长按二维码

关注 “ 创业投资最前线 ”

聚焦创业投资，传播人生智慧

作者：子木

来源：子木聊房（ID： zimuliaofang ）

随着疫情的野蛮蔓延， 国际金融市场动荡加剧。

当下欧美和许多新兴市场经济体的股市已经平均下跌30%左右。美股10天触发4次熔断，连股神巴菲特都紧锁眉头，“这是老朽活了89岁头一次看到的股市惨状”。

最重要的是，美国目前才处于疫情的初始爆发期，股市已经跌成这样，按照此形势来讲，过不了多少时日便会酿成史上最大规模股灾。

美国股市是美国主要经济支柱，里面藏着绝大多数的国民财富，一旦引发恐慌踩踏效应，便有很大可能酿成金融危机。按照这段时间某些经济学专家的论调，由于美元的强势和全球其他国家的联系，最糟糕的情况就是引发全球金融危机。

此前李迅雷还出了一篇专访，声称中国房价问题已在边缘徘徊。

虽后被官方怼了回去，但一时引起轩然大波，尤其这段时间，子木明显感觉到，读者对国际经济形势异常关心。咨询最多的问题就是，

“如果全球金融危机到来，中国楼市是否能撑得住？”

这其中的逻辑推演到底是如何的，中国楼市在海外经济动荡面前又将是怎样的棋局走势，这是我们今天要解开的谜题。

1

历史的样子

为了找到答案，我翻阅了历史长河中所有金融危机缩影下的中国楼市走势。发现2008年全球金融危机下的深圳楼市，有很强的启示作用。

2008年美国因过度房地产金融化，导致次贷危机爆发，以房贷为基础的金融产品波及欧洲市场，进而引发全世界范围的金融危机。

当初美国房价暴跌，导致贷款人手中的房屋资产急剧缩水，再加上实体经济受到重创，大小企业倒闭，失业潮来袭。在此情形下，美国人无法支付高额房贷，只能选择断供，甚至爬上天台一跃而下。

随后，天各一方的深圳也出现了断供潮。但值得细说的是，深圳在2008年出现房价下跌、断供潮的原因和美国迥然不同。

首先，引发深圳2008年房价下跌的并不是深圳居民的不良贷款， 而是香港炒房客对深圳房产的大规模抛售。

香港大概在90年代经历亚洲金融危机后，就开始兴起在深圳投资房产。当初深圳刚从香港学来土地出让金制度，为了积累城市原始资本，开始疯狂兴建房地产，并对隔壁香港敞开怀抱。

1折首付，再加上巨大的房价差，快速吸引了香港炒房客的注意。90年代的香港房价普遍达到10万元/米，而那时候的深圳，在核心罗湖区的房价才是5000元左右一平米，像开盘价卖到10000元/平米的百仕达花园，在当时的深圳来说已经算是顶级豪宅。

（90年代香港）

当年香港经济势头猛，港人来深买房就像是市场里捡大白菜，那种感觉，就像是现在的北京人去鹤岗买房一样。

港人对炒楼花一向非常热衷，只要深圳新开楼盘便一拥而上，特别是关口物业备受港人喜爱。那时候有多疯狂呢？调查显示，90年代后深圳罗湖区的人民南片区香港购房者占比甚至接近50%。

然而当2008年金融风暴席卷全球的时候，顿时变了样。

中国香港因为是外向型经济体制，最先受到风暴波及。港人有了亚洲金融危机的前训，开始疯狂变卖资产，以求手上有足够的现金流抵御风险，大陆房产便是主要出处。

随后，深圳房产大规模抛售，引发房价踩踏事件，内地贷款人和投资客开始恐慌出逃，房价大幅缩水，断供潮如约而至。

第二个主要原因还有需求端。

全球经济危机，国外消费大幅减退，对中国的直接影响是贸易出口订单腰斩，那时候中国对外贸易依赖度高达60%，是历史巅峰，那么以此为生的深圳人收入便大幅缩水，甚至失业，购房需求萎靡不振。

所以，我们可以总结，国际经济动荡影响中国楼市的两大因素：

• 国外投资客抛售中国房产

• 做出口生意的人群收入大幅缩水，购房需求断崖

那么今天的2020年，会像当年2008年一样吗？这便是我们今天敲黑板的内容。

2

今天的答案

其实在2003年以后，当局就意识到一个问题，中国房地产的规模太大，如果想驾驭得当，就必须把它培育成一个政策性市场，只有政策性市场才能控制住涨跌趋势。

在这其中，境外炒房客便是最大的不确定因素，尤其是对房地产金融稳定性的影响是无法预估的。

这句话怎么理解呢？

举个例子，如果现在市场处于危险时期，那么我可以通过政策手段禁买禁卖，反正不给你网签就行了，但是境外炒房客是无法阻止的，因为涉及到个人资金自由权利，会很麻烦。

所以在2006年，住建部等六部委联合发布了“关于规范房地产市场外资准入和管理的意见”要求，只有在境内工作、学习超过一年的境外个人可以在国内购房，一年以下的则不能购房。（后新规取消）

于是，境外投机客在国内炒房的声音戛然而止，国际资本在国内房地产市场中步履维艰。

同时从2008年开始，深圳经济开始野蛮生长，全国各地年轻人加速涌入这片淘金地，腾讯、华为等重量级企业也在风暴之后迎来春天，成长为庞大的产业帝国。

房价因为供求关系与日俱涨，香港人的物业被内地刚需接盘，通过长期置换，炒房泡沫逐渐被刚需夯实。所以你现在去深圳大街上，会明显发现香港人的楼盘已经不多了，除了最早期的罗湖区以外，福田、南山、龙岗、沙井等地都是实打实的刚需支撑着。

其二是对外贸易经济对购房需求的影响，已经“不足为惧”。

中国在2001年加入WTO（世界贸易组织）后，开始参与世界分工，更是在几年内，利用强大的人口红利和低廉的密集型劳动成本，成为全球加工厂。

那时候珠三角经济开始喷发，一夜之间大大小小加工厂遍布各地。中国“对外贸易货物依存度”指数一路狂飙，数据显示，2001年的数值仅为38.47%（其中出口20.09%），5年后，2006年竟高达65.17%，比日本这种典型的外向型经济国家还要高，开始重度依赖国外消费需求。

依赖出口最大的弊病就是命运掌握在其他人的手里，就像2008年美国摊上事情爆发金融危机，中国包括其他依赖美国出口的新兴经济体也跟着倒霉，大家都是一根线上的蚂蚱。

所以在2008年之后，我们痛定思痛，在四万亿补救市场的同时开始加大马力开发我们的自有市场，挖掘市场消费需求。

通过这些年的努力，效果显著。数据显示，中国的对外货物贸易依存度一路下滑，从65%滑落至今天的33.99%，而且出口依赖已经回归到了18.24%，甚至低于2001年中国加入WTO时的数值，说明我国的内需市场已经在加速扩大。

毫不夸张地讲，中国因为人口多，拥有世界上最大规模的消费者市场，只要我们的技术到位，能生产出高质量的生活产品，那么我们完全可以在不依赖其他国家的情况下，自成一体，自产自销，自给自足。

通过以上论证，我们可以明显发现，中国房地产已经不像2008年那样不堪一击。如果全球经济危机真的来临，那个时候，房价有一定的情绪波动，但不可能像别人嘴里所说，大跌或者直接垮塌。

而且以刚需为主的核心城市已经有了充分抵御外险的能力。这就解释了，为什么2019年在大国摩擦影响下，进出口贸易滑坡，但深圳的房价依然反向上涨的原因。

（2019年深圳房价走势图）

退一万步讲，你要深刻意识到一点，中国楼市作为国民财富的主要蓄水池，是不可动摇的经济根本，所以在危机处理上有一定概率会采取封市策略，房产无法网签，更不存在抛售，也不会引发踩踏行情，信息也不为人知。

到时候影响最大的可能就是开发商，开发商资金链受阻，楼盘开发量大幅减少，但库存减少又反向利好于房地产。

3

杞人忧天

有些人总喜欢杞人忧天，然后把恐慌毫无根据地传播给他人。

目前来看，这次疫情引发的危机，还不能称之为金融危机，充其量只是经济危机。

疫情影响了市场的供给和需求，导致企业盈利能力下降，市场开始通缩，导致股市下跌，如果下跌过多才会引发金融危机。即使美国发生金融危机，也很难传播到中国，因为 危机传播是需要工具的 。

例如2008年欧洲很多银行买了美国的次贷产品，中国经济主体高度依赖美国消费市场。而今一切都已经改变。

中国在这次疫情面前，充分地展示出了大国实力。可以说世界上没有一个国家能在这么快的时间内完成疫情透明化、管控和防治，无法在这么短的时间内完成“火雷二山”这样宏伟工程，也无法在短时间内制造出如此庞大数量的口罩。

（10天建成的火神山医院）