无锡：低密主流、民资入场、商业爆发！惠山区土地市场大有可为！

在时间的坐标轴上，2024已处于负轴。

回首看这一年的房地产市场，挑战与机遇并存，政策支持与市场调整同在。那么，作为无锡市房地产市场生力军的惠山区，2024年土地市场表现如何？

2024年，惠山区共成交了18宗经营性建设用地，包括8宗普通商品住宅用地、2宗定销商品房用地和8宗商业用地，总占地面积70.57公顷，成交总价55.83亿元。

其中，经营性涉宅用地总成交面积40.75公顷，成交总金额40.78亿元；不含定销商品房的涉宅地块总成交面积35.44公顷，成交总金额35.89亿元，楼面均价7951元/㎡，亩均价675万元/亩。

2024年，房地产市场仍然处于调整期。惠山区因势利导，合理优化土地出让板块，调整土地出让体量，普通商品住宅用地成交面积同比下降19.7%，成交金额同比下跌56.1%，适应市场化健康发展需求。

2023年，惠山区土地出让主要集中在西漳片区，全年共成交了4宗经营性涉宅用地，占比达44%。2024年西漳涉宅用地零供应，成交主要集中在惠山经开区、钱桥、洛社和阳山。

其中，洛社镇共成交3宗宅地，总出让面积21.4公顷，成交总金额16.7亿元，位列各板块之首。其次为惠山经开区和钱桥街道，均出让2宗宅地。

价格方面，惠山经开区区域均价为全区最高，分别为12000元/㎡和1443万元/亩，是2024年唯一一个亩单价过千元的板块；其次为钱桥街道，平均楼面价和亩均价分别为8138元/㎡和739万元/亩。

进入2024年，“低密”成为土地市场新晋热词，各区域低密地块频出，惠山区也不例外。

从近五年成交地块最大容积率来看，2020-2022年成交地块容积率集中在2.0及以上，2022-2023年容积率1.5-1.8地块增多，2024年容积率进一步降低，集中在1.5及以下。

据统计，2024年无锡市共成交50宗商品住宅用地，其中1.01的低密宅地有4宗，1.5及以下容积率地块达到 28宗，占比56%。

惠山区成交的8宗商品住宅用地中，1.01的超低密地块共2宗，分别为阳山新渎路与环山路交叉口西北侧地块（XDG-2024-37号地块）和洛社老镇区1号地块（XDG-2024-84号地块），1.5及以下容积率地块共5宗，占比62.5%。

2024年，全国多个多个城市、区域成交规模依然保持低位，除了少数热点城市有市场化房企拿地之外，多数城市、区域拿地主力依然为国资、城投单位。

2024年惠山区成交的2宗定销商品房用地全部都是社会资本拿地，洛社老镇区1号地块（XDG-2024-84号地块）有部分民资入局，葑溪园地块（XDG-2024-90号地块）则有品牌房企朗诗的参与。

在无锡市2024年成交的50宗宅地中，有民企参与拿地的地块不足15%；而在惠山区，这一数据为25%；若包含定销商品房用地，则社会资本参与的地块宗数占比达40%。

2024年，惠山区共成交8宗商业用地，用地面积29.8公顷，占无锡市2024年商业用地总出让面积的75%；总建筑体量52.5万㎡，是2023年的16倍。

| 山姆惠山店效果图

值得注意的是，2024年4月成交的惠山经开区金惠路与吴韵路交叉口西南侧地块（XDG-2024-10号地块）建设了山姆会员店无锡惠山店，目前主体结构已全面封顶，跑出“年内选址、签约、拿地、开工、封顶”的惠山“加速度”，预计2025年开业运营。

| 杉杉奥特莱斯效果图

2024年9月成交的洛神路与洛竹路交叉口东南侧地块（XDG-2024-18号地块）将建设无锡首家杉杉奥特莱斯，总投资约20亿元，预计2025年3月开工。

2024年12月出让的惠山经济技术开发区政和大道与惠山大道交叉口西南侧地块（XDG-2024-93号地块）由无锡惠山高科集团与龙湖集团联合体拿地，将打造以“天街”为核心的综合体项目。

一年时间，山姆会员店、杉杉奥莱无锡首店、龙湖天街全部落户惠山区，地铁堰桥站西侧地块还将建设近150m城市地标，引进五星级酒店等。高品质配套集聚，惠山区“从无到有”

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