刁盛鑫：国内房价暴涨，海外投资政策收紧，海外房产还能买吗？怎么买？

国内房价暴涨，海外投资政策收紧，海外房产还能买吗？怎么买？

■ 文 | 刁盛鑫 ☞钱坤大挪移六级学者刁无忌

年后国内楼市新闻不断，一会学区房暴涨，一会政府出调控政策等等，不停刺激着大家的眼球。楼市连续多年上涨，发展到现在已是全民一致看多，一致认同北上深永远上涨了。而这个时候我们应更冷静点。

大家都知道，这一轮上涨的根本原因来自于信贷放松、触发居民大规模加杠杆和置换交易，从而导致部分热点城市房价大幅上涨。

而目前的情况是，国内通胀加速，PPI、CPI大幅上升；另一方面监管层加强防范风险，央行货币政策不可能这么持续宽松下去；而且国际上美联储已经加息，欧洲、日本货币政策也开始收紧。在这些情况下，自2014年年底以来的宽松周期其实已告一段落。

未来楼市必将分化，不是所有房子都能涨，只有地方经济发展良好、人口持续流入或未来可能流入的地方才能涨。比如北上广深等强一二线城市，以及京津冀、长三角、珠三角等重点城市。而其它中西部不发达的七八线小镇就需慎重考虑了。

来看看有钱人的选择吧。毕竟房子不光普通老百姓喜欢，有钱人也喜欢。他们除了购买北上深房产外，还喜欢购买海外房产。据胡润研究院1月份发布的《2017中国高净值客户海外置业展望》报告显示，接近半数的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要标的，平均拥有2.3套海外房产，且拥有4套及以上海外房产的人群占比高达15.6%。

从房产类别来看，公寓和别墅居多，商业地产因投资门槛、政策风险、投资回报波动风险及投资者对当地经济环境不熟悉等原因，占比较低。可见，住宅型地产以其稳定的投资回报率，更受高净值人群的青睐。

海外住宅之所以受高净值人群欢迎，有两大原因。一是海外房产的价格相对境内较低，而且有较高的租金现金流；二是个人投资者购买海外房产，可以分散投资风险，毕竟国内需要考虑很多风险因素。

很多人咨询买什么地方的房产好，其实这个问题得看个人需求，比如选择是给孩子留学就业、还是自己养老度假，或是资产业务涉及地，或是自己熟悉的海外目的地等等，个人需求不一。单纯投资的目的，可以选择稳定强势回报率高的房产，参考下大数据。

2016年第三季度数据显示，中国已成世界第一大跨国商用不动产投资国，主要投资地在美国。最主要的投资城市为纽约，2016年前三季度不动产投资达331亿美元。其次是伦敦（170亿美元）和洛杉矶（157亿美元）。

综合境外第三方机构美国无线电公司（RCA）与仲量联行的数据显示，人民币资金偏好投资的国家与城市为：纽约18%、伦敦16%、香港14%、悉尼11%、吉隆坡8%、新加坡4%、墨尔本4%、洛杉矶3%，安特卫普2%。

另外一个数据，全球投资回报率最高的城市分别为温哥华、奥克兰、惠灵顿和悉尼，这4个城市的回报率均在30%以上，而租金回报率最高的城市为奥兰多、休斯顿和剑桥，平均收益率超过10%。可以看出，美国、新西兰、英国、澳洲等都是不错的选择。

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