暴跌上千万！上海中产学区，也走到头了？

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在上海楼市普跌的行情下， 不少中产学区板块，今年也发生了不小的松动；

像是 浦西的新江湾城、古美、大宁， 浦东的联洋、前滩、碧云等等；

这些 热门中产学区里的白月光板块，价格都变得愈发接地气起来。

不管是小到一个小区、一个户型的涨跌，大到整个板块跌幅居前，都在说明：

上海中产学区板块，抗跌属性已出现大面积瓦解。

浦西：新江湾、古美、大宁

①杨浦——新江湾学区

对于杨浦学生来说，不想摇号冒风险，一路高水平公办一贯制直升；

恐怕只有新江湾城可以做到。

这里聚集 复旦二附校、上音实验、同济新江湾、交附杨浦 ，清一色的区内顶配，但凡看过新江湾学区，其余都入不了眼。

然而让人意想不到的是， 迫于库存压力的 新江湾城，目前板块单价已从3月的10万+跌到如今的9.6万；

此前，国庆7天长假的4套房产成交均价，更创了7.65万/平的新低。

11月，杨浦跌最惨的热门学区板块，也不是老破小鞍山，而是新江湾城！

追根究底，这一波 主打以价换量的是 老牌学区—— 上音实验，其对口的新江湾时代花园 ，最近卖爆了；

今年摇一代中考， 上音实验整体成绩下滑，跌至一梯队垫底 ，又因新江湾板块内太多竞品的出现，导致陷入口碑下滑、生源拉锯战中；

反映到对口房产上， 跌 幅高 达29% ，几乎追平整个上海二手房产的平均跌幅；其中83平房型单价对比峰值则 暴跌3万/平 ，蒸发了250万！

当然，新江湾这波跌幅 不只在于学区溢价缩水 ， 地理位置太偏、啥配套也没有，也是被 不少业主吐槽的点；

不过， 在我看来， 新江湾即便是跌，也只是个体现象，整个板块不会跌到哪去。

毕竟匹配这里的主力客群，大多来自同济、复旦等大学教授和医生，考虑到都是端着铁饭碗的人， 工资收入受经济影响较少 ， 难有像联洋一样发生金融人士因工作危机卖房变现的危机。

哪怕在未来5-10年内东外滩崛起，这份 “学区+品质” 的双优势也依旧能圈住中产的心。

②闵行——古美学 区

要说古美板块均价是一点没跌，11月的二手房成交价环比持平，目前板块7.3万/平均价，依然稳坐 闵行第二贵；

谁能想到板块 唯一破防的，竟然是 次新标杆、上实西学区主力万源城？

万源城尚郡 （2012年），目前88平三房 户型 相比历史最高成交价， 单价跌破10万，跌幅高达25%， 总价跌了252万 ；

万源城朗郡（2009年），122平两 房 户型也是 成交单价跌破10万， 来到罕见的8.6万， 跌幅达23%，又是323万没了。

首付钱跌没了，谁来背锅？

根据此前，上实西家长会分享的2024年中考成绩：

“349人中考， 四校+四校分校+七宝共44人；市重点率34.1% ；区重率62.5%；普高率92.8%。”

没有了区招班，头部还是给力；

全地段班抗住了压力，上实西依旧配得上闵行公办一梯队。

跌就跌在， 今年闵行崛起的 优质一梯队公办实在太多， 遍布七宝、春申、莘庄、古美、颛桥、梅陇、老闵行、吴泾等多个板块......

而且，不论是PK门槛价还是性价比，都太能打了！

对口 协和双语地段班+上实西 的小区，清一色的万源城次新； 闪崩过后的750万， 依然还是闵行学区小区最高门槛价；

甚至对口 平南小学+上实西 的老破小平南一二村 ， 高达305万的门槛价，也是全区挂户价最高；

这样的情况，反馈到学区市场，无人再问津 上实西学区；

再看目前 闵行最热的TOP3学区 ， 分别是： 银都新村 对口的 田外中学 ； 金榜世家对口的 交大二附； 万科假日风景以及高兴花园 对口的 莘松中学。

不过有一说一，从居住属性来看，万源城真的很不错。

要知道2009年上海的新建小区，能做到人车分流的没几个，外立面用上铝板的更是只此一家。

虽说万源城房龄距今 也 有十几年，但外立面维护得很好， 品质肉眼可见高于板块内、甚至闵行大部分商品房小区。

遗憾的是，沾上了学区，就免不了比出性价比， 门槛价太高 就挡住了一部分家长，再就是 学区溢价太高！

90万的学区溢价 ，放眼整个闵行，除了比不过新建校七宝文来学校，在已有成绩的一梯队里，又是最高值。

要知道， 不少家长置业古美，就是冲着学区来的；那么失去绝对优势的上实西， 泯然众校后， 谁还愿意为古美高昂房价、学区溢价买单呢？

③静安——大宁学区

大宁板块，学区除了静安府对口的大宁国际学校，其主力学区还有闸北实验/大宁国际＋风华初；

大宁静安府23年的价格相比于22年高峰还是岿然不动的架势；

然而今年6月，116平左右的三房小户型相比22年高峰单价已经跌了2万/平， 价格下滑16%，足足近300万； 离谱的是，10月相近112平的三房，单价已经跌到10字打头！

再看对口 大宁国际＋风华初的宝华现代城 ，24年至今链家成交13套，成交均价基本在10万左右，但其中有一套140平的低楼层 砸盘卖到了8.8万的单价 。

最后是对口 闸北实验＋风华初西校 的大宁瑞士花园 ，今年链家成交只有区区6套不说，如果看同小区69平的一室户，2年降幅却也高达22%。

也就是说，大宁整个板块的 热门中产学区小区，几乎都难以逃脱一个“跌”字 ；最要命的是，追溯上一次大宁中产学区小区，上榜静安成交量TOP10，还是在3月。

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浦东：联洋、前滩、碧云

①联洋学区：进才实验

联洋最大卖点之一，就是进才实验学区，今年中考依然不负众望， 位居浦东公办top5， 对得起“ 老牌公办五虎将 ”之称。

这两年，联洋砸盘破防的言论甚嚣尘上；

虽然目前11万的板块均价相比23年最高值12.6万，也下跌了不少；但 作为 浦东均价最高的一个板块， 联洋 依然稳坐大佬宝座 。

从去年开始，率先传出直降1100W的成交，也是个别业主砸盘套现的行为，不等于大盘超跌。

今年9月，联洋再传出 抛盘严重、甚至砸盘 的消息；最大的舆论中心就来自 仁恒河滨城1期：

一套305平的复式， 去掉80w的车位， 最终成交价只有2020万 ，以至 房子单价低至6.63万，是 仁恒近9年来的成交最低价。

不过，这些针刺型房源往往非常难得，一出现就被秒光，甚至不会流通到市场就被小区业主内部消化。

到了10月，除了标杆仁恒，板块内不少 小区也 在这轮价格战里“沦陷了”， 大多数的成交价都已破了新低。

相反仁恒河滨城，由于低价房源早先消化的差不多了， 价格止跌回升，反倒再次坚挺起来；

所以 说什么超跌，都是难得的福利。

②前滩学区——华二前滩

根据华二前滩今年发出的中考喜报，学校目前已经冲进浦东公办TOP3的地位，然而 超常发挥的前滩华二，对口小区成交却毫无起色。

家长面对前滩下不去手的尴尬之处，就在于学区的认可度不像张集，但是 如果作为学区为卖点的板块，又实在太贵。

并且，实际上不是前滩崩了，只是前滩让人诟病的小户型跌了。

前滩50%以上为中小套型，拉低了层级。

以东方悦耀、锦绣臻品为代表的一众小区，多的是50-70平左右的小户型。

这些小区二手房的成交单价集中在11-14万，也是 前滩的成交主力，

买入的人群大多是冲着挂XQ户口，7月最新门槛价700万以下。

东方悦耀 一房51平高峰期能卖到20万的单价，同户型最新成交止于23年5月，总价降到650万， 跌幅高达36%。

东方惠礼 47平左右一房， 跌幅也较为惊人， 不过从成交量来看相对受欢迎。

客观来看，前滩规划错位的小户型最扛不住的主要原因有二：

一是与前滩定位、板块能级并不匹配， 房价虚高后终要回落；

二是因为 挂牌量大，互相挤兑 。

③碧云学区——上实东校

浦东三大中产板块里， 暴跌的联洋在主打以价换量，泡沫堆高的前滩主打挤兑出清小户型 ， 碧云则 以大面积豪宅和独栋别墅为主， 最新板块均价也已跌破10万。

从前冲着上实东校去的家长，圈定的 主力产品还是在老破小 ，脱离了刚需属性。

然而，今年中考过后，风向标似乎开始“转向”了：

世茂湖滨花园，是对口上实东的 一梯队小区， 在碧云板块品质 高于同片区内的其他小区， 也非常豪气。

小区主力户型为136-278㎡的三、四房，舒适大户型设计，对比2021年，也是 暴跌了500万，目前1000万左右即可上车。

由世茂湖滨引发的2个现象是：

1.中考过后的8-9月， 世茂湖滨花园成交量（ 7套 ）直逼挂户的金桥酒店公寓（ 9套 ）；

2.2024年1-9月，世茂湖滨花园成交 23套，反超去年16套的全年成交量， 且差距还在持续拉大；

这一方面反映了， 预算有限的