编者按：
文旅地产蓝图和概念说起来容易，但怎么把它装入产业、装入内容，把它做好盘活，这对企业操盘能力是个很大的考验，因此，笔者特别邀请华侨城旅游投资管理有限公司董事长曾辉总，就文旅地产怎么做内容和产业，做了专题分享。
文旅地产：
挖掘人口基数+品质改善的综合价值
目前发达国家的城市率是75%，中国目前的统计是57%，如果照这个数字差距来讲，
中国的房地产还是在大周期内，还是会增长。
主阵地主要体现在三个方面：
1、人口净流入的地区，体现基数价值。
人往高处走，水往低处流，人一定是往大城市走的。我们通过下面这张图来看下，红色的区域是净流入超过20%的，粉红的净流入是10%-20%，橘红色是净流入在2%-10%，黄色的流入流出是在2%以内，基本平衡的，蓝色的都是流出的，所以对开发商而言，
人口净流入的地方才有投资价值
。
2、发达地区的升级换代，体现优品价值。
像良渚文化村，早期由南都房产获取土地并做项目规划，后期由万科接手。项目规划1万5千余户家庭，3-5万人口，容积率1.0，从2000年土地获取至今已开发耕耘十六个年头，至今已交付约1万余户，入住6000余户家庭，小镇人口目前已接近2万人。在这里，通过万科不断的尝试和运营，自下而上、市场化地诞生了万科“第五食堂（前身村民食堂）、一卡通（前身村民卡）、邻里公约（村民公约）、垃圾分类”等先进的做法。
核心特征就是“低密度、慢生活、桃花源，好房子、好服务、好邻居”，
从房地产发展商向城市配套服务商转变，这是升级换代的标杆。还有蓝城在做桃李芬芳，也做的非常好。
3、文化旅游项目，体现人口基数+品质改善的综合价值。
要做好文旅项目，就要去致力于打造环境、文化主题、业态功能、服务配套、运营管理等，尤其是
要让人停下来、住下来消费，要从发展商向文旅项目综合服务商来转变。
文旅创造内容的五种模式
文旅项目有五种形态：第一个是大型的休闲综合体，比如华侨城、长隆、万达长白山；第二个是主题公园、温泉度假酒店、高尔夫庄园比如欢乐谷、观澜高尔夫。
第三个形态，就是文旅小镇，做的最成功的是乌镇、宏村、周庄；第四个形态是文创产业园区，北京的798，华侨城创意文化园，华侨城的LOFT更接地气，因为它放在居民小区、放在生活区里面。
第五个是城市会客厅，比如万达的MALL，它其实变成了一个城市会客厅。华侨城在深圳做了一个欢乐海岸。万达是装在一个盒子里面，华侨城是把它摊到一个平地上，包括原生态的保护。华侨城的城市会客厅是不收门票的，深圳一年有一千万游客去华侨城的欢乐海岸。
文旅不仅仅是空间，是躯壳，
更重要是有灵魂，做到“三好三可三愿”
文旅的五种业态仅仅是躯壳，那么躺在躯壳里面的灵魂是什么？文是什么？“文身”，就是把朴实的东西修饰一下，就是“文化”。
文化旅游你要做的好就是让别人出去之前他为什么要去，你给他一个理由。游玩以后他回来还有说道，我去了哪里，看了什么东西，我有什么感悟。
1、从外部硬件条件来说，旅游目的地要有三个好：
（1）“好看”
怎么好看，大自然也有好看的，人造的也有好看的，比如云南的元阳梯田真的很好看，梯田就等于是天空支离破碎的反观。空气那么洁净那么好，阳光出来又是一个光泽。别人愿意拍照，这个地方就成功了一半。
（2）“好吃”
比如在台湾的“铁板烧”，炒出来一点点小筋，他让我猜吃的是什么？我说是牛筋？不是，其实是猪眼球里面的那一点点筋，其实很便宜，但是要多少个猪眼球才能出来这么一点东西，但是确实好吃。
（3）“好空气”
我们说天高云淡，花是有光的，尤其在阳光下你感觉花是有光的，然后空气是甜的，这个地方谁不去呢？这是“三好”。
2、对于文旅项目来说，还要有一定的特质要求，主要是要做到“三可”：
（1）“可达”
首先要可以去，但是太容易去、太容易走的也不好，晚上不留。像原来的香格里拉是不容易去的，但是做的好还是可以去的，一定要在那里停一个晚上，这是个辨证关系。
（2）“可留”
就是你居住的条件，给别人感觉来了我就不想走。现在民宿也做的很好，但是有一条要注意，你的卫生间、和皮肤接触的东西要做的好。
（3） “可学”
不光有庙宇、道观可拜，可学习还有历史，可膜拜的还有名人。
3、站在消费者角度，要满足消费者“三愿”的要求：
（1）“愿来”
绍兴鲁迅故居商业街的铜艺店，整个店面的装修几乎都是铜，天花板是铜，窗户也是铜的，似乎很土豪，但是做的工艺品真的很精致，便宜的几十块，贵的也很贵，但是你花千把买块的东西，感觉可以传家。中国现在缺的就是买回去可以传家的旅游纪念品。
（2）“愿说道”
他去一个地方回来愿意跟朋友分享，愿意把自己的恋人带去，愿意把自己的父母再带去看一看，他说的会比你的广告效应还好。你有故事让别人传播。比如有次去巴厘岛，导游和我们仅跟团两晚一天，居然和我们讲述他的私生活，这无形中拉近了从业者和消费者的距离。他说：我有两个孩子，不幸我离婚了，我的愿望是让我的孩子长大能去新加坡读书。他把印尼殖民史、如何争取独立、历任总统插空就讲，如数家珍。我记得他讲了"一二三"：“巴厘岛的厕所都收费，等下我带你们去一个唯一免费的，那里有我的投资；”“你们买巴厘岛的东西，一定要小心，买一只木头鸟回去可能裂变成两只”，“蜡染也是巴厘岛的好东西，但是要小心，买了一件有可能穿三代，第一次自己穿，洗一洗就只能儿子穿，洗完第三次只能孙子穿了。”这种自嘲调侃，与国内诱劝甚至到威逼购物完全两个感觉。
（3）“愿回头”
就像巴厘岛，如果你的旅游能够做的这么轻松活泼，人文做的这么好，你愿意回头吗？
所以
文旅项目怎么做，总结起来一定是好玩的地方，是符合你想象中的地方，更是开智、激发梦想的地方。能够让人们欣赏了新的山水，体验了不同风俗，更大的是获得了新的眼光，我们不管做什么，如果你给别人能带来这样的效果，你的价值就有了
。
如何做好：顺、反、合三字真经
怎么把文旅项目做好。其实做什么事儿最重要的是方法。主要是三个字“顺、反、合”。
1、顺着做
你把高的往高做，低的往低做，旧的使劲旧，新的使劲新。你比方说现在高的，现在人们很喜欢登高望远，人是不是从外星来的？是不是在找他的来处？人很有意思，一个是喜欢登高，一个亲水，做好这两件事，这是人的本性，他就愿意来。
旧往旧的做，马六甲不知道有没有谁去过的？华人70%，他们有一条鸡场街，破败的都准备拆了，当地的华人搞了一个委员会，恢复鸡场街，里面华人社会种种日常生活的状态和体现，有古董店、老的印刷厂，现在很火，外国人必去。这条街是看华人当年的生活。那条街牛到什么程度？不准麦当劳、肯德基、星巴克进去，做的很纯粹。
2、“反着做”
把大的做小，萎缩。还把小的东西做大，比如乐山大佛。反着做就有市场。比如说一个 "灵和固"的例子，景区的活人雕塑，就是把活的做成固化的，还有把固化的做活，比如说天台山很多东西都有名，最有名的是徐霞客，他出行的第一天（5月19日）定位中国的旅游日。5月20日徐霞客走到了天台山，并留下《游天台山记》。现在天台山有几尊徐霞客的站立雕像。天台山景区朋友的一个故事打动了我，说这个瀑布下，徐霞客来过三次，他就是躺在这里看瀑布。我当即就问，为什么不把这个溪边站着的徐霞客做成躺着的？躺着的徐霞客游客会问为什么，还会模仿。应该"固"往"灵"做。
3、“合着做”
