提前还房贷划算吗？这些问题别忽视

提前还房贷，这些要求你清楚吗？

一般来说，想要办理提前还款手续前，借款人一定要向贷款银行了解清楚提前还款的规定，比如提前还款预约时间、提前还款是否有违约金、违约金的收取标准、提前还款金额是否有要求等，你是否都已经清楚了？ 

还贷时间和还贷额有要求

实际上，很多银行都有规定，还贷满一年后才可以申请提前还贷，有的要求满半年，有的还规定了还贷额度必须是1万的整数倍。有的甚至规定了还款次数，一年只能提前还贷一次。即使是提前还贷操作相对简单的公积金贷款也都有类似的要求，比如每次还贷最低限额为一万元，且不得低于12个月的贷款本息额，每年限还贷一次。

提前还款要收违约金

除了还贷时间和还贷额，有银行提前还贷要收取违约金。因为申请提前还贷，意味着交给银行的贷款利息少了，于是就通过收取违约金的方式弥补这一点。有的银行规定一定时期内不允许提前还款，如3个月，6个月，1年，否则就要支付违约金，这就是为什么有银行规定还款时间了。更严格的银行会规定，只要提前还款就会收取违约金。

需要注意的是，违约金的收取方式一般分为两种——

一是按照提前还款时未结余额的2%-5%计算，比如100万贷款，提前还贷后，还剩下50万没还，那么要交1万-2.5万的违约金。

二是收取若干个月的利息，比如有的银行规定，还贷不足一年的罚息三个月；还贷满一年不满两年的罚息两个月；还贷满两年以上的不罚息。

由于银行间有政策差异，以上关于提前还贷时间、还贷额、违约金情况，最好在贷款合同签订前就要向银行问清，并将相关问题落实到合同中。

提前还贷后，剩余贷款可能享受不到优惠利率

通常，房贷提前还款也有两种方式，一是提前全部还清，二是提前部分还清。由于目前贷款额度较大，很少有人能一次性还清贷款，因此多数购房人会选择部分还清，而部分提前还款又分两种方式，一种是缩短贷款年限，月还款额不变，一种是减少月还款额，贷款年限不变。

缩短贷款年限相对更能节省利息，但是这样一来，提前还贷后的剩余款部分，就需要重新签订贷款合同。

举个例子，房贷100万，已经还了30万，还剩70万没还，想申请提前还贷20万，选择缩短贷款年限的话，在还款20万后，剩余50万贷款部分要与银行重新签订贷款合同，按照最新的房贷利率执行剩余贷款，随着房贷政策收紧，不少热点城市利率优惠幅度骤减，以前利率是8.5折，现在变成9.5折甚至是基准利率。另外，银行还会重新评估借款人的个人资质，有的贷款人在还款期间出现过逾期或其他不良记录的话，就会影响之后的借贷，也许会被银行提高贷款利率呢。这一点，买房人一定要注意！

提前还款是否划算？算好节点很重要

除了上面所说的各种限制和可能产生的费用，购房人还应该根据自己的具体情况来计算提前还款是否划算。这里我们又要提到有关还款的两个名词：“等额本息还款”和“等额本金还款”。

目前市面上选择的等额本息还款方式的人占多数。值得注意的是，已到还款周期中段的购房者不适合提前还贷。这是因为等额本息还款是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，购房者其实已经偿还了大部分的利息，提前还贷意义并不大。

至于相对较少人选的等额本金还款方式，一般来说，还款期已过1/3的购房者不适合提前还贷。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息的，也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人其实已经还了将近一半的利息，后期所还的本金占比更多，利息高低对还款额的影响并不大。

实际上，对于资金短缺、经济能力比较有限的购房者，不宜打乱原有的财务计划提前还款。尤其想使用家庭的应急资金去提前还款，会增加未来生活的风险，有可能“因小失大”。目前，一些银行理财收益已经超过了5%。如果当时贷款的时候已经享受了利率优惠，现在与其提前还款，不如拿去买一些稳健的理财，让投资收益抵消贷款利息，也让自己手头的资金更为灵活。

甚至，如果你手上的资金有更好的投资理财渠道，其回报率高于贷款利率，产生的收益高于提前还款所节省的利息，那么这种情况下也没有必要把资金用于提前还款。

当然，想减轻每月的还款负担，有自己的计划和打算的就另当别论了。又或者如果你除了定期存款，厌恶一切投资理财的风险，或者实在不喜欢欠银行钱，尤其家里长辈催促的，就提前还了吧，别让长辈替你担心啦。

  （图片来源于网络）

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