缘何三四线更乐意“限售”，会是调理虚火的良方吗？

文／克而瑞研究中心  杨科伟、柏品慧

近日，东莞市发文升级“限售”，企事业单位、社会组织购房以及拍卖所得的住房全都纳入限售范围，限售周期都为2年。上半年，“政策向左、市场向右”的特征愈发明显，三四线城市市场热度持续高涨，部分城市房价上涨尤为迅速。在三四线城市整体竭力去库存的大背景下，紧缩调控又似乎是受益“外溢”利好的三四线城市不得不作的动作，这样的市场火热形势到底还能持续多久？成为各方关注的焦点。 

针对个人“限售”政策可以说是本轮调控的一大全新措施，目前有31省市相继落地限售令，西安、东莞两市近期再次升级限售，海南省更是在全省范围内施行限售。就”限售“而言有着明显两个特征：

其一，限售以三四线城市为主，部分热点一、二线城市并未限售。截止目前，一线城市仅广州出台居民家庭限售政策，北京、上海、深圳并不限售；二线城市限售主要是部分热点二线城市，尤以杭州、南京、海口等市为代表。这类城市投资热情持续高涨，房价上涨动力强劲，限售政策将有助于打压过度投资的氛围，缓解房价上涨预期。而尚未“限售“的二线城市有两大类：一是合肥、苏州等热点二线城市在限购、限贷政策实施后，成交量连续数月低位运行，房价进入高位盘整阶段，调控政策成效显现；二是长春、大连、沈阳等高库存城市，去库存将贯穿较长的时间周期，“四限”政策暂无落地的必要。

限售的三四线城市大都聚集在核心城市周边，尤以嘉兴、无锡、东莞等市为代表，一方面，2016年下半年三四线城市房地产市场明显转暖，核心城市周边的三四线城市房价更是呈加速上涨之势，调控压力依旧高悬在顶；另一方面，三四线城市限购、限贷政策相较宽松，以嘉兴代表的多个三四线城市限购政策仅限于非本市户籍家庭，本市户籍家庭并不限购，二套房首付比例大都不高于50%，限售政策可以在支持自住性需求的同时，着力打击投资、投机性需求，更好地调控房地产市场。

其二，限售周期普遍2-3年，保定部分地块限售周期长达10年。多数城市限售周期维持在2-3年之间，仅海口、西安以及保定白沟新城限售周期长达5年。值得一提的是，保定局部试点执行10年限售期引发市场热议，其对通过“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房，限售周期长达10年。这与保定特殊的地理位置密不可分，雄安新区获批后，河北省内三四线城市市场热度明显提升，雄安新区所在的核心区域更是显著受益。联系到雄安新区乃是房地产长效机制改革的试验田，现已全面停止房产交易，着力发展保障房以及住房租赁市场。保定作为雄安新区重要的外围城市，颇有些率先试点的政治意味，“只租不售”、“租售并举”开发模式将成新常态。

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三四线即要去库存又要防市场过热，限售相比限购、限贷有一石二鸟之效

为什么三四线城市相对一、二线更乐意出台“限售”呢？譬如启东、扬州、芜湖、开封等市陆续下发限售令，但限购、限贷只字未提。这还要从三四线城市市场自身剖析，主要原因有以下两点：

首先，大多数三四线城市去库存任务依旧艰巨，无论是出于GDP增长还是土地出让与交易税收等政府收入来说，都需要市场能够活跃起来，需要有交易量。在当前热点梯度传导的大背景下，刚刚起来的市场热度需悉心呵护，以便维持地市、楼市持续好转的局面。就政策力度而言，限售明显宽于限购、限贷，不会对真实的自住型需求造成影响，或许会短期造成成交量回落，但不会断崖式下跌。

其次，三四线城市也是新型城镇化进程中农民落脚城市的主力吸纳场，楼市调控的本意并不是限制交易，且限售不会对这类自住购房者造成困扰，反倒对投机、投资购房者而言才有些“请君入瓮”的意味，投资者会自行衡量、承担投资风险，有利于抑制三四线城市过度投机。

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三四线将成下半年调控主战场，“限售”将成为调理楼市虚火良方

上半年，不仅是核心城市周边的三四线城市楼市，而且更多并不在核心城市辐射范围之内的三四线城市楼市也如雨后春笋般开始火爆起来，市场热度持续提升，地价、房价开启快速上涨行情。

我们认为，三四线城市必将成为下半年房地产调控主战场，更多三四线城市将跟进落地“四限”政策，尤其是“限售”，既可有针对性和有效性地抑制过度投机，也可避免将刚刚升温的市场“打回原形”，加速三四线城市去库存和新型城镇化进程。相较于限购、限贷这类“猛药”全面限制房地产交易，三四线城市更适宜慢慢调理，限售政策或将是调理三四线城市虚火的一味良方，也许能起到事半功倍的效果。

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