5月22日股市前瞻

君 问归期未有期，巴山夜雨涨秋池。

——李商隐

今日上证指数 下跌 13.18 点，收盘报 3157.97 点，成交量为 3466 亿元，如下图所示：

上证指数今天小幅下跌，成交量急剧萎缩，且全天都在 5 日均线上方运行，这属于上涨趋势中的正常回调，是以我们仍然维持积极乐观的态度不变。

今天，我们简单聊聊周末出台的房地产政策。

5 月 17 日何立峰出席全国切实做好保交房工作视频会议并发表讲话

何立峰在全国切实做好保交房工作视频会议上要求 打好商品住房烂尾风险处置攻坚战 保障购房人合法权益

在这篇新闻稿中，有个很有意思的提法，叫作“深刻认识到房地产工作的人民性、政治性”，

而在一个月前，即 4 月 13 日至 14 日在郑州调研房地产工作并主持召开座谈会时，他只是说要“进一步认识做好房地产工作的重要性”。

至于这个重要性应该如何认识，当时并没有展开论述。但这一次，就说得很清楚了，要“ 深刻认识房地产工作的人民性、政治性”，因为“房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局”。

既然当下对于房地产工作的认识主要是在“人民性”和“政治性”上，而不是“经济性”上，那么国家房地产政策的意图，就不再像是十年前、二十年前那样，通过拉动房地产来刺激经济，更不会是为了推升房价，而只是希望能够降低房地产市场持续低迷所积聚的风险。因此，何立峰在谈到“ 深刻认识房地产工作的人民性、政治性”后，接着说“继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。”却只字未提要稳定房价，更没有像早年那样强调房地产是国民经济的支柱产业。

给大家看几张图表，下面这张是中国商品房待售面积走势图：

可以看到，此前中国商品房待售面积的高点是在 2016 年 2 月的 73931 万平方米，之后持续下跌，于 2019 年 11 月见底，为 49221 万平方米。可就在 2024 年，商品房待售面积再次创出历史新高，今年 2 月为 75969 万平方米， 4 月为 74553 万平方米。

由此，当下房地产去库存的压力的确很大，甚至比 2016 年那次还要大。毕竟， 2016 年的新出生人口还有 1786 万人，而 2023 年只有 902 万人，近乎于减半。

常年以来，结婚生子都被视为购房的最主要需求。现在生育率这么低，又该如何大规模地激发民众的购房需求呢？所以在我看来，短期内想要房地产市场再现当年的荣景，这是不现实的，所能指望的，就只是将其拖住，然后通过时间来逐渐消化库存。用我们做股票的术语来说就是，指望它进入牛市是不可能的，只希望它能维持区间震荡，然后通过高抛低吸的方法来逐步摊低成本，以求最终解套。

下面这张是近十年来中国房价年增率的走势图：