特大城市房租还得下降，因为供应“放量”的口子还很多。
李宇嘉
近日，笔者一位朋友吐槽，放租的房子自端午节空置至今，降价以后依然无人问津。笔者好奇，深圳80%的人租房住，以低于片区租金的价格也难租出去吗？向楼下中介打听，中介小哥苦笑道，现在租客都嫌租金太高，要不转向原特区外租房，要不就选择合租。像笔者朋友这类三房大物业，除非自降租金1/3，或委托给链家等长租公司，接受按间出租，否则会一直空置下去。
如果按间出租，三间房住了三户人家，房子会被“糟蹋”成什么样呢？朋友说什么也不答应。于是，朋友那总价高达1200万的三房豪宅只能继续空置了。问题是，即便按片区同类房屋的租金算（1.2万元/月），朋友房子的租金回报率也只有可怜的1.2%。还不足一年期存款利率（1.5%）高，而现在“宝宝类”理财的年化收益率已稳稳地站上4%了，为什么还租不出去呢？
中介小哥哀叹道，别说你这三房大豪宅，就是特区内城中村的两房，按间来出租比比皆是，现在也很难整套租出去。笔者又到附近的城中村看了一下，太乍舌了，一套一居室的农民房，租金一般在1800-2800元左右，而要租一个两居室带一个微型客厅的话，要探至3500元以上了。中介小哥说，按间出租一下就让深圳的租赁房源增加1倍左右，但需求短期变化不大，房租能不跌吗？
事实上，让深圳租赁房供应“放量”的，还有两个重磅利好。一是地铁在短短几年便密布成了网状图，且迅速将各个区域链接起来，目前很多房子都是“地铁房”了。关外到关内的通勤距离缩短了一半，租金和通勤综合考量，住在原关外性价比更高，特别是对于月收入只有5000元左右的小白领们。于是，大批租客集体迁离福田和南山等中心区，搬到了宝安和龙岗。
5月份尽管是“毕业季”，但租赁市场却凄凄惨惨、冷冷清清。深圳市房地产中介协会的数据显示，5月份，深圳住房租金指数下跌了0.35%，其中白领们最青睐的福田、南山、罗湖分别下跌了1.04%、0.77%、1.56%，而宝安和龙岗则分别上涨了1.48%和0.55%。另一个让租赁房源“放量”的因素就是长租公寓。似乎在一夜之间，深圳就诞生了200多家长租公寓公司。
就在春节后不久，笔者调研过一些品牌长租公寓，结论是长租公寓推高租金。因为它们都采取“整租-包装-分租”的模式，将农民房、旧村屋整租过来，然后粉刷、配置基本生活设施和物业管理，以品牌信誉加焕然一新的室内环境，提高租金获得溢价和盈利。但是，近期笔者却发现，长租公寓增加和盘活了深圳租赁市场的供应。特别是，他们适应租赁市场需求，无一例外地将转租过来的房子“打隔断”、推出“N+1”（出租客厅），增加房屋可承载租客数量。
而且，商品房租金太贵了，嗅觉敏锐的长租公寓见缝插针，农民房和厂房是洼地，也是盈利增长点。于是，长租公寓纷纷进军城中村和工业厂房，这些都是统计覆盖不到的。农民房占深圳房源供应51%的份额，大概有2亿平米。深圳还有大大小小1000多个工业区，仅配套宿舍就有近7000万平米。试想，只要将其中的1%释放出来，那都是数量级的增长，租金很难撑得住。
另外，过去小白领们之所以宁愿多掏点租金，也更倾向于住在特区内，那是因为特区内交通、购物、娱乐休闲、上班等综合优势突出。现在，交通优势明显褪去，而网约车、共享单车等大发展，远距离通勤效率会越来越高。目前，网购和物流早已覆盖深圳寸土寸金的每一个角落，甚至是特区外的城中村。就连白领必配的咖啡店也遍地都是，甚至可以快捷地送到你家里。
长远看，特大城市房租还得下降，因为供应“放量”的口子还很多。比如未来5年，深圳和北京分别要建40万套、50万套保障房，今年广州推出1.2万套公租房，这将分流很大一部分需求，特别是租赁刚性的低收入者。同时，人均住房面积已达35平米，边际空间需求下降，很多供应要投入租赁，包括资产配置需求，但居民收入已下降，反映实际需求的租金或拐点性下跌。
（作者供职于深圳房地产研究中心）
老齐点评：很多人都在问老齐，今年到处都在卖地，房价怎么可能跌。我回答说，不卖地房价就更跌不了了，卖地恰恰说明在大量供应土地。而开发商高价拿地，这跟去杠杆无关，因为今年都要求自有资金了。所以对他们来说完全自己来承担后果。而不用祸害银行体系。之所以他们还在玩命拿地，是因为之前几次狼来了的故事，但凡在调控时候保守的，都被行业淘汰，反而是越激进越好。所以开发商也形成了固化思维，含着泪也要往前冲。但趋势已经改变，未来供给会大增，而一线城市的人口将负增长，供需矛盾将大大缓解，大量的房产可能会在明年初发现根本卖不掉，于是不得不拿出来租赁，而房源多了，价格必然下降。所以其实对于租房者来说应该是个好事。当然这里还是要区分，合作房的降价空间不大，搞不好还要涨价。毕竟这部分人是需求最多的。而中高端租房，比如中高端或者豪宅整租的那种，很难找到租客，在未来房产税的刺激下，他们必然出让更多的利益。租金下降会成为趋势，最后就是中高端甚至豪宅，估计十有八九就是租金能和房产税相抵就不错了。
