响不会很大，本质上是让银行让利，损失净息差，给老的购房人省钱，但对于提升信心是有帮助的。

7 月份，我就在“16 号内参”中提到，下半年降低存量房贷利率箭在弦上，不得不发。因为现在市场没有更高的投资回报，新旧房贷又存在高息差，所以提前还贷成了老百姓投资的新方式。即使借新，也是为了还旧。

主动降低存量房贷利率，对经济和社会能产生多方面的积极作用，尤其在目前的就业环境下，可以缓解家庭财务压力，有一部分流入消费是肯定的。

就楼市来说，二套首付降到 15% ，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，其目的就是希望增加成交，让市场流动起来。当然，这招对目前楼市的刺激作用微乎其微，因为市场缺的不是需求，也不是缺首付，而是预期。

“你不买、我不买、明年还能降 200 ”，这就是很多潜在买房人目前的心态。不是说房子不能跌，而是别跌这么狠。

目前，部分新一线城市采取造地王，建豪宅，让有钱人来稳定市场，扭转房地产预期，但效果一般。北上广深还有秘密武器，估计扛不过下个月，就会有进一步政策开放。

买套房子最高可以贷款 85% ，这应该是历史最低了（据说有些小城市能做到更低），央妈能做的都做了。

部分一线城市房贷利率也已经降到 2.9% 以内，历史最低。

结合目前的数据看，今年金九银十肯定是没有了，未来一个月，各地肯定还会释放更多利好政策，能止住量的下跌就算很好了。我倒不是悲观，短期效果都不会太好，但从长期来看，政策越是发力，人口越是加速往大城市迁移，数据已经有指向了。

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