来源：暴财经（ID：icaijing123） 作者：暴哥
隔壁三叔——印度，最近又火了！
除了一部口碑爆棚的印度电影火遍我们大江南北之外，在国际上，一大堆国家知名品牌近期纷纷表示，要把店开到印度去，要把产品（全宇宙市值第一的苹果表示很想这么做）放在印度生产。
不过，最火的还不是上面这些，而是印度政府正在打造的万亿美元级别的，轰轰烈烈的造房计划！
据外媒，印度总理纳伦德拉·莫迪雄心勃勃的计划，在2022年之前为所有印度人建造房屋，这可能引发一场价值1.3万亿美元的经济革命，这比墨西哥的GDP还多一点。1.3万亿美元，如果按照目前的外汇牌价计算（美元兑印度卢比汇价为64.32），这场经济革命价值83.6万亿印度卢比！
据Business Insider 报道，1.3万亿这个数字，来源于里昂证券，根据他们的测算，2015年6月，莫迪提出的所谓居者有其屋计划，将在2022年为印度全民提供2000万套住房；到2024年，这一数字将达到6000万；
在提供大量住房的同时，里昂证券还估计，莫迪的计划还会为印度带来200万个就业岗位；并帮助印度GDP额外贡献75个基点。
75个基点是个什么概念？从2015年印度更改GDP算法以后，印度的GDP表现出更快的增长速度，目前最新的GDP数据显示，印度GDP增长率为7%，那么75个基点已经对印度GDP贡献超过10%。看来，印度三叔，为了实现超越中国GDP的美梦还真是拼了！
此前，如果印度政府抛出什么宏伟的经济计划，尤其是和搞建设沾边的计划，我们往往以呵呵应对。因为地球人都知道承袭印度番邦旧习俗，又充分吸取西式议事民主体制的印度邦联体制想干点事有多难，多墨迹。十年修一条公路可能都算快的，厕所和铁路也不知道修好没。
But，这些有些歧视性的旧概念，在莫迪这可能或多或少得打打折扣，因为莫迪确实在改变印度慢条斯理的执行效率。
在住房信贷方面，印度各主要商业银行纷纷配合莫迪的居住计划，下调房贷利率：
印度国家银行(SBI)近期下调了25个基点的贷款利率，贷款利率从8.6%降至8.35%，本次调降住房贷款利率是这家印度最大额贷款机构短期之内第二次下调房贷利率。
印度国家银行连续下调房贷利率足见其对于政府的支持，且从目前的利率水平看8.35%仍然是一个比较高的水平，未来仍然有较大的降低空间。（注：目前我们中国，全国首套房平均房贷利率为4.52％.）
印度的金融机构能够这么配合政府的动作，其实很可能和莫迪政府为打击洗黑钱，废除大额纸钞所展现出的魄力不无关系。这也是莫迪政府敲山震虎的聪明之处。
定向调低住房贷款的效果也很显著，从信贷的角度来说：
在2017年的两年中，工业信贷增长了0.76%。相比之下，个人贷款增长39%，抵押贷款增长了36%。
自莫迪政府实行居者有其屋的计划以来，经济适应房的增长速度一直保持高位，尽管受废除大额流通通货的影响，增速有所下滑，但整体还是维持在一个很高的水准上：
经济适应房的巨大需求，在吸引了众多的相关提供资金的企业。在印度国内，从2014年到2016年，两年间小型住房金融领域公司的数量从46家提高到54家；中型公司从7家提高到11家。
国际资本快速涌入，更让莫迪政府的住房计划如虎添翼，当然，这些国际金融大鳄来印度投资地产的目的显然不是为了帮助政府的发展那么简单，在全球范围内，相对高的利息收益才是他们看中的。
外资投资建筑产业的金额占全部外资的比例
来印度投资住房领域的国际金融巨鳄如下：
黑石，通过不动产信托投资6亿美元；
Brookfield 资产管理公司投资产国10亿美元在孟买的商业区；
国家金融公司IFC，计划投资2亿美元用于印度的房地产借贷计划；
此外，还有高盛、软银、加拿大养老金、Altico Capital、 APG Asset Management 、Qatar Holdings LLC等上百家巨头。中国国民老公的父亲也在积极的参与印度的商业地产领域。
在巨大的政府刺激和国内需求面前，加上全球天量的资本涌入，印度地产行业确实表现优异，这一点从股市就可以很好的反映出来。
据彭博社，印度的地产行业股票在2017年增长幅度高达60%，远远跑赢印度股市整体的表现（印度股市2017年增长超过10%）
印度股市，地产股一骑绝尘
为了刺激地产行业进一步发展，印度政府最近还给出了开出了几剂猛药：
央行四月允许银行投资房地产投资信托基金。
立法，禁止地产公司延迟开发，保护购房者利益。
开发商开发经济适用房将获得政府补贴、税后优惠。
把经济适用房的适用范围拓展到年收入180万卢比的家庭，且这些家庭购买经济适用房也会享受到税后方面的优惠。
以上种种迹象都显示，印度政府其实不仅仅是要居者有其屋，还想通过房地产的快速发展，拉动印度的经济进一步增长，企图让房地产成为印度经济增长的新动力。更好的适应印度目前以居住地区分，仅有30%左右的城镇化水平。
然而，隐忧如影随形，印度大举造房子的动作背后其实暗潮汹涌，稍有不慎，可能会让印度经济遭受沉重打击！
隐忧一：
2008年美国次贷危机的爆发的主要原因之一，其实是为了小布什政府为了降低科网股泡沫破灭给美国经济带来的负面影响，而急切上马的美国版居者有其屋计划。尽管美国政府的初衷不错，方案也还比较妥善，但是到实际执行的时候就出现了不少纰漏，其中最为严重的就是，美国的商业银行没有严格执行借贷标准，没有严格执行划定的风控系统，结果导致大量没有还款能力的人获得了购房的资质，并已获得住房作为抵押再贷款，最终引发泡沫的破裂。
美国是发达国家，在其推行所谓居者有其屋计划的时候尚且出现了信贷管理不严，大量居民还不起贷款的现象，何况印度呢？
根据，印度目前经济适用房计划，所谓经济适用房的标准是（29400美元- 59000美元），对于首次购买群体，政府可以提供最高60万卢比的贷款也就是9千多美金。别看这个数字不多，但是如果我们结合印度的国民居住收入就会发现，实际负担不少。
目前，印度的日工资标准为272印度卢比，也就是大约4.25美元一天，一年就是1551美元。那么不吃不喝，卖最便宜的30000美元的房子需要19个月。
这个数字看着不多，但是，要知道，印度目前的人口结构中35岁以下的人占65以上，而这些人的工作极其不稳定，也就说，常常是有了上顿就没下顿了，这是无法连续的计算其所获得的收入的。
根据，英国劳动局的统计：
2016年英国劳动局的一项调查显示，近80%的印度劳动力要么是个体经营者，要么是临时工。
而新德里的发展社会研究中心(CSDS)在对大约6000名年龄在15 - 34岁之间的年轻人进行的调查中发现：
18%的被调查者认为失业是印度最大的问题，而12%的人提到贫穷和不平等。超过70%的人表示，他们对自己的工作状况感到焦虑。
18%的人认为失业是印度最大的问题，和此前2014年外媒公布的一份数据显示印度年轻人失业率达20%左右十分接近，因此拿这个数据来做参考可能比印度官方公布的统计数字更可信。
所谓居者有其屋，有大量的年轻人是没有还贷能力的，如果印度的商业银行不能够严格遵守其借贷标准，那么重蹈美国次贷危机的覆辙并不是不可能的。
隐忧二：
印度这个国家的发展模式比较奇怪，此前的发达国家一般是以第一产业为重，然后第二产业成为主流，最后第三产业占比最多。而印度，自始至终，第二产业，即制造业就没起来过，反倒是属于第三产业的服务业，比如IT、软件外包、医药等领域一枝独秀。
印度不同部门对经济的贡献
我们知道，尽管房地产行业属于第三产业，算是服务业的一部分，但是从事房地产开发需要大量第二产业的建筑业、工程制造等领域的储备，这倒不是说印度没能力盖房子。而是说，如果建筑业等第二产业基础不牢靠，那么盖出的房子本身有隐忧，工程速度也会十分缓慢。
正如金融时报所言，按照目前印度的工程执行效率，几乎不可能按照莫迪政府的既定方案完成。
隐忧三：
尽管有大量的资金进入印度房地产市场，政府也在努力的推广居者有其屋计划，但是实际从业者，也就是开发商层面却出现了强烈的抵触情绪。
按理说，印度大搞房地产，开发商们应该十分开心才对，为何出现抵触情绪呢？
这就不得不提到，前文提到的，莫迪政府于5月1日实施的一项立法：
禁止地产公司延迟开发，保护购房者利益。
这些规定将要求开发商在售房前获得全面批准，对买家支付延期付款的利息，并将70%的预收款项存入第三方托管账户，因此只能用于建设和土地成本。违反这些规定的开发商将被判入狱三年。
莫迪政府提出的这项法律初衷是好的，目的主要是为了保护买房人的利益，防止开发商延迟交付承诺的公寓。按照印度房地产开发商的效率，交房的时间往往会比合同里面承诺晚1年以上，且这并不是个例，而是普遍现象：
印度不同城市中，开发商延迟交付1年以上的房屋比例
从上面这张图上可以看到，印度各大城市开发商延迟交付1年以上的房屋面积基本上都在20%以上，其中新德里达到了惊人51%，孟买也达到40%！
开发商们之所以要延迟交付房屋主要的原因有两点：
第一：
对开发商而言是相对主观的因素，即在目前宽松的环境下，有一些不良开发商，利用预售公寓回收的现款，优先拿地，而不是建造房屋，以此造成延迟建造公寓。
第二：
相对第一点来说，这一点更为重要。其实本质上来说，印度开发商们延迟交付房屋是迫不得已为之。说到底，这还得怪印度政府低能的执行效率，官僚主义作风。
据金融时报报道，在印度的很多地方，开发商开发一个项目的得需要至少50项审批，这个过程往往历时几个月，甚至数年。即使在建造房屋之后，后续的一些清理工作，又会因为政府的行政审批而推迟数月，且政府方面不做任何解释。
那么如果说，开发商自身可控的因素，莫迪政府最新的法案确实能够起到立竿见影的效果，可如果问题出在政府本身，那这项法案可能不仅不能解决问题，反而会把问题搞的更严重。
据印度地产人士分析，莫迪政府5月1日的实施的这一规定，可能会导致1.1万家企业破产，原因正是开发商在新规定面前，无力应对政府低效的官僚作风，以及由此带来的高昂的时间成本。
连印度最大的房地产开发商之一，DLF都表示，新法案让本身就陷入现金流怪圈的地产商，更加难做，该公司已经表示在新法案实施之后，会减少地产开放项目。
对于印度开发商们的担忧，其实大家很容易理解，对于开发商来说，开发项目本身从拿地到后续的一系列开发是需要大量资金的，如果开发周期过长，那资金压力会很大。在地产牛市，开发商就更不希望开发周期过长了，因为开发周期越短，越有利于在宽松的环境下多卖房子，赚更多的钱。
鉴于上述原因，印度开发商其实可能本身并不想延迟开发，更仅仅是被政府的低效所绑架了，没办法，必须通过延迟交付来平衡政府低效带来的额外资金压力。这时候，如果政府逼迫开发商缩短开发周期，可以说是革了很多开发商的命。
最后，暴哥想说，制约印度经济增长的其实不是别人，正是印度制度本身。种姓制度，让印度不同族群芥蒂和隔阂严重，人为的制造出了所谓阶级固化；长期的番邦割据，让印度中央政府的政策和意见很难上行下达，在不同环节达成一致，不能充分发挥印度人多力量大的优势；西方的所谓民主体制，尤其是议事制度，又让本就低效的印度政府，更加无法快速的集中起优势资源，集中力量办大事。
所以，印度政府一日不解决上面的顽疾，其发展的速度就一日不能按照印度中央政府想象的那么迅猛。而追上中国，也将是遥遥无期。
来源：暴财经（ID：icaijing123） 作者：暴哥
新媒体运营编辑 王程海伦
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