长租是一个比较传统的产业，最早就是简单的
“房东-中介-租客”
模型。2015年后整个产业开始进入转型升级阶段，虽然各类模式创新众多，但大体上围绕四个发展逻辑在推进，分别是人的逻辑、房的逻辑、管理与服务的逻辑、以及钱的逻辑。
1、人的逻辑
按马婕的话讲，无论是最早的58同城租房版块，还是新进出现的各类房东直租平台，其核心不在租房，而是连接人，解决的是产业最前端的信息匹配问题。
58同城是推动租房互联网化的最早期探索者之一，也是大部分用户心中认知度最高的租房平台。58同城作为信息分类网站，在租房板块其逻辑仍是流量分发，出租信息的排名机制是典型的搜索引擎竞价排名策略。
相比于业余的个人房东，专业的中介能更好的玩转平台的流量，渐渐的58同城租房等流量分发平台就成为了中介的聚集地。为了让自己的房源有更高的曝光度，很多中介会采取发布高性价比假房源信息的方式来获取销售线索，久而久之劣币驱逐良币，假房源泛滥便成了行业通病。
应对这个痛点，主打真房源的链家网开始崛起。链家有自己的线下中介网点，链家网相当于是完成了自有房源信息的互联网化，由于是自营因此能保证房源信息的真实性。后来为了扩大覆盖范围链家推出了贝壳，贝壳类似于平台模式，可以允许外部中介机构上传房源信息，但必须和链家模式一样要保证真房源。
无论是自营的链家还是平台式的贝壳，其服务的仍然是中介，做的是中介与租客的信息匹配。既然有中介服务就绕不开中介费，行业惯例是一个月的房租。另外对于中介而言，租出去一套房的收入远远没有卖一套房高，很多中小中介机构就经常爆出“黑中介”问题。
无论是58同城还是链家亦或是贝壳等巨头，其都有各自的优势，也都有各自的局限，并没有像其它互联网领域一样实现赢家通吃，仍给创业企业留出了很大的市场空间。
在“人”的选择上，创业型长租平台绕开中介直接切房东，要么切个人房东
，比如Zuber、合租找室友，要么切中小机构房东，比如巴乐兔、嗨住。
“我们用算法代替中介来匹配供需信息，因此我们的边际成本更低、效率更高。”Zuber创始人吴挺向小饭桌对比道。
Zuber和合租找室友切的出租方既包含自有房屋做出租的业主，也有想转租或者有空置房间想找合租室友的房客。“无论是合租、转租还是自己的房子出租，这类用户都不会发布假房源信息，因为和他们的利益不一致。”吴挺说道。
“我们的定位就是无中介的C2C平台，在房源侧的选择上我们会过滤掉中介，并保证真实性。”合租找室友CEO黄腾飞告诉小饭桌，C类出租方的个性化需求较强，为了提高匹配效率他们也允许租客发布求租需求，而且会为不同的需求生成个性化标签，帮用户快速找到满意的房子和心仪的合租对象。
除了房源信息的真实性外，有效性也是个重要维度。比如看图片往往误差比较大，租客需要到线下多次看房挑房，房东带看的时间成本也很高。为此Zuber会要求房东用户尽量上传视频，这样租客用户的选择准确性会显著提高，另外房东如果配备了密码锁就能进一步实现无人自助带看。
“对于已经出租但不下架的房东以及利用虚假信息帮他人获客的用户，一旦被平台发现我们就会对其做出相应的处罚。”吴挺强调道，“我们成立有类似淘宝打假小组的专职团队来维护平台的秩序。”
据吴挺介绍，Zuber目前还没切交易，主要做的还是产业链最前端的信息匹配，但随着业务深化前端平台向房源端做业务延伸做交易闭环将是大势所趋，而所有的延伸模式中其比较看好做房屋资产运营的模式，通过长短租结合等方式去帮助房东提高运营效率和收益率。
2、房的逻辑
当前中国的租房供给情况是，总量为7500万间，个人业主出租房为5000万间，机构房东出租房为2500万间，但这二者之间是彼此转化的，因为机构房东的房源多是从个人房东处包租过来的，也就是所谓的长租公寓。
长租公寓的业务逻辑是，机构房东先买断个人业主一定期限内的房屋使用权，按一定间隔向业主支付租金，然后把房子进行一定的改造后出租给租客，并从中赚取差价。
和酒店住宿业一样，租房的供给端是一个非常分散的长尾市场，头部的品牌连锁机构并不能赢家通吃
，艾瑞的报告预测品牌长租公寓未来的市场占有率大概会提升到3%-5%，而其余的都将是小B型机构房东（包租几套到几百套房子）。
行业发展初期，机构房东的拿房成本不高，然后再把房子通过隔断隔成好多间出租，其中的盈利空间巨大。
但随着近几年包租形式的盛行，以及品牌型长租公寓的快速扩张，抢房源的情况愈演愈烈，其拿房成本也随之水涨船高。另一方面随着政策加强长租市场的监管，隔断房成为了违规行为，长租公寓的盈利能力受到了抑制。双向挤压下，长租公寓的盈利空间被进一步压缩，包租模式的前景并不乐观。
“包租模式的规模经济性不够强，随着二房东管理房源规模的扩大，甚至会进入规模不经济的一个阶段，如果长租公寓的规模没有越过一定的门槛，那么规模越增长其盈利能力反而越弱，在规模不经济阶段管理房源规模增长过快甚至会出现整体亏损。”叶珂对小饭桌分析道，
“对于大部分中小二房东，在没有足够的资金支持下，很难跨越规模不经济的阶段，于是将一直停留在小规模运营的阶段。”
链家研究院前院长杨现领在《2017-2018链家-集中式长租公寓白皮书》中给出的规模门槛是5万间，其认为
5万间以下的规模效率是很低的，而且往往是很多品牌长租公寓的“生死线”，而要达到50万间以上其规模效率才能真正显现。
和吴挺的想法一致，马婕也认为相比包租的模式，做资产运营的模式才是未来。“在极度分散和非标的长租市场，要想建立壁垒必须做深，必须实行‘T’字型发展策略，即既要做横向的流量获取和供需匹配，也必须做纵向房源管控。”
因此在嗨住的基础之上其又做了嗨公寓，和酒店行业的OYO类似，通过帮助业主提升其资产的运营效率和收益率，从而实现平台与房源端的双赢。而这种模式又不像包租模式那么重，与业主之间是利润共享、风险共担的合作关系。
在具体的操作上，嗨公寓主要切的是持有集中式公寓的小B机构房东，他们往往因为缺乏精细化运营能力，所持物业的空置率过高而无法盈利。嗨公寓通过与其合作，帮助其提供流量、订单管理、服务运营、甚至品牌赋能，最终帮助其提高资产收益率。
而且据马婕介绍，与托管模式一味追求销售层面的出租率不同，资产运营更讲求资产收益率，其会根据空间和时间两个维度为房间定价，长短租结合从而实现尽量多的房间在尽量多的时段都是在创造收益的。
和马婕想法一致，叶珂也认为切中小二房东（即：小B机构房东）会是最大的一块市场，艾瑞报告也显示机构化的房源占比未来会快速上涨至70%。“由于包租模式进入门槛低，同时又存在前述的规模不经济性，因此长租市场的供给端会长期以中小二房东为主。品牌型长租公寓的渗透率相较现阶段会进一步提高，但占供给总量的比例不会太高。”
但和马婕的切入点又有差别，叶珂同时认为相比集中式公寓，合租为主、按间出租的分散式公寓才是规模最大的细分市场。
“因为在中国的存量物业里，分散式住宅的获取难度远低于集中式物业，同时分散式供给的需求匹配效率也要高于单一物理位置的集中式供给。”
3、管理与服务的逻辑
上文提到的做物业资产运营，做长短租结合的业务，其管理难度还是比较大的，单以业务管理系统为例，长租和短租业务就存在很大差异。
长租的业务管理是合约管理，是对租期、押金、水电煤等费用的信息录入，而短租的业务管理是订单管理，是对入住及离店的时间、网上下单等信息的录入。为此嗨住开发了一套兼容长短租的SaaS业务管理系统，能应对不同的业务场景，让业主清楚自己每天的财务情况。
另外嗨公寓还会派驻店长、管家等入驻合作的公寓，帮助其提升公寓的运营效率和租后服务水平。
“提升租客体验和留存率无非做好两件事情，一件就是高效的信息匹配，让租客能快速找到满意的高性价比房子；另一件就是租后服务，要能兑现租前的承诺，保洁、维修等各类关乎租住体验的服务要能做到位。”马婕总结道。
由于长租行业链条长、复杂程度高，因此必须有有专业化分工。传统模式里，机构房东既是出资方，又是资产运营方，从拓展房源、装修改造，到解决资金问题，再到流量获取、交易转化等全环节都要管。
“‘资与管’分离将是行业发展的必然趋势，资产、资金与运营三个大方向都要有专业的机构出现，甚至在装修、保洁、设计等具体的服务领域都应该出现专业的服务商。”
马婕认为，如果在这些细分领域能出现一些专业化的服务商，在长租行业的创业企业做规模化扩张时提供及时配套的服务供应，将显著加快整体行业的发展速度和质量。
4、钱的逻辑
长久以来长租行业的盈利模式都是以出售信息资源为主的中介费收费模式，在长租领域正通过互联网完成升级改造的进程中，
探索多元化的以服务导向为主的盈利模式
将是事关创业成功与否的大事。
在“嗨住-嗨公寓”的模型中，马婕提供了4个方向的业务探索：流量服务、运营服务、SaaS服务、品牌使用授权服务，而这些方向上都有挖掘盈利点的可能。这套模型大体上类似酒店行业的OYO模式，因此具体的盈利模式探索可以借鉴已经非常成熟的酒店住宿业的做法。
在Zuber的模式里，吴挺称其主要的盈利模式还在探索中，但当前的一个收费业务在获得营收的同时还有激励业务模式正向发展的效果。
Zuber现行的收费业务是为个人房东提供增加租房信息曝光度的服务，而这个是点击付费模式，有可能钱没花完用户的房子已经租出去。而这会激励用户主动下架房源，从而保证房源信息的真实有效性，而平台也会把剩余的费用退给用户。
