调控凶猛，9 段话说透房地产走势

十一期间，21 个城市房地产的调控措施密集出台，这一轮新政来势汹汹， 且看房地产行业专家、世联行董事长陈劲松如何解读。

不要怀疑政府政策的有效性，本轮调控措施不会一会儿宽松、一会儿放松，估计要持续两年左右的时间。这两年会使得调控措施逐步到位，这样的话整个中国房地产市场目前过快的上涨一定会得到抑制。

从去年开始的房地产去库存在主要的 30 个城市其实已经完成，其中一半的城市新房供应不足，或出现极端的无房可卖的情况。

与去年股市的资金推动力较为相似，本轮房地产暴涨以居民加杠杆买房为基本驱动力，一线城市、重点二线城市示范，带动了 30 个城市的火爆，让我们了解到居民加杠杆的力量之巨大。

解铃还须系铃人，提高首付门槛才是本次新政的重要手段，其他的限购并不是杀手锏，但目前看也是必须的，否则火爆的程度会超出想象，这是一次群体的疯狂。

鉴于土地供应各主要城市严重准备不足，地铁建设需要未来 3 年左右的时间陆续投入使用，因此，采用市场调节的办法并不能产生即时的影响，新政迟早要出现，我认为现在推出可能还晚了一点。

本轮银行资金对个人贷款可以用特别宽松来形容，也就是说本轮房地产大涨跟银行资金对个人贷款的特别宽松相关。举例，二手楼，关于银行按揭成数的限制几乎不起作用，因为部分银行采用了超越评估价的价格做抵押，这事实上降低了首付，所以下一轮「一行三会」对资金的监控应该是重点，如果对资金没有监控，那么我认为本轮调控可能还是达不到中央想要达到的作用。

如果新政进一步地加紧资金的监管和外地购房者购楼的限制，那么就会对成交量有非常大的影响。我们将看到中国房地产火爆的情况会得到遏制。比如像深圳这种首付比例提到这么高的城市，成交量会有严重的萎缩，萎缩的程度可能超出想象。

重点的限购限贷城市如果政策执行到位，那么我们认为交易量萎缩 30-50% 是正常的，二手交易价格下跌 15-20% 是正常的，一手交易会因为局部小的或实力不强的开发商出货而下滑，但下滑是有限的，预计在 15% 左右，因为目前开放商的实力比较强。