专栏名称: 国金证券研究
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国金地产池天惠|从“台积电效应”看杭州:科技进步支撑楼市可持续发展

国金证券研究  · 公众号  ·  · 2025-02-27 07:30

正文



作者:池天惠、何裕佳


摘要


投资逻辑


台积电对台湾的意义:台湾不可或缺的重要经济支柱。2023年台积电营收为21617亿新台币,台积电营收占全台GDP比重接近9%,营收占台湾出口额约16%。税收和就业方面,台积电同样对台湾做出重要贡献。2024台积电交的所得税金额为2334亿新台币,占台湾总税收超过6%。2023年台积电雇用员工数超过7万人,考虑其带动产业链就业人数超40万人,总计占全台总就业人口的3.5%。整体经营规模决定了台积电对台湾经济的发展有着举足轻重的意义。


“台积电效应”形成过程:人口及产业发展带动房价持续上涨。

定址:台积电的选址重视产业集群,目前主要晶圆厂集中在三大科学园区,其中新竹科学园区作为台积电的发源地,周边的半导体相关的产业资源十分丰富。

人口流入与收入:台积电的高速发展不仅带动员工数量不断增加,相应的薪酬收入增速也明显优于同行业。台积电2012-2023年员工数量期间复合增速接近7%,显著高于全台湾同行业增速,2023年台积电薪资是行业平均的2.5倍。

房价走势:台积电所处重点科技园区保持人才吸引力,相关产业链及家属不断带来人口流入,多年来房价涨幅好于平均水平;部分新厂区前期房价房价走势偏弱,台积电能有效改变其房价走势。

房价上涨的节奏:公司高速发展时期为房价涨幅最快的阶段。受益于2020年疫情冲击下的“缺芯潮”以及2023年的AI浪潮,台积电近年来规模快速扩张,对应新竹地区房价在近几年上涨超过100%,涨幅显著高于其他时间。

杭州:短期的筑底终将结束,长期的产业经济发展、人口流入、购买力提升将奠定楼市持续稳健发展的根基。

政策回顾:24年政策应放尽放,杭州已迎来史上最宽松的购房环境,促进楼市回归市场化,加速推动购房需求的入市。

市场回顾:24年的三轮政策后市场迎来修复,其中10.9新政效果最显著,四季度市场呈现止跌回稳的趋势:二手住宅成交量活跃,全年二手成交套数首超新房;新房销售量逐月上升,走出翘尾行情;新房及二手房价格均止跌后略有上升。

短期展望:主要受市场供需关系主导,其中新房供给已大幅缩量,主城新房较为短缺,或存在涨价预期;二手房整体挂牌量较大,面临一定去化压力,尤其部分区域或存在投资客抛盘的情况。

中长期展望:当前杭州面向新一轮科技发展,政策及资金正不断加码。未来或有望逐步培养出行业巨头,走出类似台积电的路径,带动杭州的经济及楼市的健康长远发展。

投资建议:


在以AI、机器人为首的新一轮科技变革中,国内城市中杭州已拔得头筹,涌现出了以“杭州六小龙”为代表的一大批科创企业,同时近期阿里巴巴公布的最新业绩及CAPEX超预期,为构建杭州特色现代化产业体系、经济高质量发展提供了强大动力。站在中长期视角来看,经济的繁荣最终将支撑起当地房地产市场的健康可持续发展。

因此若杭州市场β向好,则深耕杭州的房企将直接受益。首推在销售端及投资端均具备明显市场影响力的房开企业:滨江集团、绿城中国、建发国际集团,以及上述三家房开企业所对应的物管公司;建议关注在杭州市占率靠前的头部中介平台:贝壳。


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目录


1. 台积电对台湾的意义:台湾不可或缺的重要经济支柱

1.1 台积电在产值、出口、税收及就业等方面均在台湾占据重要地位

2. “台积电效应”形成过程:人口及产业发展带动房价持续上涨

2.1 定址:重视集群效应为产业发展保驾护航

2.2 人口流入与收入:员工数量及薪资增长提供充足购买力

2.3 房价走势:重点园区保持强势,新增厂区改变原有趋势

2.4 房价上涨的节奏:公司高速发展时期为房价涨幅最快的阶段

3. 杭州:筑底终有时,静待曙光现

3.1 2024政策回顾:取消限制释放需求,促进楼市回归市场化

3.2 2024市场回顾:政策助力市场修复,整体量价正在筑底

3.3 短期展望:受市场供需关系主导,新房较之二手房更为健康

3.4 中长期展望:经济、人口、购买力是根本

4. 投资建议:风物长宜放眼量,精选好城市好企业

5. 风险提示


正文


一、台积电对台湾的意义:台湾不可或缺的重要经济支柱


1.1、台积电在产值、出口、税收及就业等方面均在台湾占据重要地位


台积电是台湾地区最重要的企业之一,其在全球半导体产业中的地位举足轻重。根据数据显示,2023年台湾GDP为243848亿新台币,台积电营收为21617亿新台币,台积电营收占全台GDP比重接近9%。从出口角度来考虑,台积电作为全球的重要的半导体代工厂,其产品主要是销往海外,其2023年营收占台湾出口额约16%。整体营收规模决定了台积电对台湾经济的发展有着举足轻重的意义。


税收和就业方面,台积电同样对台湾做出重要贡献。2024年台湾征税金额为37619亿新台币,而台积电交的所得税金额为2334亿新台币,占台湾总税收超过6%。此外台积电当前雇用员工数超过7万人,占全台就业人数比重约0.7%。考虑到其带动产业链就业人数超40万人,总计占全台总就业人口的3.5%。

图表1:2023年台积电营收占台湾GDP接近9%

来源:同花顺,国金证券研究所

图表2:2023年台积电营收占台湾出口额约16%

来源:同花顺,国金证券研究所

图表3:2024年台积电所得税占台湾总税收超过6%

来源:同花顺,国金证券研究所

图表4:2023年台积电员工数占台湾就业人数约0.7%

来源:同花顺,国金证券研究所


二、“台积电效应”形成过程:人口及产业发展带动房价持续上涨


2.1、定址:重视集群效应为产业发展保驾护航


晶圆厂作为半导体制造的核心场所,经过三十多年的发展,目前台积电在台湾拥有四座十二寸超大晶圆厂(晶圆十二厂、晶圆十四厂、晶圆十五厂、晶圆十八厂)、四座八寸晶圆厂(晶圆三厂、晶圆五厂、晶圆六厂、晶圆八厂)和一座六寸晶圆厂(晶圆二厂)。追溯台积电的晶圆厂建设推进情况,早在1990年晶圆二厂在新竹科学园区实现量产,后续2000年晶圆六厂落地南部科学园区,后续在较长一段时间台积电专注在这两个园区进行扩建。进入2011年,晶圆十五厂正式实现量产,该厂落地在中部科学园区。随着近年来台积电不断发展,台积电将生产基地进一步延伸至高雄。


根据对上面的复盘,台积电的选址重视产业集群,目前主要晶圆厂集中在三大科学园区,其中新竹科学园区作为台积电的发源地,周边的半导体相关的产业资源十分丰富。成立于1973年的台湾工业技术研究院,其同样落地于新竹科学园区。作为一家半官方的研究机构,其成立的核心目标就是“以进步的工业技术推动台湾工业的发展,引领经济起飞”。不同于一般的基础性科研机构,工研院更多是将应用技术作为主要研究目标,同时还承担了科技企业孵化、投资以及技术提供等重大责任。台积电背靠其技术及人员支持下实现有效产业化,进而带动整个台湾半导体产业持续发展。


图表5:台积电在台晶圆厂推进时间表及地址

来源:台积电官网、IT之家、国金证券研究所


根据官网信息披露,目前台积电共有5家先进封测厂和一家在建封测厂(先进封测七厂)。值得注意的是,台积电的封测厂同样重视落地重点科学园区,主要是考虑到封测厂可以与当地的晶圆代工、芯片设计、半导体材料供应商以及设备制造商等企业实现高效的协同作业,缩短供应链长度,降低运输成本和沟通成本,提高整体生产效率。即便先进封测三厂和六厂并未分布在园区中,但这两个地方同样与新竹县相邻,且基础设施相对较好,满足封测厂的建设需求。


图表6:台湾先进封测厂地址

来源:台积电官网,观察者网,国金证券研究所


2.2、人口流入与收入:员工数量及薪资增长提供充足购买力


台积电的高速发展不仅带动员工数量不断增加,相应的薪酬收入增速也明显优于同行业。根据台积电的财报显示,其员工数量从2012年的3.7万人上涨至2023年的7.7万人,期间复合增速接近7%,显著高于全台湾专业、科学及技术服务业人数复合增速。


薪酬方面,台积电薪资平均数从2013年127.5万新台币/年提升至2023年的284.2万新台币/年,复合增速超过8%,好于全台电子零件行业薪资复合增速;从绝对值来看,2023年台积电薪资是行业平均的2.5倍,进一步体现台积电在职员工的收入有着较强预期。在员工数量及薪资收入上涨预期强劲的背景下,台积电背后所代表的房屋购买力成为房价主要的推动力。

图表7:2012-2023年台积电员工总数复合增速6.9%

来源:公司公告,国金证券研究所

图表8:2013-2023年台积电薪资平均数复合增速8.3%

来源:公司公告,国金证券研究所

图表9:2012-2023年台湾专业、科学及技术服务业就业人数复合增速1.5%

来源:同花顺,国金证券研究所

图表10:2013-2023年台湾电子零件行业薪资平均数复合增速5.4%

来源:同花顺,国金证券研究所

2.3、房价走势:重点园区保持强势,新增厂区改变原有趋势


台积电所处重点科技园区保持人才吸引力,多年来房价涨幅好于平均水平。根据对人口与房价的复盘,我们可以看到像新竹、台中等地区人口增速多年来均高于全台人口增速,反映台积电本身的员工,加上晶圆制造所需的材料、设备等供应商,以及这些从业人员的家属,为相关地区源源不断带来新增人口,进而增加对住房的需求。房价涨幅方面,2010年至今新竹地区房价涨幅279%,台中市房价涨幅196%,相比之下台湾房价涨幅为154%,说明在人口增长的加持下,台积电对周边房价的带动保持强势。

图表11:新竹地区人口增速远高于全台湾

来源:台湾内政部,国金证券研究所

图表12:近年来新竹地区房价涨幅高于全台湾

来源:同花顺,国金证券研究所

图表13:台中市人口增速高于全台湾

来源:台湾内政部,国金证券研究所

图表14:近年来台中市房价涨幅高于全台湾

来源:同花顺,国金证券研究所

图表15:近年来台南市人口增速与台湾缺口持续收窄

来源:台湾内政部,国金证券研究所

图表16:近年来台南市房价涨幅高于全台湾

来源:同花顺,信义不动产研究发展中心,国金证券研究所

台积电能有效改变前期弱势地区的房价走势。对于近年来新成立的加工厂以及未来建厂所处的地区(如桃园、苗栗、高雄)而言,大部分地区前期人口增速均面临下滑压力,房价多年来更多跟随台湾整体市场情况而波动。随着台积电在近年来宣布项目落地计划,当地的人口增速出现大幅反弹,与台湾整体人口增速之间的差距有所收窄,反映台积电对人口流动产生重大影响,进而传递到对应地区的房价上,其中台积电在2021年底宣布未来将在高雄建造新晶圆厂,后续高雄房价整体趋势明显偏离台湾整体情况。从2020年至今高雄房价涨幅为70%,高于台湾房价涨幅(56%),且两者缺口有逐渐变大的趋势。

图表17:近年来高雄市人口增速与台湾缺口持续收窄

来源:台湾内政部,国金证券研究所

图表18:近年来高雄市房价涨幅高于全台湾

来源:同花顺,国金证券研究所

图表19:桃园市人口增速高于全台湾







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