丰台“破价王”，花鄉壹号够诚意吗？

文/子木团队

如果说，2024年北京楼市新盘有什么共性，我想“破价”二字应该有代表性。

所谓破价，通俗讲就是开盘价卖不到指导价。

从年初到现在，北京在售新盘开一个破一个，几乎全军覆没，“跌”味十足，放在以前挺难想象。

有人说，应该把破价，看做开发商给购房者的诚意。

最近丰台科技园南新项目“花鄉壹号”放出了开盘价风声，7万2的指导价，有消息称，最低能做到6万1，破价尺度直接拉到了1万以上。

在目前的丰台，可以称的上“破价王”了。

如果按上面的说法，花鄉壹号应该算诚意满满，那么实际情况又是如何呢？

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花鄉壹号破价，更像一种情理之中的妥协。

首先项目的位置，算不上优秀。

花鄉壹号位于丰台和大兴区交界处的羊坊板块，宣传里，各路中介把这儿吹的天花乱坠，又是丽泽，又是丰台科技园。

但是实际两个概念离项目都挺远，最近的丰台科技园，直线距离超过3.5km。

其次，项目附近没有地铁，距离最近的地铁站是隔壁板块的“西红门站”，高德导航步行3公里，44分钟的路程。

项目主要通勤手段，是正在搞拓宽的“京良路东段”（建成双向六车道），今年10月份左右开通，这条路通向“新发地农批市场”，未来货车肯定不会少。

最后，对价值影响最大的，还是地块太“荒”。

这种荒，不仅指如今的板块面貌，还指板块未来发展规划。

荒其实并不可怕，像东坝，台湖，西红门，北京四五环大部分板块，哪个过去不荒，关键是要有规划，以及实现规划的能力，这样至少买房还有个盼头。

但是项目所在的板块，目前并没有什么大型规划，而且因为在两区交界处，懂得都懂，实现规划的能力也有限。

去年有当地居民咨询羊坊地铁站点的消息，丰台官方回复是这样的：

截图来自于公众号：丰台微视角

总结一下，9号线沿长线没戏，31号线得得狠狠等。

坊间比较悲观的说法是，可能未来10年内，羊坊板块开通地铁线的可能性都不大。

硬伤摆在明面上，考虑这里的客户，大部分都是真正的硬刚需，敏感点在哪，开发商心知肚明。

所以，项目还没开盘，提前就把破价的风声放出来了。

只是目前6.1万的价格，诚意还不够。

丰台区新房的定价逻辑很粗暴，就是看环线，三环内10万+，三到四环8-10万，四到五环6-7万，如果能借到海淀概念，差不多就是7-8万水平。

从这个角度看，项目南五环的位置+交通问题+规划问题，卖到6万多，只能说勉强在预期。

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如果把价格拉出来对比，这种诚意就更显不足了。

先看看项目周围二手房价格水平。

下图是链家最新的二手房成交价格，你会发现，即便是有隔壁板块有地铁支撑的，最贵也不过6.1万的水平。

和项目同样配套条件的，甚至位置上跟靠近丰台科技园的二手房，房价最高不过5万。

再看看6.1万在附近能买到什么样的二手房：

上图是丰台科技园北侧，郭公庄站附近的二手房价格，6.1万的价格，咬咬牙上车一个附近中游水平的二手房还是没问题的。

当然，新房对比二手房肯定是不公平的，毕竟产品力都不在一个时代。

如果把周围新房的价格拉出来对比，花鄉壹号确实是最低的。

隔壁西红门板块新房价格普遍在6.5万元左右，不过西红门板块本身价值就比羊坊板块高。

西红门规划一直很高，还有19号线南延线站点可以等，位置就在几个新房项目中间位置。

同时西红门目前也是大兴供地大户，未来各种规划的兑现速度也会比羊坊板块快。

同为羊坊板块的新房，只有招商臻园一家，价格买到了6.3万。

但实际情况是，6万多的价格，臻园也没能hold住，据内部消息，项目去化并不理想，甚至可以说有些惨淡。

臻园的整体打造标准，在北京是能挤进一线的，户型方面从100㎡以下，到150㎡以上都有，适配性也够广。

这种表现只能说明一个问题：羊坊板块新房卖6万+，太过困难。

指导价7.2万，基本上就是自己安慰自己。

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其实从花鄉壹号的产品打造中，能看出开发商在尽力释放诚意。

项目是由中建三局旗下地产平台中建壹品打造，央企开发商，中建系这两年对北京市场非常看重，进击势头凶猛，尤其是南五环这一块，拿了不少项目。

这次花鄉壹号项目，在外立面、园林，还有一些户型设计上，基本上能和北京主流人居产品对齐。

这也是能和周围二手房拉开差距的主要方面。

如果和同为新房的臻园相比，花鄉壹号主要优势在于：

得房率，户型排布，以及小户型设计细节上。

花鄉壹号项目规划8栋楼542套房，一梯两户，10-11层电梯洋房，容积率2.2，基本和招商臻园同规格。

不同的是，花鄉壹号综合得房率做到了90%以上，比臻园平均86%-91%更高。

户型安排上，花鄉壹号主打约89-140㎡户型，其中100㎡以下的户型占比76%，整体更偏向刚需，属于上车盘。