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报告标题：《
物管基本盘稳健，聚焦主业回笼现金
——碧桂园服务（6098.HK）跟踪报告
》
报告发布日期：2024年9月26日
分析师：
何缅南
（执业证书编号：
S0930518060006
）
韦勇强
（执业证书编号：
S0930524070010
）
事件：碧桂园服务出售珠海万达 1.49%股权，回笼现金 31.4 亿元。
9 月 25 日，碧桂园服务发布公告，出售珠海万达1.49%股权（107,945,650股），
对价约为人民币 31.4 亿元（股份于 2021 年 7 月购入，初始购买价为26.8 亿元），
出售完成后，碧桂园服务仍持有珠海万达0.31%的股份（22,109,350 股）。
碧桂园服务2024 年上半年实现收入 210.5 亿元，同比增长 1.5%，毛利 44.5 亿
元，同比减少 13.7%，归母净利润 14.4 亿元，同比减少 38.7%，剔除商誉减值、
收并购带来的客户关系摊销等影响后的核心归母净利润 18.4 亿元，同比减少
31.7%，经营活动产生现金流净额 2.7 亿元，同比下降 87.7%。
点评：项目储备丰富，物管基本盘稳健，现金流有待改善，关注应收款收缴。
1）聚焦核心业务，经营深度调整。
2024H1 公司物业管理/非业主增值/三供一
业/社区增值/城市服务/商业运营分别实现收入 128/4/25/20/22/3 亿元，物业管
理稳健增长，收入同比+4.6%，三供一业较快增长，收入同比+23.8%，物管基
本盘依旧稳固；
非业主增值收入占比降低至 1.7%，未来房地产市场直接影响较
为有限；
社区增值业务收入同比增加 6%，主要源于本地生活服务（含家装中介
服务）的收入增加，但由于利润率较高的社区传媒业务签约量和客单价有所下降，
社区增值业务毛利率同比下滑约 10pct 至 39%。
总体上看，社区增值板块聚焦
居民社区消费，增长潜力较大且毛利率较高，是公司未来利润增长的重要发力点。
2）在管规模行业领先，项目储备丰富
。
截至 2024 年上半年在管面积 10.1 亿平
（除三供一业外），合约面积约 16.3 亿平，仍有大量储备项目待转化；三供一
业作为公司特色业务，与合作方多年深度合作，已形成较好的口碑和较高的品牌
美誉度，公司承接了大量石油石化企业办公楼、公寓、职工食堂等的物业管理服
务，并拓展企业生产技术服务和后勤服务，扩大服务范围，打开业务增长空间。
3）经营现金流有待改善，关注应收款回款情况。
截至 2024 年 6 月 30 日，公司
贸易应收款总额约 220 亿元（其中关联方 29 亿元，已计提减值 21.5 亿元，关
联方应收款总额及减值拨备均较 2023 年末小幅减少），公司上半年经营现金流
2.7 亿元，较去年同期（21.9 亿元）下降 87.7%，主要由于净利润下滑、收缴率
下降导致应收账款增加等，公司已成立追讨欠款委员会，对逾期应收账款采取以
