最近集体建设用地的话题还是很热的，主要是《土地管理法》对集体经营性建设用地的管制可能会有很大的放松，由于集体建设用地的规模在中国是天量的存在，甚至可以讲是取之不尽用之不竭，让人不禁有很大的想象空间。
一、希望
特别是对于土地非常饥渴的开发商团体，集体经营性建设用地的放开让其充满了希望：能够低成本大规模圈地。
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、价格低廉
集体建设用地的价格一定是大幅低于国有建设用地的，但是使用的价值却差不多，这是开发商做集体建设用地的核心逻辑。
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、大规模圈地
全国集体建设用地大约是城镇建设用地面积的
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倍多，只要有宅基地的地方，通过整合流转都能变成集体经营性建设用地，而且土地的出让确权并没有国有建设用地那么复杂，一圈圈个几千亩（含流转的农用地）也不是没有可能性。
二、现状
当然，现在也有开发商用集体经营性建设用地进行开发的案例，大部分都是与集体合作的形式，也有少部分是全资开发。
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、田园综合体
这种话题目前也很热，比如成都郫县的多利农庄，一套别墅
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亩田，第一期几十套房子开盘就抢完，因为是集体用地，所以基本上都是一次性付款或分期付款。多利做的好，导致各路人等都过去参观学习，每年的门票讲解收入就高达几百万。然后多利一脚把代建的绿城给踢开，被协信给收购了。
现在也有不少项目也在做大规模的“田园综合体”，其实有点像整村整治，集体经营性建设用地点状供地（宅基地原拆原建）及集中供地相结合，农用地租赁流转，再加上安置房建设，如果有需要的话，还会配一部分国有建设用地。
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、产业
在北京等城市，为了满足村民长远的生活保障，也有以集体建设用地建设高标准写字楼或产业园，来保障村集体的收益，参与建设及经营的主体就是开发商，开发商承诺给多少保底收益。
当然，也有销售小产权房的情况。
三、现实
希望很美好，也有很多开发商都在尝试，甚至当做企业的发力方向之一，但是现实还是很骨干的。
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、不能做住宅
集体建设用地的性质，只有商业或者工业。但大部分开发商对于集体建设用地的研究初衷，还是想着拿集体的地价，卖国有的房价，利用中间巨大的价格差来盈利，而这里面住宅的价格差尤为巨大。可以讲如果能做住宅类产品，尤其是别墅产品，集体用地那一点点的地价相对于国有别墅用地的地价而言几乎可以忽略不计，等于白送躺着赚钱。
但如果是商业和工业，说实话国有的集体的地价水平相差并不大，大部分三四线城市位置好点的国有商业用地一般也就
100
万元
/
亩，集体商业用地按照整理成本也要大几十万元
/
亩，其实意思也不大了。商业和工业本来就是产业，政府更看重后期的税收，国有用地的价格本来就不贵，很多都是成本价甚至低于成本价在供地。
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、成本不低
集体建设用地看起来很便宜，不少集体建设用地的价格都是在
100
万元
/
亩以内，但是由于拿地企业一般还要承担农用地流转以及宅基地拆迁、安置房建设等义务，所以加起来之后综合成本其实也不低。
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、权属能否保障
除了国家在不断出政策、吹暖风，金融机构其实对集体建设用地还是有很大的保留，毕竟是“集体”而不是“国有”，大部分集体建设用地都没有进城市规划中，如果哪一天进了城市规划，出现了可能的拆迁问题，这个权属到底如何能保证。毕竟那么多小产权房，都抵抗不住一纸行政拆迁令。所以金融机构对集体建设用地的金融保障还是滞后的。
四、未来
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、同价同权
这句话其实非常重要，价格和权利未来一定是要对等的。目前的状态是集体建设用地开发受限，受限的状态下其价格也是低估的。举个例子，同样是一个商贸市场，国有建设用地的成本是
100
万元
/
亩，集体建设用地的成本是
20
万元
/
亩，但造出来的商贸市场都是一样的经营，收益上是没有差别的。
但一旦同价同权了，其实有两层意思，一是要涨价了，集体建设用地不能那么便宜就给用了，二是集体建设用地的权利要放开，要接近于国有建设用地的功能。
涨价比较容易理解。但是权利的放开难度还是很大的，毕竟集体用地太多了，会冲击国有建设用地好不容易通过饥饿营销搭建起来的价格体系。以前国有建设用地更多的也是依靠垄断性和稀缺性来赚钱，甚至很多地方政府也是通过不断把集体建设用地转化为国有建设用地，来赚价差。
能放开到什么程度，真的是一个比较值得玩味的话题。
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、地方经济的发展权
每个地方政府都有发展权，不能说长三角、珠三角土地亩产产值、税收高，就要拼命给长三角、珠三角供地，而忽视了广大的中西部区域，每个地方都要发展经济的。
但是现在的状态是基建大干快上、房地产如火如荼，挤占了不少属于产业的用地指标，很多项目最愁的就是用地指标的落实，所以政府就开始动了集体建设用地的脑筋。
3
、租赁住宅
此外，租赁住宅也要大量的商品住宅用地改性为租赁住宅，这对于地方政府是一个非常大的财政压力，毕竟这些都是他们为数不多可以马上变现的优质家产，现在变成没人要的租赁住宅还要自己出资建设沉淀资产，压力不是一般的大。所以也会考虑使用集体建设用地去做租赁住宅。
总而言之，集体建设用地只是用来救急的“二等地”，开发商们不要期望过高，如果真有产业要求的，需要便宜用地，可以搞搞，如果是搞开发，可能达不到预期。
引自周璐的笔记
《广州市村庄集体建设用地报批实施细则》。本细则适用于广州市白云、黄埔、花都、番禺、从化、增城区村庄规划确定的集体建设用地范围内的新增建设用地报批。
以下为细则全文：
附：村庄集体建设用地报批办理流程图及申请材料名单
来源：广州市国土规划委
【开课时间】
2019年 3月30-4月1日
【开课地点】
中国-北京 农广大厦（农业农村部北办公区内）
【主办单位】
中厚明德集团 特色小镇究院
【报名电话】
16601291889
【课程亮点】
权威主管部门政策解析、一线操盘手现身说法、代融代建无缝对接
【参课对象】
相关产业链开发商、运营商、规划机构、投资公司董事长、总经理与企业核心高管、相关产业项目负责人及地方政府领导等【限定
30
人】
课程亮点
11位
重量级实操专家
，
4个
标杆项目案例
6天
洗脑风暴、
1站式
资源服务对接
1、系统化教学：
本次课程共有
四大板块
：政策为基、定位为魂、模式为王、服务为本。系统、全面的讲解康养文旅，特色小镇，田园综合体的准入、定位、开发和运营。此外，还选取了国内外
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案例进行解读，让学员能够更直观、更深刻的理解康养项目的技术路径。
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本次课程采用高端小班课的形式，授课讲师可以和学员进行一对一的交流，让你带着疑惑而来，收获解决之道而归。
温馨提示：学员可以在开课之前整理一份自有项目的资料，或者目前面临的疑惑，让专家为你出谋划策。
中厚明德集团董事长，中厚明德商学院创始人，清华大学EMBA，国内资本运作专家。具有丰富的特色小镇实操经验，负责并成功申报创建过近百个国家级、省级特色小镇项目，被众多业内人士称为“特色小镇百科全书”，成功打造了中厚明德特色小镇全产业链孵化一站式机构，成为全国领先的产业综合服务平台。主导项目包括：《汉川衣栖特色小镇》、《红河水乡小镇》、《桐庐健康小镇》、《余杭艺尚小镇》、《天房团泊湖项目概念规划》、《张家港凤凰镇足球小镇》、《寿光台头防水小镇》、《固安产业新城规划》、《欢乐驴游文化小镇》《张家口天空之城航空小镇》等多个特色小镇、田园综合体与产业园区规划项目。
曾担任中国城市规划设计研究院副院长，建设部城乡规划司副司长、巡视员，建设部村镇建设办公室主任，是部级有突出贡献的中青年科技管理专家，国务院特殊津贴专家，被授予中央国家机关五一劳动奖章。
近十年主要从事城镇化与“三农”问题、城乡统筹与区域协调、城乡规划、乡村发展与建设、中国农村住宅制度等方面的管理与研究工作。
国家“863计划”项目评审专家
国务院农业开发办以及国家开发银行项目评审专家美国佛罗里达大学商学院高级访问学者
常年给国家部委（财政部、国税总局等）及地方政府领导干部（四大班子中心学习）、党校领导干部以及国务院中直机关干部、央企等进行主题讲座及培训。主要围绕我国农村发展、乡村振兴战略、民宿旅游经济以及田园综合体、特色小镇、共享经济、文旅康养旅游产业、PPP融资模式创新等方面做系列政策讲解，反映良好。
国证监会首批持牌分析师
国家工信部《银河企业家培训计划》特聘讲师
他是横跨投资、媒体与培训三界的分析师、讲师、媒体人，20年经济趋势与投资研究，长期致力于经济趋势、行业趋势、企业价值的研究，拥有丰富的资本实战与产业转型经验，能够结合最新的国际环境、科技趋势、产业动向进行经济热点的解读，曾参与深圳卫视、广东卫视、湖北卫视等多个媒体的财经栏目录制。
朱仁斌带领鲁家村从一个贫困村逆袭成为国家级美丽乡村，探索出了一个真正解决三农问题的办法。如今，鲁家村已然成为美丽乡村的代言，先后获得全国农村优秀学习型家庭农场示范点、中国十佳小康村、省级美丽宜居村、省级卫生村、省级森林村庄等多项荣誉。
广东客天下特色小镇投资股份有限公司品牌拓展中心总经理
作为行业享有盛名的实操专家，多次受邀出席各大论坛，并发表精彩演讲。其所服务的
客天下
作为乡镇城互动融合发展模式首创者和践行者，通过生态修复、产城融合、城乡协同发展，将一座废弃的矿、采石场、养猪场，蝶变成为美轮美奂的特色小镇、幸福之城。先后荣获中国旅游产业杰出贡献奖、中国特色小镇创新模式奖等多项荣誉称号
