主要观点总结
本文主要讨论了商住公寓在楼市中的变迁。最初商住公寓因为各种问题和乱象被舆论妖魔化，但在当前楼市环境下，商住公寓开始触底反弹。不同地段和类型的商住公寓有着不同的市场表现，但总体上，其居住属性被更多人肯定。市场心态的转变和对商住公寓的认知变化促成了这一趋势。最后文章提到未来楼市将更加个性化，允许有不同的需求和选择。
关键观点总结
关键观点1: 商住公寓的历程和现状
商住公寓最初主要面向高端客户，提供高端服务。后来逐渐演变为投资工具，乱象丛生，导致声誉受损。但现在市场出现变化，商住公寓开始逐渐被人接受。
关键观点2: 商住公寓的市场表现
商住公寓市场表现不一，既有销量惨淡的，也有逐渐回暖的。销售情况受到地段、产品特点、价格等因素影响。
关键观点3: 市场心态的转变
随着楼市普涨时代的结束，市场心态变得悲观。买家开始更加关注居住属性而非单纯追求房价上涨。
关键观点4: 商住公寓的优缺点
商住公寓有其独特的优点，如生活成本低、租金回报率高等。但同时也存在一些问题，如产权年限较短、水电煤物业费较高等。
关键观点5: 未来的趋势和展望
未来楼市将更加个性化，允许有不同的需求和选择。商住公寓作为一种产品形态，将继续存在并发展。
正文
金山石化存在污染风险，买房不能买金山成了上海楼市铁律，这个时候如果还有人跟你说低成本去金山养老不错，那一定是昧着良心的“死中介”。
买了就是韭菜、是天坑，是让自身财富滑铁卢的罪魁祸首，总之这辈子买了商住公寓的人，基本是凉了一半了。
商住公寓有很多别称，酒店式公寓、SOHO、LOFT、服务式公寓、公寓式酒店、商务公寓，本质都不是住宅。
一些产权40、50年的商业或者办公楼，被开发商包装成住宅打着商住两用的名号对外销售。
不过在这个类住宅产品刚到中国市场时，走得都还是高端路线，客群是长期驻华的外籍高管，
最初主打的是附加在居住之上的高端服务。
可惜的是这类产品的市场机会很快被敏锐的资本发现了，最后更是害得商住公寓臭名远扬。
最开始一些开发商开始把烂尾的商办项目包装成商住公寓对外出售，很快成了回笼资金的一大利器。
在2012-2016这5年里，上海卖的691块地里商办性质的就有359块，占比超50%。
致命的是，在这个阶段郊区的商办地块占比不小，很多郊区模仿市区开始打造自己的CBD。
这些房企拿了郊区商办用地之后，先按普通办公的规划建设要求办理相关手续，然后通过改变使用用途的方式变成类住宅，也能顺利拿到“五证”。
虽然商住公寓的供给端越来越多，神奇的是需求也在激增。
2010年后上车上海住宅的门槛越来越高，这些同地段价格立减一半的商住公寓成了部分刚需的选择。
尤其在2011年之后，上海开启了住宅限购时代，外地人买房逐渐有了1、2、5年的社保要求，直接开启“神助攻”。
相比起限购的住宅，不限购的商住公寓成了很多沪漂的楼市逃生通道。
可随着越来越多开发商的违规改建，这类游走在灰色地带的产品，很快爆发了三大信任危机：
首先是2017年前后，为了整治商住公寓种种乱象，上海强制暂停类住宅项目140余个。
嘉定、浦东、闵行、松江当年有不少商住小区被强制拆除隔墙、上下水管道和煤气管线，买房时说好的能装修成上下两层LOFT也被禁止了。
其次是随之而来的舆论危机，商住公寓的各类缺点被各类楼市“正能量”大肆宣扬：
超高的税费、不能落户、不能划分学区，产权只有4、50年、水电煤物业费都是住宅的2-3倍......
不过这些都没真正搞死商住，真正让商住公寓濒临灭绝的是过去房价涨幅远远跑输住宅！
2016年上海的一批公寓过了6年基本都是不涨反跌；
相比之下这个阶段的上海住宅价格经历了一轮暴涨，原本那些期待商住公寓和住宅一样猛涨的美梦彻底破碎。
住宅是购房者的主流选择，但是每年的土拍、新房供应却没有充足释放大家的买房需求。
稍微地段好一点的住宅，都是几个人抢一套甚至十几个人抢一套。
2023年上海涉宅用地共拍了74块（含纯保障房）成交总面积约381.6万㎡。
同年上海共成交71幅涉办地块（含科研设计用地），其中办公建筑面积489.2万㎡。
办公拍地的总面积比住宅还多100万㎡！
一面是外资撤离，制造业大洗牌，各大商务区空置率居高不下；一面是疯狂的商办土地供应。
开发商建好了商办发现卖不出去也租不出去，自然而然又会打起包装成商住公寓出售的主意。
只要市场上商住公寓的价格一高，就会有源源不断的新盘活商住公寓加入，和
曾经的猪肉价格、阳光玫瑰一个道理。
供应一直大于需求，商住公寓的房价要能涨才是奇迹！
但在中国人的买房理念里只要房价能涨，旁边有垃圾场、高架、人生终点站都不值一提。
可只要房价不涨，房子多好、装修成本多高、管家式服务通通等于0。
但是被妖魔化多年的商住公寓，最近却开始触底反弹了。
最近接触了不少在一线做商住公寓业务的朋友，给出的结论出奇一致，
商住最近慢慢开始好卖了。
连他们自己都感到很意外，按照常理楼市大环境不好，527新政之后住宅上车门槛进一步降低，最受打击的应该是主打不限购卖点的公寓。
当所有人都这样想的时候，事实真相往往和主流有偏差。
案例一是翔地铁站一些二手LOFT公寓；
在2018-19年巅峰时期板块月成交量60套，到2023年初惨淡至个位数，最近开始回暖，月成交又升至10-20套。
这些公寓建面基本在48平-50平，基本都被改造成LOFT出售，一套中楼层朝向尚可的产品成交价在100-110万之间。
和当初的价格高点相比，单套公寓的总价基本降了20-30万。
相对应的，这些公寓月租金基本在3500元上下浮动很小，当下租金回报率到了4%-4.5%。
对比市区竞争力强一点的长宁娄山关路老破小的产区房，租金回报率勉强能达到3%。
从钱生钱的角度来看，南翔的商住公寓投资门槛不高风险低、回报率更高。
这些买家也大多来自周边，对这些二手商住公寓的认知较高，跌到自己心理价位后不乏一次性买几套用来出租的。
南翔位置紧贴外环又靠近地铁商业，两个年轻人合租相当于两室户的LOFT每个人的租房成本只有一千多，比较被市场认可。
案例二是某新生代国际社区的高端酒店式公寓产：
整栋建面241-486㎡的行政公馆，总价范围在1200-4000万之间，装标对标上海顶豪，引入两家知名物业公司，产品和服务几乎挑不出瑕疵。
去年项目入市时购买力大多来自周边的一些大学院长、主任医师，今年以来外区购买力和江浙沪企业家做资产配置的占比逐渐增加。
这类买家大多名下的住宅数量已经限购，对房子的需求不仅局限在能不能落户、水电费多少这种细节。
对他们而言买这里，是为了给自己的藏书就近找一个放置地点，是为了有一个私人空间，是投资环境不景气时公司资产的配置，也可能是手里不得不花出去的一笔钱。
重要的是，能享受国际社区的环境和配套，比起周边10万+的住宅，这种生活现在明码标价只要50%。
案例三，来自老静安的一个公寓，总价800-1000万，100多平2-3房，小几十套房源大约两个月就被当地购买力清盘。
卖掉自己的住宅，买套总价更便宜地段接近的商住公寓维持生活水平，另一方面手里还能留有足够现金保障未来。
商住市场其实也很割裂，“贫富”差距巨大，但尽管背后动机不同，都一致走出低谷。
有人把这归结为中介作妖，但能买几百上千万房子的，认知不会比光脚的更低。
只有商住公寓的购买意愿度真实存在，相应的产品才能被推销出去。
市面上针对商住公寓甚至还诞生了专门的电销公司，一个不到10人的团队一个月业绩稳在百万以上羡煞各个中介门店。
刘慈欣的小说《三体》里有一个设定，为了团结全人类抵御三体人，每个人大脑都被植入特定观念来激发斗志，这个被称为
思想钢印
。
但是让所有人觉得震撼的是，这个思想钢印的内容刻的不是人类必胜，而是人类必败。
因为知道结果必败，人类才更有背水一战的勇气，在战场上悲观的力量比乐观更加可怕。
楼市不行了，商住公寓却好卖了，这就是悲观者的一场短暂胜利。
手里有四百万，想的是怎样利用这些钱尽可能买到房价能翻倍的房子，从房价上坐收红利。
而到了今天，市场信心从2021年一降再降，一次次救市和专家预期都成了昙花一现。
市场下行的趋势是否止住尚未明朗，大家的态度都很悲观——
公寓确实不涨，但是住宅也不涨了，拼刺刀的时代来了。
现在手里有四百万的人，不会轻易去赌股市和楼市，跑赢存款利息的收租成了相对确定保守的理财方式。
从前期待着上海市区房价能涨到30万的，现在回归现实及时行乐；
买同地段商住生活品质不降，还能套现在手何乐而不为？
并且随着上海的地段进一步固化，很多拿地较早，占据绝佳位置的酒店式公寓在下行市场更显出更高性价比。
