学区焦虑引发的楼市小阳春

这几天，内参一直在思考一件事：如何在不放大市场焦虑的前提下，相对客观地把近期厦门楼市的真实市场表现转告大家。

最后发现，如果内参把最近真实的市场表现写出来，就必然给购房者带来焦虑。

所以，本文就不过多讲述近期诸多有可能放大焦虑的涨价事件和案例了。但，结论观点必须鲜明：

厦门楼市本轮下行已结束，2018年10、11月是本轮最底部，市场正在逐步回暖，后续虽仍然还有波动，甚至阶段性向下波动，但房价已不可能再回到去年冬天。

在前几天的文章 《开年后，厦门楼市素描》 中，内参提到：此轮回暖有别于2016年4月和2017年3月“一起疯”的行情，呈现出明显的“传导式”回暖。而这样的传导，主要以学区作为“导热体”。

很多参友表示不过瘾，今天内参会用更多实际案例来分析和佐证。

首先，我们必须明确一个前提， 本轮回暖不是周期性的整体上升行情，而是学区焦虑驱动下的一波阶段性小阳春。

作出这个判断的依据如下：

1、 信贷环境没有大幅度宽松，调控政策没有彻底放开 ，特别是限购、限售等大杀器仍严厉执行中，这两个前提条件没有发生本质变化，楼市就不可能整体性上升，房价也不可能全面上涨。所以，本轮回暖一定是阶段性的，局部性质的。

2、厦门私立教育不发达，公办教育资源是绝大部分人的唯一选项。2018年厦门小学一年级学位的紧张状况，把小孩未来几年要上小学的家长吓了一跳，有户口没房子只能保证有公办学校就读，房子户口都没有靠积分的有很大概率被派位到民办学校，甚至还有没学校读无奈回老家原籍的。2018年10月，厦门落户门槛放低（放开岛外户籍迁入岛内的口子），未来几年户籍人口新增数量大幅度提高已经是可以预料的结果，还有一波岛外迁入岛内的户籍人口，眼看“竞争对手越来越多”， 学区焦虑重压之下，何以解忧？唯有买套房子让学位更保险。

这也是为何内参在去年就料定今年上半年会有一波回暖潮的原因所在，这也是这一轮低总价学区房领涨的原因所在，毕竟， 学区是刚性、普遍性需求。

由学位预警引发的学区焦虑，在信贷和调控没有发生本质转变的前提下，在市场上自然会呈现出以学区为“导热体”的“传导式”回暖。

当这种市场态势确立时，市面上更多人买得起的热门学区的低总价房源，一定最抢手，也会最先被抢，然后价格领涨。

这部分领头羊，必须具备两个条件，其一，属于全市范围内的热门学区，至少 中等偏上水平 ；其二，学区的划片内有大量低总价房源， 以250-400万为主要区间 。

同时符合这两个条件的区域主要有： 松柏（松柏一小）、莲花（厦二实小）、万寿（思明二实小）、槟榔（槟榔小学、滨东小学、外附小）、海沧桥头（双十附校）、海沧未来海岸（北师大附校）、集美新城核心区（新建中的外国语校区）。

所以我们看到，这些区域中小户型的房价在 年前 就已经普遍上涨。

低总价房源被扫得差不多，在售房源价格上调，无法追加购房预算的需求只能降低学区档次，退而求其次，选择低一档的还没涨价的学区房。