大资金杀入，租赁市场再获空中加油！

文/小白读财经（ID：xiaobaiducaijing）

雷军说过，只要站在风口，猪也能飞起来。无论是2015年的股市，还是 2016 年的楼市，站对了风口甚至可以让你一夜暴富！

2018年风口在哪里？租赁市场或许是一个，19大 报告提出 “加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。” 显然“租”提升到了前所未有的高度，甚至排在“购”前面。

12月 8 日，政治局会议又提出 “加快住房制度改革和长效机制建设，提供更多优质生态产品。” 有的人将“加快住房制度改革和长效机制建设”理解为 2018 年房地产税的出台，我不以为然，房地产税是一个系统性的工程，牵涉面非常广， 2018 年房地产税出台的概率极低。

有的人开始问了，既然不是房地产税，那么“住房制度改革”指的又是什么？

我认为应该是租赁市场改革！ 也即由原来的商品房、保障房双头并举转变了商品房、保障房、租赁用房三分天下。

你看，在这方面，早已“兵马未动粮草先行”：

12月初，银行间首单、由建行主承销的 200 亿规模长租公寓资产支持票据 (ABN) ——“飞驰 - 建融招商住房租赁资产支持票据”（简称“飞驰 ABN ”）在交易商协会成功注册，择日将发行首期规模 40 亿元。

这段话是什么意思？说白了就是建长租公寓将可以从银行间市场获得资金，注意是银行间市场！银行间市场指的主要受银行等金融机构参与的市场，由同业拆借市场、票据市场、债券市场、外汇市场、黄金市场等构成。

交易市场分为交易所市场，银行间市场，在这两个市场交易的产品，就是标准化合约，反之就是非标。

而在两大市场中，银行间市场规模又是最大的，交易商协会数据显示，

截至12月 1 日，银行间市场的债务融资工具今年前 11 个月发行了 3.79 万亿，累计发行规模 29.74 万亿，目前存量 8.6 万亿。

可见，银行间市场是一大块肥肉，如果能从里面分得一杯羹，那么“猪也能飞起来”。在此之前，中国首单租赁住房 REITs 获批通过：

10月 23 日，保利地产发布公告，称将发行国内首单央企租赁住房 REITs 、首单储架发行 REITs 。

租赁住房REITs说白了就是 A 要建一栋租赁房，但又没钱，于是在 B 的帮助下，将它打造成一款资管产品，在交易所出售，由投资者购买。在这个过程中，资金的来源是普通投资者，受益方是 A 等。

长租公寓资产支持票据(ABN)和租赁住房 REITs 性质是一样的，都是通过获取市场中的资金，建设租赁住房，所不同的是资金流向有区别：

1、 长租公寓资产支持票据 (ABN) ： 租赁住房－银行理财－投资者，属于银行间市场；

2、租赁住房 REITs ： 租赁住房－交易所－投资者；属于交易所市场。

今年以来长租公寓资产支持票据(ABN)和租赁住房 REITs 的成功发起，标志着租赁住房获得新的资金来源渠道。

在此之前房企资金来源主要渠道是贷款、发债、股权融资、海外贷款等，但是在去年国庆国家收紧楼市政策后，通过传统渠道进入楼市的资金大大降低。

长租公寓资产支持票据(ABN)和租赁住房 REITs 引入后意味着楼市（租赁市场）获得金融属性，在杠杆资金的助力下，租赁市场无疑获得巨大的利好。

1、有人做过测算， 2020 年国内住房租赁市场规模可达 1.6 万亿元， 2030 年则可达 4 万亿元。

2、 截至 2016 年末，银行表内、表外理财产品资金余额分别为 5.9 万亿元、 23.1 万亿元，哪怕是从当中获得几千亿的资金，都给租赁市场极大助力。

所以在金融、税收、政策等扶持下，2018年的租赁市场一定会得到快速发展。有的人问：租赁市场的发展对降房价有作用吗？小白认为对降房租有一定的作用，但对房价影响有限，原因很简单：

租赁用地规模扩大的同时，必然会挤占商品房用地，房租下降对人口的分流必然会被商品房供应减少抵消掉。