不知不觉中，“房价”在中国已经逐渐变成一个带有负面衍生意义的名词。一谈到房价，总能引发社会的共鸣。不仅买不起房的普通百姓怨声载道，就连像王健林这种盖房子的
首富
都抱怨房价实在太高。
从去年国庆开始，对于房地产的调控政策就不断加码。从全面限购至控制金融机构向房地产
的
输血渠道。这次政府
似乎是动真格了。然而，
数据
显示，真相
似乎并不是这样。
根据笔者搜集到的70大城市数据显示，2016年至今，无论一手房还是二手房市场，房价都在不断上升。事实证明，调控并没有让房价真正下降。而且，就连上涨势头也没有逆转，得到抑制的是上涨速度。
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月中旬，央行突然向市场投放了4600亿元紧急流动性。市场上流行的一种说法是4600亿元是为了缓解股市、债市因为银行委外资金撤出所引发的利空影响。但是，从股市和债市反映看，问题好像依旧没有解决。那么，钱去哪了呢？（虽然控制住了金融机构向房地产输血的渠道，但房地产行业本身资产证券化的步伐却加快了。房地产以其他名义集资并非什么难事，这正好与央行放水资金对接）
高房价这个问题为什么迟迟不能解决？不敢解决？不愿解决？笔者想从以下五个恶性循环解释这些问题。
一、政治恶性循环
如果仔细回顾以往的房地产市场就会发现，除了北京、上海两大一线城市积极执行限购政策外，其他地方政府对于房地产调控表现出一种消极、甚至抗拒的态度。许多地方政府甚至敢于顶着最高层压力拖延、或者拒不执行房地产调控政策。
真要追溯其原因其实很简单，因为中国许多地方经济发展与房地产息息相关。房地产拉动GDP增长的模式已经是公开的秘密。许多地方政府与房地产都结下了不解之缘。
由于制度问题，中国官场长期弥漫着一股为了经济可以放弃一切的风气。这一点与《人民的名义》中达康书记的形象非常贴切。为了GDP，不管能不能可持续发展、不顾负面影响有多大、无论黑猫白猫，只要有利于经济发展的全都采用。
通过透支未来、急功近利获得的政绩使这批官员快速升迁。而越往上走就越发现长期发展的必要性。当初在地方任职时可以不顾大局，进入高层后不得不考虑全局。但要照顾全局就必然要否定之前自己的做法，甚至要求沿用自己做法的后继者改正。可当初自己就是这么上来的，否定既有模式不就等于承认自己的错误呢？这就等于否定自己以前的功绩。所以，之前靠着房地产拉动GDP升上去的官员对于高房价问题唯恐避之不及，不可能要求他们直面现实。
结果只能是放由事态继续恶化。房价越高、问题越严重、越是不敢承担责任。
二、地方经济恶性循环
长期依靠房地产带动经济发展的地区，当地地方政府对于房地产的态度就像瘾君子对待鸦片一样。谁都知道长此以往只能越陷越深，可惜中毒已深，要戒毒势必需要刮骨疗伤。可正如前文所述，谁都不愿承担戒毒之痛，那就只能继续吸毒。
然而，有些地区城市已经因为吸食鸦片过多而导致城市经济全面瘫痪。当年的神农和鄂尔多斯已经过气了。如今，新的鬼城一座接一座横空出世。二连浩特、常州、十堰、川南……这些城市名字想必许多人都没听过吧。
偏远地区地方政府财政收支对于土地依赖太大，当地居民消费力又低。房价的上涨对于当地居民的消费挤出效应非常明显。为了还房贷或是准备买房首付，当地居民必须在其他支出方面精打细算，从而造成消费能力下降。当地经济原本就不景气，居民消费力下降意味着需求减少，企业自然只能转移目标转投其他城市。这也导致了地方政府财政收入继续承压从而加大对于土地收入的依赖。这样一来，自然也就不能让房价下降。
这种恶性循环结果就是“人去城空”，地方政府弹尽粮绝。
三、开发商恶性循环
房地产开发商表面看似光鲜，其实也有说不出的冤屈。国内许多人都把高房价的责任全部怪罪于房地产开发商。诚然，房地产开发商的确存在请托、炒作、捂盘等不道德行为，房价泡沫中也确实有部分责任应该由开发商负责。但是，房价泡沫绝非开发商一方责任，把锅全部推给开发商有失公平。对于泡沫，本文提及的五种恶性循环中的主角都有份。
开放商推高房价的必然性在于本身的杠杆运作。中国房地产行业内有一种潜规则：想要拿到开发贷款不必等项目启动或已经是在建工程时再申请。当开发商拍得土地后即可获得银行贷款。整个过程中，开发商唯一需要自己承担的成本就是土地拍卖成本，之后的盖楼、出售等运作成本完全可以依赖银行贷款。这一圈兜下来，整个房地产项目从拿地到最终出售，实现资本回流，开发商所需的自有资本相比银行贷款部分非常少，这种操作本身就是利用杠杆运作的模式。
此外，有些开发商甚至可以依靠项目的未来现金流作为抵押物再申请新的贷款，继续拿地、贷款、开发、抵押、拿地……通过螺旋式运作好几圈后，杠杆呈几何倍数增长。在这个过程中，只要房价保持不断攀升，整个链条就不会有任何问题（房价一旦下跌，未来现金流将缩水，将会影响到银行。银行势必要求追加抵押物或增加保证金）。2016年，商业性房地产项目贷款金额已经上升至28万亿元（超过GDP的三分之一）。可想而知，国内房地产开发商的杠杆有多高。
另一方面，房价定价权又是掌握在卖方手里（中国房地产市场目前属于卖方市场），开发商为了保证这种杠杆游戏能够维持，自然不愿降价。
为此，诸如请托、自己炒高房价、甚至捂盘等待房价新的上涨周期到来时再开盘等现象也就见可以理解了。
拿地、抵押贷款、推高房价这几个关键环节组成了开发商的恶性循环游戏。
四、金融体系恶性循环
金融机构是协助开发商完成杠杆游戏的重要助力。不过，金融机构本身也深陷泥潭之中。
2016
年，银行按揭贷款占整体贷款的比重将近一半。以前沦为鸡肋的按揭贷款摇身一变成为优质项目。信托、基金、影子银行中投资房地产项目的资金更是不计其数，无法统计。
这主要是因为大量实体经济资本因为利润走低，争相寻求保值渠道所致。金融机构承接了这批资金后本身也承接了巨大的收益压力。有相当一部分的资金其实就是以房地产为抵押物向房地产开发商提供的贷款或项目投资。只有房价不断走高才能保证未来收益率和不发生系统性风险。
而且，由于实体经济不景气，许多企业贷款的抵押物也是房地产，破产倒闭企业最终清算资产时，最值钱的只剩房地产。房价一旦下跌，金融机构的不良资产将会上升。
因此，金融与房地产的捆绑形成了相互促进作用，形成恶性循环，导致房价走高。
五、市场恶性循环
中国的房地产市场已经称不上真正的有效市场。市场自有供需机制在投机炒作情绪泛滥面前被彻底湮没。
《2015 年5月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。中国
房地产
报针对“一二级地产开发公司、代理行、营销机构、二手房中介、房产电商等”房地产行业内人士的定向调查显示，目前一线城市空置率22%，二线城市24%。同时，2016年社科院发布的《社会蓝皮书》中披露, 就家庭住房自有率来看，当前受访家庭居民自有率为95.4%，19.7%的家庭拥有两套以上的住房。结合这两组数据会得出什么结论？
买房子的人很多，但住房的人很少。
国内楼市早就脱离了本应贯彻的居住属性转向投资属性。房子已经不是用来住的，而是用来炒的了。
2015
年，中国工程院院士、深圳市规划和国土资源委员会巡视员郭仁忠透露，全国新城区规划人口达34亿。他援引国务院一项关于12个省会城市和144个地级市的调查结果称，省会城市平均一个城市规划4.6个新城或新区，地级城市平均每个规划建设1.5个新城或新区，某西部省会城市提出建3个新区、5个新城，总面积是现有建成城区面积的7.8倍。房地产已然是一个产能过剩行业。
根据联合国对于中国人口变化的预计，2025年至2030年，中国人口将出现拐点。也就是说未来几十年中，中国人口根本不可能超过20亿，更别谈什么34亿。即使考虑刚需，许多房屋也根本没人住。处于人口流出大势下的三、四线城市去库存难现象也就容易理解了。
因为房地产市场已经进入了投机属性，持有房屋的人都指望着别人高位接盘，没人愿意降价出售。在税收及限购政策愈加收紧的大环境下，为了转嫁成本只能不断拉抬房价，就算楼市进入有价无市的局面也必须这么做。毕竟，有相当一批人是举债炒房。曾有新闻报道，深圳一小伙举债炒房，名下20多套房，每月还房贷20余万元，最终不得不抛售一套房缓解资金流危机。
如果不把成本转嫁出去，这批炒房客无法偿还自身负债。这就形成了需求恶性循环。
上述五大恶性循环是笔者对于如今中国房地产高房价的个人见解。无论高房价有多少存在的理由，高房价本身对于经济发展的制约都是客观存在的，绝不会因为高房价存在即合理而消失。
这些制约表现在三大方面。
一、经济转型遇阻
中国经济已经进入了转型升级的深水区。结构修正、产业升级、国企改革等政策已经相继进入实际落实阶段。但是，高房价对于经济发展的抑制作用却越来越明显。
众所周知，中国经济未来将由消费作为引擎驱动。但正如前文所提及的，高房价对于其他领域的消费已经形成了挤出效应。对比2013年至今的社会消费零售总额与商品房销售额不难发现。房地产对于消费支出的贡献功不可没（平均占比在30%以上）。而且，仔细观察历史数据的读者可能已经发现。社会消费零售总额每年的变化都非常有规律，一年一轮回。这种规律与去年中国GDP连续三季度报6.7%（最高层既定目标）。这人国内不得不感叹统计局数学水平之“高”。也就是说，房地产的实际“贡献”可能更大。
