万科三季报出炉，本文结合三季报和其他公开信息，对万科进行跟踪。
基本经营表现上，房地产开发业务表现疲软，
销售下滑幅度大，2024年前三季度全口径销售金额1,812.0亿元，同比下降35.4%，随着高能级城市土储消耗却无力补仓，销售与土储结构错配将加重，去化压力上升。
房地产经营服务业务
2024年前三季度全口径收入430.8亿元，同比增长6.3%，租赁住宅、商业项目出租率保持在94%左右的较高水平，而高标库和冷链出租率则为88%和76%，有待提升。
第三季度
资产处置
继续推进，前三季度大宗交易签约金额合计约233亿元，
但10月以来无大额资产交易完成，后续重点关注万纬物流出售事宜
。
财务表现上，
2024年前三季度，
万科亏损进一步扩大
，利润总额为-154.4亿元，其中因
合作项目其他应收款回收问题
导致的信用减值损失达54.6亿元，较上半年计提规模进一步扩大。
现金流方面，
因三季度销售下滑，而保交付压力较重，三季度经营活动净现金仅约3亿元，按照年初设定开发计划，四季度工程建设压力大，全年经营活动现金流能否转正存疑。
再融资方面，
2024年1-9月合并报表新增融资与再融资774亿元，
全口径经营性物业贷落地262亿元，其中第三季度落地43亿元；合并报表范围内经营性物业贷新增187亿元，其中三季度新增37亿元
。经营性物业贷在第三季度保持了一定新增速度，
但据公告信息，9月、10月主要是对交行57.36亿元授信追加担保措施完成提款，此外的新增经营性物业贷少且单笔规模很小，随着优质物业逐步抵押，后续新增经营性物业贷难度将增加，关注后续进展。
经测算，投资性房地产和固定资产目前再融资空间合计约
335
亿元
，若后续经营性物业贷进展慢，说明银行对资产认可度不高，再融资空间需在此基础上打折扣。
债务方面，2024年前三季度万科偿还债务支付的现金为694亿元，其中公开市场债券（不含ABS）偿还197亿元，
年内已无到期的境内外公开债券。据Odin统计，2024年1-9月偿还债券（含ABS）282亿元。随着债务的偿还，
母公司货币资金被迅速消耗，截至2024年9月末仅约12亿元，
较2023年末减少约172亿元。
截至目前（2024/11/5），万科境内债（含ABS）债券本金余额合计615.2亿元，2025年到期（以行权计）债券本金合计361.7亿元，到期压力大。
目前2025年到期万科境内债价格在84-96元区间，二季度到期的两笔境外债价格在89元左右，市场偏向万科能如期兑付。但经简单测算，2025年一季度到期债券尚有一定安全性，二季度不确定性上升，下半年在考虑母公司货币资金、投资性房地产和固定资产全部抵押融资并且50%为新增额度可用于债券偿付情况下，仍存在缺口。
因此2025年万科债券大考能否通过，仍需密切关注再融资、资产处置进展。
