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证券市场周刊
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在楼市实现企稳前，供给端的优化与需求端的刺激政策都有望持续推进，通过积极有为的供需调节扭转房价下跌预期，促进房地产市场企稳回升。而临近年底，房企开始拿地渐渐活跃，房企资金面回暖正在路上。
临近岁末，房地产土拍市场温度明显提升，百亿元级地块频现，头部房企竞相补仓。从第三方披露的数据看，房企更为积极，一线城市推出的百亿元级地块纷纷落槌。有的总价创纪录，有的溢价率新高，土拍市场气氛活跃。
这与房地产基本面的改善直接相关，尤其是直接受益于资金面的好转。首先是房企债券融资连续三个月实现正增长。其次是房企“白名单”规模快速扩大，截至
11
月中旬，“白名单”项目贷款审批通过金额已超过
3
万亿元。
按照计划，仍有约
1
万亿元的规模将在剩余一个多月的时间内审批通过。增量资金持续进场，这对于改善房企资金流大有裨益。
12
月
9
日召开的中央政治局会议提出，要实施更加积极有为的宏观政策，稳住楼市股市。这释放了更加坚定的稳楼市基调。
12
月初，广州番禺区原海珠客运站地块出让，合肥瑞伦房地产开发有限公司以
12.35
亿元竞得。这家房企去年曾在广州拿地，随后与龙湖集团展开合作，
2023
年的项目和此次土拍仅有约一公里的距离。
在这之后，另一家企业绿城集团也以
24.16
亿元竞争广州海珠区一块土地。与广州土拍前后，作为二线的合肥土拍市场上，大富地产以
4.21
亿元竞得原合肥汽车客运总站地块。
此外，
11
月初，在成都土拍市场，四川金昊投资有限公司以
20.7
亿元总价竞得高新区大源板块一宅地，溢价率达到了
46.11%
。这一溢价率刷新了高新区楼板价的纪录。
与之相比，北上深等一线城市的土拍市场金额更大。先是在上海，
11
月底，华润置地、越秀和中能建联合体以
78.97
亿元的价格竞得浦东新杨思地块。此次土拍溢价率达到
40.37%
，刷新上海土拍市场集中供地以来的溢价率纪录。
之后上场的是北京市场，中海地产以
153.32
亿元的总价，竞得北京酒仙桥、十八里店和小红门三个地块组成的巨无霸组团地块。
12
月初，由华润置地和中海联合体以总价
185.12
亿元竞得深圳市南山区后海金融总部基地，溢价率达到了
46.32%
，创下了深圳涉宅地块成交总价的新高，同时也成为成交楼面价第二高的地块。
天风证券指出，
11
月
30
家企业单月投资金额为
900
亿元，同环比分别增长
107%
和
181%
，创
2024
年内的新高。
11
月土地市场迎来成交规模、热度共同上涨，上海、杭州、成都等地优质地块实现了高溢价成交，成都、西安等个别城市出现了高溢价投资拿地案例。拿地金额超过
100
亿元的均为
2024
年拿地规模较多的大型房企，且集中在上海、北京等高总价的核心城市，投资高度聚焦。
天风证券预计，
12
月房企将保持较强促销力度冲刺业绩，百强及核心城市销售同环比有望延续改善趋势。价格方面，未来高能级、低库存及前期跌幅已较大的城市价格有望进一步企稳。
年底的土拍市场热度升温。在销售回暖的情况下，房企的资金面也在逐步好转，这或许是房企敢于积极拿地的底气之一。
中指院日前发布的数据显示，
2024
年
11
月房地产企业债券融资总额为
482.7
亿元，同比增长
9%
，这已经是房企融资连续三个月实现正增长了，且涨幅创下新高。此前的
9
月和
10
月，房地产企业债券融资总额为
428.3
亿元和
289.7
亿元，同比增长
8%
和
3.2%
。
11
月，包括新城控股、绿城中国、美的置业、新希望地产和滨江集团在内的
5
家房企完成信用债发行。
5
家房企共发行募资为
46.3
亿元，是
2024
年发行金额最高的月份。
房企融资更大的源头是银行。在这一点上，通过“白名单”，房企开发项目获得的贷款增速更为迅猛。最新数据显示，“白名单”审批贷款额度已经超过
3
万亿元。
地产“白名单”制度是在
2024
年
1
月提出的。
1
月底，住建部召开的城市房地产融资协调机制部署会议提出，要加快推动城市房地产融资协调机制落地见效。随后，第一批地产项目“白名单”开始落地。
截至
3
月末，第一批“白名单”项目完成审查，其中审批同意项目数量超
2100
个，总金额超
5200
亿元。至
8
月底，商业银行已经审批了“白名单”项目
5392
个，审批通过的融资金额近
1.4
万亿元。
在
2024
年国庆前后的一系列政策组合拳中，关于贷款方面，金融监管总局表态，目前，把商品住房项目贷款全部按照“白名单”机制管理的条件已具备，符合“白名单”标准条件的房地产项目，均应按“白名单”管理，做到“应进尽进”。会进一步优化完善房地产“白名单”项目融资机制，做到合格项目应进尽进，已审批的贷款应贷尽贷，资金拨付能早尽早。
彼时截至
10
月
16
日，商业银行已审批通过房地产“白名单”项目贷款
2.23
万亿元。预计到
2024
年底，审批通过金额将翻倍，超过
4
万亿元。
根据最新数据，截至
11
月
18
日，“白名单”项目贷款审批通过金额已超过
3
万亿元。梳理时间线不难发现，至
8
月底，用了五个月左右的时间，“白名单”贷款新增了近
9000
亿元。
至
10
月中旬，大约一个半月时间，“白名单”新增审批贷款额度就达到了约
8300
亿元，贷款获批规模迅速放大。按照
11
月中旬的数据，大约一个月的时间，“白名单”贷款新增就又新增了约
7700
万元的额度。
按照规划，到年底，“白名单”审批贷款额度要超过
4
万亿元。也就是说，大约一个半月的时间，要继续完成约一万亿的新增贷款审批额度。
需要说明的是，“白名单”审批贷款额度并不意味着已经全部完成放贷，贷款落地后房企将真正受益。如河南，截至
10
月
30
日，河南省房地产“白名单”项目授信投放率已达
70.04%
，贷款投放规模超
750
亿元。
至
11
月
18
日，河南省银行机构对
578
个房地产“白名单”项目完成授信审批，总额达
1072.18
亿元。其中，
541
个项目已获得资金投放，累计金额为
772.89
亿元，授信投放率达到
72.09%
。
截至
10
月
28
日，江苏“白名单”机制已向银行机构推送项目
300
余个，目前已落地贷款近
700
亿元，项目审批放款率已近七成。
从官方数据来看，房企资金来源中，除了销售端仍需努力外，融资方面已经回暖明显。
统计局的统计数据显示，
2024
年前
10
个月，房地产开发企业到位资金
87235
亿元，同比下降
19.2%
。其中，国内贷款
12400
亿元，下降
6.4%
；利用外资
30
亿元，下降
19.1%
；自筹资金
31483
亿元，下降
10.5%
；定金及预收款
26444
亿元，下降
27.7%
；个人按揭贷款
12436
亿元，下降
32.8%
。
这其中，国内贷款的降幅已经剩下个位数，距离正增长已经不太遥远。降幅较为明显的是定金及预收款、个人按揭贷款，这是销售环节。
在国庆节前后一系列的政策利好推动下，房地产销售已经回暖。
2024
年
1-10
月，新建商品房销售面积
77930
万平方米，同比下降
15.8%
，其中住宅销售面积下降
17.7%
。新建商品房销售额
76855
亿元，下降
20.9%
。
结合
9
月销售数据，
10
月单月，新建商品房销售额为
7975
亿元。上一年同期新建商品房销售额为
8091
亿元，跌幅只有
1.43%
。这与前
10
个月累计销售跌幅超两成，形成了鲜明的对比。
克而瑞日前发布的数据显示，
2024
年
11
月，百强房企操盘金额为
3633.5
亿元，同比降低
6.9%
。热度较
10
月有所降温，但较国庆一系列利好政策出炉前，回暖仍明显。
销售回暖、房价企稳对房企大有裨益。根据民生证券统计，截至
2024
年三季度，
A
股房地产企业总营收规模为
9615
亿元，同比下降
22.98%
，实现扣非净利润
-127.5
亿元，同比下降
161.06%
。
A
股上市房企中，除城投控股、珠江股份和新城控股毛利率同比增长外，其余均有不同程度下滑。
房企业绩下行的原因除了销售整体偏弱，叠加房价低迷，造成结转利润下降外，存货净值下行也是主要因素之一。
这并不是房企首次受到减值的影响，
2023
年也是如此。根据国信证券的统计，
2023
年
A
股上市房企营收为
2.57
万亿元，同比微降
0.9%
。但归属净利润为
-123
亿元，下降了
324%
。这其中资产减值损失
844
亿元，仅仅是略低于
2022
年水平。
从资产减值的来源看，
2023
年资产减值的核心原因就是房价和地价的下跌。国信证券表示，首先是房企
2021
