任何一个项目楼盘的户型面积都不可能完全一致，而户型面积的最终确定，受多方面因素影响，包括项目容积率、楼盘档次、竞品楼盘、市场成交数据、目标客户需求、房企销售目标，甚至公摊面积。
上周，有人提问：高层住宅的常见层数11层、18层、26层、33层是如何确定的？
同为3房户型，为何有的是53㎡三房，有的是97㎡三房，还有的三房面积能达到120㎡，甚至更多？
其实，任何一个项目楼盘的户型面积都不可能完全一致，
而户型面积的最终确定，受多方面因素影响，包括项目容积率、楼盘档次、竞品楼盘、市场成交数据、目标客户需求、房企销售目标，甚至公摊面积，等等。
下面，为大家深扒一下这个问题。
三房户型的各面积段分类
首先，小编要对各面积档的三房户型进行分类，分类原则来源于实际使用需求。
1.多层建筑
80㎡以下三房
，通常都要通过局部改造（例如封闭阳台）才能勉强达到2个居住空间加一个工作空间（书房）的使用功能，同时公共空间（客厅、走道）会很大程度的压缩——
这种三房有时候被称为两房半，往往要通过赠送面积或者改造才能达到基本使用功能。
2.
80-90㎡的三房户型
，能勉强提供两个居住空间加一个工作空间（房间尺寸较小），客厅通常兼做餐厅使用，卫生间有可能无开窗——
这类为紧凑型三房。
3.
90-100平米的三房户型
，比较常见的三居室，三个居室空间尺寸适中，书房可以兼作为卧室使用，还可以做到双阳台，卫生间能独立采光通风，餐厅也有可能相对独立——
这类为经济型三房
。
4.
100-110平米的三房户型
，其居住舒适度和完善的功能是这类户型设计的首要考虑。首先是房间尺度，这类三房户型必须保证各房间床旁设计有足够的衣柜的尺寸，餐厅、客厅独立并有较好的尺度，第二，像105㎡以上的户型还应该出现双卫设计（两个卫生间）——
这类为舒适型三房
。
5.
110-120平米
，双卫设计（独立开窗），各房间有舒适尺度，并充分考虑生活便利性——115平米以上户型，储藏空间，主卧进入式衣橱都会成为常规配置——
这类即平时所说的大三房户型（高档三房）
6.
120平米以上的三房户型已经算豪华了
，前面讲的都有，只是尺寸更宜居，还有可能出现入户花园等奢侈型配置。
以上这些都是指多层建筑的三房面积档。如果是高层建筑，全部在此基础上加5平米左右的公摊。
5个决定户型面积段选择的关键因素
在了解了这几个三房面积段的分类后，我们再来分析，究竟有哪些因素决定了项目楼盘的三房面积段选择？
1.项目定位和目标客户需求
项目定位和目标客户需求应该是户型面积段的最重要决定因素。因为项目的档次定位不同，决定了其目标客户的不同，而不同档次客户群的生活习惯、居住观念，导致其对户型面积的要求存在巨大差异。
比如
80㎡以下和80-90㎡的紧凑型三房，通常对应的是刚需楼盘
，尤其体现在房价较高的一线城市。因为这个面积段的三房户型一般都针对年轻两代居，主攻30岁以下年轻家庭，是主卧室+儿童卧室+书房的结构。另外，它也是租赁市场很受单身或者年轻无孩家庭热捧的三房面积段，因此也是投资型住宅的主力。
90-100㎡、100-110㎡这两个面积段的三房户型，则主要针对有一定经济实力的两代居或有实际需要的三代居（老人帮着带小孩）。
当作为三代居使用时书房功能可以取消，作为老人卧室使用。因为家庭人口的增加，对房间功能的需求也相应增加了，所以独立的餐厅，衣橱空间等都成为必须考虑的。
