主要观点总结
本文描述了当前租房市场的困境，包括房租下跌、租赁周期延长、供需失衡等问题。文章分析了造成这一现状的原因，包括房价和工资水平的变化、保障性租赁住房的建设、二手房市场的影响、就业市场状况以及租房主力军心态的变化。文章提出，要扭转租赁市场的困境，需要改善供需关系，从增加供给和改善需求两方面入手。
关键观点总结
关键观点1: 房租下跌
北京、上海、深圳等城市的房租已经跌回多年前的水平，全国40个重点监测城市的平均租金也在下跌。
关键观点2: 租赁市场供需失衡
供应端保障性租赁住房的建设增加了市场供给，而需求端由于就业市场和收入预期的变化，导致租赁需求减少。
关键观点3: 租赁市场主力军心态变化
95后、00后等租房主力军更倾向于品质较高的房源，需求的变化让房东措手不及。
关键观点4: 改善供需关系的建议
要扭转租赁市场的困境，需要改善供需关系，从需求端改善就业市场状况，从供给端改善租赁房源供应。
正文
江湖上流传着一句话：“房价还能挺一挺，房租已经挺不住了。”房租不仅跌回了多年前的水平，而且租客也越来越难找。这一波冲击让不少房东们感到措手不及。曾经，包租公和包租婆们靠收租过着“躺平”的日子已经一去不复返了。
从Wind统计数据来看，截至2024年底，北京、上海、深圳的房租已经跌回到2015-2017年的水平，广州跌回2014年，成都跌回2018年，天津更是跌回2010年。这些数据背后，是房价和工资水平的巨大变化。
58安居客研究院的数据显示，2025年1月，全国40个重点监测城市的平均挂牌租金约为44.6元/㎡，环比下跌1.2%，租赁挂牌周期延长至51.9天，增加了6.9天。
中指研究院的数据也显示，2024年前11个月，全国重点50城平均租金累计下跌2.72%，其中一线城市下跌2.29%，二线城市下跌3.01%，三四线城市下跌2.38%。
如今房东们即使降低租金，也难以吸引租客。一线城市房租普遍下跌，二线城市更是“重灾区”。北京年后租赁带看量不足去年同期的三分之一；上海部分区域的一居室租金跌幅接近整体跌幅的两倍；深圳福田、宝安、坂田等地的房租也大幅下跌，福田CBD一套三居室的租金从16000元/月降至10000元/月；杭州的滨江、未科等地租金下滑5%-7%，部分长租公寓空置率高达15%左右；成都、武汉、南京、宁波等二线城市的热门板块租金跌幅也远高于平均水平。
租赁市场的困境，归根结底是供需失衡的结果。
从供给端来看，“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套。截至2023年底，已筹建约547万套，完成率超过三分之二。重点城市完成度更高，这些保障性租赁住房不仅数量可观，还得到了国家信用的背书，管理规范且定价合理，对普通房东的房源形成了“降维打击”。
此外，二手房市场的“堰塞湖”也加剧了租赁市场的供给压力。2024年，全国重点城市二手房新增挂牌量总体上升，尽管个别城市出现了积极信号，但大多数二线城市仍面临去化周期延长的问题。许多房东为了对冲房贷压力，不得不将二手房出租，这进一步增加了租赁市场的供给。
从需求端来看，租赁市场的需求主要取决于就业情况和收入预期。近年来，大城市劳动年龄人口占比有所下滑，例如北京从2018年的78.27%降至2023年的72.13%，上海从75.21%降至70.86%。同时，许多高薪岗位面临降薪或裁员，导致消费市场萎缩，年轻人对大城市的就业预期也变得悲观。在这种情况下，许多人选择回老家，而不是在大城市租房。
此外，95后、00后等租房主力军的心态也在发生变化。他们不再满足于老破小或群租房，而是更倾向于品质较高的次新房。这种需求的转变让许多房东措手不及。
要扭转租赁市场的现状，关键在于改善供需关系。
从需求端来看，就业市场的改善至关重要。目前，互联网、房地产、金融等行业仍在缓慢恢复中，而人工智能、生物医药、芯片半导体等新兴产业虽然前景广阔，但短期内难以替代传统行业的就业拉动效应。因此，我们需要耐心等待就业市场的复苏。
从供给端来看，改善租赁房源供应是关键。尽管保障性租赁住房的建设任务艰巨，但各地房东自发形成的存量房市场仍有可能出现积极变化。最近，许多城市出现了地王频出、土地缩量提质、高端改善市场热销的现象，这表明未来新房市场将更多地聚焦于高端改善需求。这一趋势将推动二手房市场的止跌企稳，从而缓解租赁市场的压力。
现在，单纯依靠买房收租已经不再是理想的投资方式，但在供需基本面持续改善的核心城市，寻找优质房源仍有一定的机会。
