王盛中/ 金融正能量联盟（ID：pengyouquan1982）
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李晓鹏：“两会”以后，全国各地的限购突然升级，不仅是北京，目前至少有40个城市跟进，一下子成为了社会关注的热点。
王盛中：是的，爆炸性的升级，突然间就迅速升级。
李：照理说，北京加强限购还有点儿道理，毕竟，过年以后，北京的房价就已经涨了一波，而且涨的还有点儿凶猛。但其他城市的房价，其实没什么太大动静。但是突然间一下子全盘限购。比如成都，年后也没怎么涨，连二手房都全市限购。还有像安徽临泉县，是个国家级贫困县，竟然也开始限购。面对新一轮的强力限购，很多人都比较关心两个问题：第一个问题，这一轮限购为什么突然间来这么猛？第二个，它到底会不会有效？
王：目前大部分人，还是认为限购政策无效，还想等着政策松下来的时机。
李：是的。我感觉，大家对限购政策已经有些“审美疲劳”。这个政策推行了很多年。每次房价一涨，政府就祭出这个法宝。然后呢？短期好像能让市场降降温，但价格也不会跌，无非就是暂时不涨了，交易量下降，过一段时间又继续涨，最后也没什么效果。也有很多人呼吁推行房地产税，可对于房地产税的实际效果，大家好像也没抱很高的希望。因为以前征营业税、个人所得税之类的税收手段也用过不少，最后证明也是没啥效果。之所以还有人呼吁，主要是我们能想得到的招数都用完了，就剩房产税了，也没法呼吁别的了。真的有一种黔驴技穷的感觉。
王：这一轮限购是从北京开始的。其中缘由，一个是在“两会”期间，北京房价来了一波猛涨，搞得人心惶惶，某种意义上叫做逆政治大势而动，严重影响社会经济秩序，国家从政治稳定大局出发，自然是要迎头痛击。通过限购，首先，强行管控交易。房地产关系国计民生，如果任其炒作到一定地步，就会造成人们的心理恐慌。尤其是这两年移动互联网发达之后，社会经济信号很容易传导放大。比如链家，它是中介里面的老大，它搞了一个APP，天天发布房地产价格数据，就变成了一个社会恐慌放大器。
此外，房地产交易还有另外一个特性，就是创造货币。现在的房产交易本身，如果是抵押贷款的话，就在创造货币，说学术一点也可以叫创造流动性。贷款买房的数量越多，创造出来的货币就越多。房价能炒这么高，跟金融系统利用抵押贷款来大规模的创造货币密不可分。
限购现在作用不是很明显了，该限制的基本都限制完了，再加强限购，能够挤出去的泡沫也有限。但限购配合上限贷就不一样，上海2016年10月份交易数据已经证明，限贷政策对房价来说是大杀器。去年的调控，上海、深圳都加大了限贷的力度，但北京几乎没有，北京还是限购。后来效果差异就很明显——上海、深圳的热潮基本冷却了，北京还在继续炒的热火朝天。所以说，通过限贷款，适用购买人群和他们所能动用的货币确实在迅速变少。从需求层面来说，限购配合限贷政策，还是有效的。
今年二、三月份，北京这轮购房恐慌潮，如果观察很多细节的话，会发现这是一个自我实现的过程。也就是说，许多手中有多套房的卖家（其实北京有很多手中有多套房的卖家），一开始并不想交易，只是试着往网上公布出售信息，挂出来很高的售价，比自己的心理预期还要高。而后买家一看房价真的往上涨了，就恐慌了，真的愿意买了。这是一个自我实现的恐慌。现在通过冻结购买，实际上就把这个恐慌压了下来了。也就是说，至少从抑制恐慌的层面来看，此次限购还是有效的。
但是光抑制流动性还不够。房地产的价格，本质上是供需矛盾决定的。限购政策发挥作用的关键是：限制完之后，怎么加大供给？需求抑制了，供给也应该上来。如果一手限购，一手还加大供给，那房价就非跌不可。已经有消息表明，北京市在新建住房、保障房等供给力度都在加大。还有就是房地产税的推行，是要通过房地产税把存量的住房供给给逼出来。
李：但是今年“两会”并没有讨论这个议题，大家因此认为房产税这个政策还是遥遥无期。
王：“两会”确实没有讨论这个政策。这是因为，这个政策本身高过了“两会”级别。我根据一些公开报道的分析，房产税政策很应该正在加快推进，最快可能今年就能出台。而且房地产税的征税，不应该有减免。因为只要有减免就必然后漏洞可以钻。普遍性的征税，才能堵上了策执行过程中钻空子的可能。而且收税的比例也不会低，大概按照每年1%~1.5%比例征收。有可能采取递进税率，人均的房屋居住面积越大，征收税率越高。
征收房产税平抑房价在很多国家都屡试不爽，美国在这方面做的不错。除了纽约硅谷，大部分城市的房价非常合理。纽约的豪宅虽然价格很高，但宅基地是均衡价格，土地价值是比较稳定的。就是因为房产税压制囤房（投资性购房）的需求，囤房的成本很高。特朗普开发的纽约豪宅赚钱，那是靠的真本事。它的内部装修程度、华丽程度，和我们国内定价高的房子的装修程度，完全是两个档次。
甚至可以说，特朗普是搞制造业的，靠的是把房子做的品质非常好来赚钱，不像国内这种房地产特权行业，房屋品质本身不怎么样，靠拿地、囤地升值赚钱。而且纽约的豪宅要比香港合算得多，香港所谓的豪宅，主要是土地贵，住起来很不舒服。中国大陆的房地产制度实际上是跟香港学的，一次性租用七十年的土地，不收房产持有税，就必然存在囤积土地和房产炒作的问题。
总之，先冻结成交，恐慌性成交。然后增加供给，增加土地供应量，这个事情北京已经在做了。就在限购升级的同一天（3月17日），北京住建委发文称，切实增加商品住房有效供应。加快、加大商品住房土地供应。三季度末完成全年土地供应计划，是去年全年实际供应量的2.5倍。同时，加大土地储备力度，适当增加计划外年度土地供应量。截至3月17日，已供应商品住宅用地109公顷，是去年同期商品住宅用地供应量的7.3倍。
事实上北京不缺地，北京的四环外的建设用地供应非常充足，现在就是要扩大供给。扩大供给还需要借助外部空间资源，京津冀协同发展，就是要形成新的城镇和卫星城。这些新的城镇，内部的空间经济资源能够自我循环，满足人们的工作、生活、医疗卫生需要，不需要到北京二环以内来工作。北京城市外围增加供给，同时，在北京市区抑制囤房的需求。在我看来就是这一轮限购的核心需求。
然后就是加大征税力度，把存量住房吐出来。下一步，征收房地产税成为常态化，建立长效机制，多措并举，平抑房价。如果限购限贷、增加供给和对持有房产持续征税三个招数一起上，中国的房地产市场可能出现历史性的大逆转。
李晓鹏：好的，我也希望如此。其实我还有一些自己的看法，某些方面和你不完全相同。今天时间有限，主要你讲，回头再找个时间我再谈谈我的看法。
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作者简介：王盛中，青年金融问题专家，毕业于北京大学，有丰富的金融行业从业经验和深厚的金融理论基础。
李晓鹏，经济学博士，著有《中国崛起的经济学分析》和《从黄河文明到一带一路》等书。
感谢网友 向卿大土豆 为本次谈话提供文字整理方面的帮助。
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