主要观点总结
本文围绕花地湾的新控规地块和保利和颂进行分析比较，同时概述了花地湾刚需刚改产品的市场状况。文章指出新控规地块与保利和颂在各方面具有一定的相似性，但存在自身配套不足、距离地铁较远等问题。另外，花地湾的刚需产品已逐渐稀缺，现有楼盘的货量也有限。
关键观点总结
关键观点1: 花地湾新控规地块与保利和颂的比较
新控规地块与保利和颂在地段、交通、配套、体量、教育等方面有相似之处，但新地块存在配套不足、距离地铁较远等问题。
关键观点2: 花地湾刚需刚改产品的市场状况
花地湾的刚需产品已经去化大部分，现有楼盘货量有限，未来选择或将减少。
关键观点3: 万科、保利、中海楼盘的概况
万科、保利、中海在花地湾的楼盘各有特点，但都存在一些优势和不足，购房者需根据自身需求进行选择。
正文
花地湾，一个保利和颂快卖完了，又一个保利和颂要来了！
原来的乡镇企业用地+绿地，改为行政办公+科研+住宅+商业用地，这就意味着，花地湾板块又又有要新增住宅供应了。
地块位于理想花地金域曦府的东边，地块不大，内部啥配套不多，紧挨万科，所以各种配套大概率就是要蹭万科的。
一样离地铁不近、一样盘小、一样不是超高层、一样只能做刚需、一样大概率蹭不到万科的学校。
拉了路线的距离，因为金域曦府南部目前没有道路通达，用户只能途径浣花路转花地大道进入坑口地铁站，实际步行距离约1.3km，大概要步行十几分钟。
保利和颂同样通过浣花路转入浣南东街到达坑口地铁站，约800m，步行也需十来分钟，据说有条小路可以直接通达，但现在路还没修好。
商业方面，新控规地块同时有规划商业地块，规模约1万㎡，约莫可以类比一般项目底商，满足周边的商业需求。
但商业街的体量不大，距离地铁太远，只能做街坊生意，运营会有一定的困难，不排除改为工业用地，那住宅地块的商业，还是得指望旁边金域曦府的底商。
△金域曦府底商
新控规地块用地面积9350㎡，容积率3.3，建面约3.1万㎡，建筑限高100米。
实话说，地块确实小，但好在容积率低，在周边连片的超高层住宅中，比较有优势。
按照一般的强排方法，建面3.1万㎡估计只能做2-3栋楼，密度与楼层高度，大概可以参考为小型的保利和颂。
地块周边四至，南面是楼高2层的坑口电子基地，现在开发商喜欢做架空层抬高，所以南向遮挡大概不会有很大的影响。
地块北面是约11层的居民楼，只要楼栋超过11楼，对景观的影响不太大，所以地块的景观面不算差，周边没什么遮挡。
但，这块地有一个
比较致命的问题，是它大概率不能读万科的省实。
理想花地的1平方公里改造范围，主要位于浣花路的北侧，为了方便管理，开发金域曦府后，万科就把浣花路以南的两块地卖给了中海和保利，所以两个地块不在万科花地湾项目的范围内。
由于中海氪了金，所以中海浣花里有机会读万科的省实，但没氪金的保利和颂就只能读
康有为纪念小学金兰苑学校。
新控规地块原本就不是万科花地湾的改造范围内，所以大概率不能入读花地湾的省实，除非，万科自己拿。
大家都知道，广州的学校分配一定程度上会分街道划分。万科花地湾项目属于茶滘街道，保利和颂和中海浣花里属于东漖街道，而新控规地块属于冲口街道。
基于此，新控规地块大概率会被划分到冲口街道对应的小学，至于初中则是全荔湾摇号。
参考新控规地块旁边的小区西坑小区及沙涌小区，两个社区对口省一级芳村小学，未来新控规地块有可能能入读。
从地段、交通、配套、体量、教育等各维度来看，新控规地块和保利和颂比较相近，做改善，地块太小，没有特别的景观加持，配套不能自给自足，
所以大概率参考保利和颂，做小面积刚需产品。
不过，虽然新地块大概率会做小户型低总价产品，但整体而言，它和花地湾三盘还是有一定的差距的。
刚需最关注的学铁商，它距离地铁有一定的距离，步行时间更久，商业上只能蹭万科，自身配套不足，甚至盘子体量不大。
论成熟度不及万科、论地铁距离不及中海浣花里、论项目体量不及保利和颂，所以，假如你是刚需同学，建议不用等新地块，而直接选择花地湾三盘。
去年花地湾卖得很好，因为万科、保利、中海一起在卷刚需户型，在广州中心区，满足学铁商的需求，花地湾是最好的选择之一。
但是经过一年的去化，花地湾的刚需产品已经去化得7788了。
万科朗庭的西地块小三房余货不多，而规划中的东地块计划将会以改善产品为主，未来刚需上万科的门槛会拉高。
保利和颂处于清盘的阶段，70㎡的小三房楼层基本只剩下顶底楼层、86㎡楼层也不多，目前正在特惠出货。
中海浣花里89㎡去化最快，中间楼层几乎清货，71㎡临路有一定缺点。
花地湾三盘中，南向小三房最为热销，价格在300万内，会相对有竞争力。
当然了，万科、中海、保利三个盘近期有一些特价单位，交楼时间肯定也会比新地块更早，考虑置业、考虑读书，可以留意。
吓人！我进的是车库，还是鬼屋
