本文为房产炼金术第7篇
在“房产炼金术”此前的一系列文章中，我们已经详细探讨了房产投资中几个必须谨记于心的重要命题：
亲爱的淘房志粉丝们，我希望“房产炼金术”中的每一篇文章，都能帮助你掌握房产投资里的一个重要概念，都能帮助你实现一次重要的认知升级，都能帮助你逐步更新自己的思维模式。
是的，我极为认同这样一句话：
贫穷的本质其实是一种思维方式。
同样，财富自由的本质，其实也是一种思维方式。
因此，房产炼金术最核心的内容并不是告诉你今年的房价到底是涨还是跌？也不是告诉你未来哪座城市的房价将涨得更猛？甚至也不是告诉你总价500万到底该买龙华还是沙井？
（当然，我们也会探讨这些大家最关心的、也最急功近利的问题。）
而是希望能彻底刷新你的思维方式！
当你真的成功建立起一种正确的思维方式时，通过房产投资实现财务自由将成为一件水到渠成之事。
今天，我们聊聊全世界的投资人，包括房产投资人都非常容易陷入的一个投资陷阱，甚至可以说是投资黑洞。
而且，也许越聪明的投资人越容易陷入这样的黑洞。
这个恐怖的投资黑洞就是：高风险负债。
如果说初级投资者们最大的一个问题是难以克服畏惧心理、面对机会总是犹豫不决迟迟不敢出手的话，不少资深投资者最大的一个问题则是无知者无畏、过度负债而导致风险敞口过大。
甚至有一位著名的O姓投资者号召粉丝们
——要追求负债！
——要进行杠杆式负债式发展！
O先生甚至宣称：这个世界上真正赚钱的是什么？是债务。
这些“负债崇拜式”投资者们的基本逻辑如下：
既然我们生活在一个纸币必然贬值的世界。
尤其在中国，通货膨胀的速度大约为每年12%，也就是说物价每6年翻一番。
因此，第一，不要持有任何货币，包括人民币、美元、欧元等等。
第二，也不要持有任何银行存款，因为将钱存在利率极低的银行是一件极其愚蠢的事情，只能带来自身财富的不断贬值。
第三，如果年化通胀12%，而利率只有4%，则什么资产升值最快？是债务。
因此，如果你想跑得比全社会更快，快过22%，你得追求负债。杠杆式、负债式发展，并构建以房贷为中心的资产组合包。
听上去是不是很有道理？
是不是很有煽动性？
你是不是已经恨不得立即狂奔回家，取出房产证，再迅速冲向银行抵押套现出几百万，然后冲向深圳的某个售楼处买买买？
然而，真理向前迈出一小步，也许就成了巨大的谬误！
如果说“杠杆式负债式发展”真的是最佳投资策略的话，那么当今中国最成功的房产投资者群体只能是
——金朝阳学员们了！
那也就没O先生什么事了！
当然，我们也不会看到媒体上大量的“金朝阳900亿崩盘！”“投资者跳楼、失联、负债千万！”等等触目惊心的报道了。
“负债崇拜式”投资者们的一大荒谬之处在于，以一种理工科直男癌患者惯有的线性思维方式＋半通不通的所谓奥派经济学，就误以为已彻底看透了纷繁复杂风云变幻的投资世界，就误以为已彻底掌握了房产投资的一切秘诀。
事实上，上述的“负债崇拜式”投资学仅仅适用于一个理想化的恒定的经济世界。
即，每年货币恒定贬值12%，每年存款利率恒定3%，每年房价恒定增长22%。
事实上，在这样一个极度线性化的虚构世界里，连傻子都会知道：既然每年房价恒定上涨22%，那只要我的借款利率低于22%，那当然就能稳赚！
在这样一个线性化的虚构世界里，最简单的赚钱套路当然是：
尽最大能力去借到尽可能多的利率低于22%的钱，然后去购买尽可能多的每年恒定增长22%的房产！
可惜的是，我们并不是生活在这样一个美好简单的线性化经济世界里。
可怕的是，在真实的纷纭复杂风云变幻的经济世界里，有一大群“负债崇拜式”投资者采用的就是上面这种简单粗暴的赚钱套路。
而且，还被一群交智商税的人所顶礼膜拜。
在真实的经济世界里，货币并不是每年恒定贬值12%，存款利率并不是每年恒定3%，更关键的是：
房价绝对不是每年恒定上涨22%。
真实的房价反而更像是一只上窜下跳极度顽皮的流氓兔，其表现形式可能是这样的。
第一年：涨8%
第二年：涨12%
第三年：猛涨30%
第四年：猛涨50%
第五年：跌32%
第六年：跌20%
第七年：涨8%
当你在这样的真实世界里，依然盲目采用上面那种简单粗暴的赚钱套路时，结果将是：
第一年：你赚不到什么钱，有点难受
第二年：你还是没赚什么钱，还是有点难受
第三年：爽，加仓
第四年：太爽了，继续加仓
第五年：怎么跌得这么狠？快挺不住了！
第六年：无奈爆仓
第七年：所有的游戏已与你无关！
当然，现实生活中每一年的涨跌幅与上面的假设不同，但只要你盲目地采用“杠杆式负债式”的投资策略，那么
总有一次“爆仓”在等着你！
也许是在第六年，也许是在第九年，也许是在第十三年……
这样的故事，你们百度一下“金朝阳”，或者百度一下“2015股灾”，就能看到活生生的样本。
一言以蔽之，“负债崇拜式”投资者们所采用的“杠杆式负债式”投资策略的最大风险是：
无论你前面赚到了多少钱，无论你是否已从A7变成了A9甚至A10，只要你继续加杠杆加负债。
市场的一次暴击就可以将你彻底打入无底深渊。
而就像我在前面的文章里已经说过的那样：每个人一生中都有几次极为难得的暴富机会
同样的，每个人一生中也都能遇见几次令人心惊胆颤的市场暴击！
尤其在这样一个黑天鹅频频飞出的时代，也许下一次市场暴击，已经在街道的拐角处静静地等着你。
尤其是当一个人的负债极度膨胀的时候，就仿佛一个被吹胀到极限的气球。
这时也许根本就不需要强大的市场暴击了。
一根小小的针尖就足以让这个极度膨胀的气球瞬间化为乌有。
本篇看上去是在谈负债，其实是想和大家一起探讨房产投资中一个极度重要的原则：
安全第一！
安全第一！
安全第一！
千万不要为了去追求A9、A10这样的财富数字，而用过于激进的负债方式，将自己原有的财富暴露在巨大的风险之中。
在我个人看来，当你已拥有了3000万级别以上的资产时，你所能享受到了生活——包括豪宅、豪车、美食、美酒等，其实已经和拥有上亿元资产，甚至数亿元资产的人没有太大区别了。
而比数亿更高的资产规模，更只不过是一串数字了。
而且，是一串极为危险的数字。
在这种情况下，你最应该做的是保住并管理好自己的资产，让它以一种合理的速度持续增长。
而绝不是用激进的杠杆和负债，将自己多年积累的资产吹成一个易爆的气球。
最后，希望大家能记住以下几点，并重复阅读多遍，争取彻底融入自己的思维之中：
第一：人一辈子其实只需要变富一次，因此在已经拥有一定资产之后，一定要扬弃高风险高负债的财富扩张模式。因为不是每个人都是史玉柱，在重重跌落后还能迅速崛起；
第二：杠杆永远是一把双刃剑。它既能让一个屌丝迅速逆袭，也可以让一个投资高手从云端彻底跌落谷底。
第三：杠杆越高、负债越大，你所面临的潜在风险其实也就越高，这时要学会用巧妙的手段去对冲高负债的风险，例如高租金、充沛的现金流、高流动性资产等。高杠杆＋无租金＋低流动性老破大，将使你的要害部位彻底暴露于市场的暴击之下。
第四：世界上其实存在一种极度神奇的金融工具，叫做无成本杠杆甚至负成本杠杆，巴菲特正是借助这种工具登上了千亿富豪的宝座。
最后一点：珍惜生命，远离O神！
主题：
周期轮动与奇点城市
主讲人：
顾洪波
深圳淘房志创始人、著名房产投资专家
时间：
7月22日下午14:00
地点：
暂定南山区
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