重点关注！杭州这些板块，房价可能要“打骨折”……

2月21日，浙江省土地使用权交易系统发布公告，中止出让萧山区、钱塘新区4宗地块。

万万没想到，率先复工的土拍市场“暂停”地如此彻底。

截至目前，杭州十区已暂无挂牌中地块，也就是说，2月的土拍市场早早迎来终结曲。整个2月，成功出让的地块仅3宗，而这样的状态或将持续到3月。

谁曾想，年前还在马不停蹄挂牌，年后却一度中止出让。 按照原本的节奏，第一季度的土拍市场应该是一番轰轰烈烈， 政府推地积极，房企 斗志昂扬。

但如今受到疫情影响，销售节奏全乱套了， 房 企囊中羞涩，即使想要拿地补粮， 也心有余而力不足。 另一边，各种促销潮也席卷而来，花式营销好不热闹 。

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在去年，不少双限地块就已经开启了正式的去化征程， 政府的限价逻辑落地到市场 ，究竟表现如何，也有了直观的结果。

此前，富阳高桥的万达同心湾首开均价仅2.1万/㎡，并未达到2.2万/㎡的限价标准。这也被解读成一个微妙的信号： 限价≠房价 。

而让我印象最深刻的还是年前挂牌的塘栖地块，原本和超山、东湖、仁和平起平坐，2.31万/㎡的限价标准一挂出，直接碾压一众“兄弟板块”，甚至反超了崇贤。

原本， 大众 对于一些“双限”地块的限价水平，就颇有微词。 大胆推测一下，受到疫情影响，今年各大板块的房价会不会出现“翻车”？

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| 塘栖

| 板块最高限价 2.31万/㎡

2019年10月底，伟业拿下的塘栖板块限价标准为1.98万/㎡。时隔三个月，塘栖再度挂牌“双限”地块，限价已然跳到了2.31万/㎡。光从限价标准来看，确实上调了3300元/㎡的预期。

不过，两块地的具体指标有明显差异，伟业塘栖地块的容积率为2.2，而此次挂牌的地块容积率为1.4，加上24米的限高要求， 未来大概率会打造成低密产品 。

这样看来，3300元/㎡的差价并不完全是因为预期上调，最大原因还是 物业类型的不同 。

板块内在售项目随塘洋房精装售价为2.25万/㎡，雍澜府小高层精装售价2.05/㎡，与新挂牌的地块限价水平倒也无甚差异。

板块预期并未有实质性上调，但随塘、雍澜府也算是流摇常客， 这样的限价标准，差不多也是极限了。

| 艮北

| 板块最高限价4.24万/㎡

作为板块内的首宗“双限”地块，艮北牛田地块精装限价均价4.24万/㎡，较板块目前新房价格上涨约2000元/㎡。

而艮北板块的库存量，可以说是相当富足。

从招商越秀公园1872、金科博翠碧蓝湾到中南棠悦湾，再到近期的毛坯现房越秀前滩名邸，板块内陆续都有新房推出，还有待售的越秀天萃名邸。

海量库存导致的直接结果，就是去化相对缓慢 。或许是因为选择余地太大，又是年关将至，一把梭哈的毛坯现房越秀前滩名邸无需摇号。

尽管上调了约2000元/㎡的预期，但对于板块内在售的新房来说，好像暂时并没有接收到多少“助攻”的意味。

| 东新

| 板块最高限价4.7万/㎡

遥想当年，九龙仓在行情最为火爆的时候势如破竹般夺地，创下“楼面价36453元/㎡+自持25%”的板块地王纪录；而如今，西房的23782元/㎡、绿城的28275元/㎡楼面价，让人有种“恍如隔世”的错觉。

谨慎克制的溢价率和楼面价，折射出了开发商的信心缺失 。尽管政府大方给了一个并不算低的价格水平，但开发商拿起来“有点虚”。 （开发商内心OS：让我卖这么高，咱也不敢卖，咱也卖不动。）

目前，板块内的新盘九龙仓天御、中冶锦绣华府等还未入市。唯一能够衡量市场接受度的只有周边二手房的成交价。

据透明售房网显示，板块内二手房滨江万家星城近期成交均价为40810元/㎡，首开德胜上郡近期成交均价35220元/㎡。

这个差距，别说倒挂一分都没有，看起来 二手房还实惠不少，真替新房们捉急 。

| 运河新城

| 板块最高限价3.8万/㎡

别说是购房者了，就连开发商对这样一个全新的板块，也需要时间去接受。

此前，香港置地20488元/㎡拿下谢村地块，比融创运河湾的两个项目楼面价要低。

不过，3.8万的限价标准像是一道分水岭，一南一北，也有“两幅面孔”。

靠北的两个盘金科碧桂园博翠府和碧桂园金科尚合府，一个精装3万/㎡上下，一个毛坯2.55万/㎡，怎么看都跟3.8万/㎡有一大段差距。

而分水岭的另一边，3.8万的代表楼盘风尚望和湾及天阅运河源，就是贴着这个限价标准来卖的。从去化表现来看，肯定是算不上热盘了。

规划很美好，落地尚需时间，而市场要接受它，亦需要时间。

| 临安&富阳

| 板块最高限价 2.688万/㎡&2.98万/㎡

临安区域内目前价格最高的双限地块位于青山湖科技城，2.688万/㎡。此外，还有锦城2.63万/㎡，滨湖新城2.68万/㎡，限价标准也不低。

青山湖科技城地块周边项目有宝龙旭辉城、旭辉中粮朗香郡和荣盛檀越府。以宝龙旭辉城为例，高层毛坯均价约18000元/㎡；小高层毛坯均价约19500元/㎡。据不完全统计，2019全年开盘5次，流摇3次。可见，接近2万的价格对于临安来说，去化依然不算特别顺畅。

富阳区域内目前价格最高的双限地块位于富阳老城区，2.98万/㎡。事实上，而富阳近期还挂牌了一宗桂花西路站地铁上盖地块，新房限价达到了2.7万/㎡。

有意思的是，第一个没卖到“限价”的楼盘，就是来自富阳的万达同心湾。

当然，从这些地块的具体指标来看，也不排除做成低密产品的可能性。不过，这样的限价标准对于开发商来说，也相当于一次“变相涨价”。

可是，难道三墩北的2.81万，它不香吗？

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我们总是惯性默认，开发商会按照最高限价水平来卖。

然而，在细细品味了几个板块的定价之后，我们也逐渐明白， 高预期是一把双刃剑 ，而“限价意味着未来预期被锁死”也同样是个伪命题。

政府的定价逻辑不一定就能被市场接受，但既然参与了这场游戏，就要愿赌服输。

只不过，在市场的教育下，开发商舍得自降身价吗？

Anyway，难题就留给开发商。

毕竟， “限价”可能会被购房者抛弃，也可能会被开发商抛弃 。

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总编 | 钟斌  作者 | 芙蝶

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