来源：房地产内参（fdc920）综合自齐俊杰看财经（qijunjie82）、刘晓博（liuxb929）、真叫卢俊（zhenjiaolujun0426）
上海新鲜出炉的《上海市住房发展“十三五”规划》，貌似带来不少的“意外”。按规划，十三五期间上海将在增加新房供应60%的基础之上，首次提出购租并举的方式解决部分人口的居住需求。
近来上海楼市接连爆出大消息！
前几日，上海市规划局和国土资源局挂出位于浦东新区和嘉定区的两块地，土地使用用途只有租赁住房选项，而没有其他任何用途。从此上海楼市“只租不售”的新运营模式正式开启。
紧接着，就在昨天（7月7日）上海又公布令人耳目一新的大消息，《上海市住房发展“十三五”规划》。
上海住建委官网提供的通稿部分截图
“十三五规划”有以下要点：
1、十三五期间预计供应5500公顷，其中商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷。
2、预计新增供应各类住房约170万套。其中，商品住房约45万套；租赁住房约70万套；各类保障性住房约55万套。
3、大幅增加本市租赁住房供应。预计新增供应租赁住房70万套；新增代理经租房源30万套（间）。
4、对于旧区改造，从以往的“拆、改、留”过渡到“留、改、拆”，以保留保护为主。
由此，我们可以看出上海市调控房价的决心，以及发力点：上海的确在增加住宅供应量上，准备出重手！重中之重，就是发展租房市场。
2010年的时候上海各类住宅面积是5.26亿平方米，到了2015年为6.3亿平方米，5年增长了1.04亿。这个5年的前三四年，上海人口仍然在快速增长，楼市供给并没有有效增加。所以显得捉襟见肘。
供求关系决定价格，近两年房源供应偏紧，供求失衡的背后是房价上涨。
但十三五可能供需矛盾要完全逆转，上海在未来五年人口不增长，甚至是负增长，而未来的住房供给将大比例增加。上海要盖170万套房，一房3口人，能够解决500万人的居住问题。也就是说即使在没有其他政策配合下，上海的住房问题也将得到极大的缓解。
细心的朋友可能发现了，这170万套房子中，最重要的一点就是租赁住房70万套。结合前几天上海那两块自持物业70年百分百租赁的开发地块，可以看出，上海正在效法北京，全力在推动住房租赁市场建设。
从上海未来5年住房供应量结构看，国家显然在鼓励租房，试图改变居住观念。
十三五新增住房供应量170万套中，商品住房仅占26%，大约45万套，以中小套型普通商品住房为主.。注意！敲黑板！！！新增加的房子都去哪儿了？
十三五新增租赁住房70万套，新增各类保障性住房55万套。总之一句话，魔都下一个五年的居住将是：租赁！租赁！租赁！
国家鼓励改变住房观念，发展租赁市场，而上海作为经济中心和一线城市，此次在“十三五规划”充分落实了中央的意图。新增住房套数里，租赁住房占了6成以上，这力度可谓非常强，意味着楼市的方向发生了巨变。
楼市很快就会变天，未来的大趋势就是以租赁为主，让住房回到可居住的属性上来。
租房和买房不一样，买来房子你可以不住，囤积在那里，所以所有权转移，非常有利于金融炒作。这个再怎么限制也没办法根治。
而租赁就不一样，你绝不可能租一套房子然后放在那里等待涨租金。房租太高不好租，对于房东或者开发商本身来说是相当不经济的，所以他肯定不会捂盘不租，而是会尽快降价出租，尽快回收现金流。所以时间对于租房来说是一个巨大的成本。
未来随着供给增加，机构化运作，以及政策鼓励等等利好兑现，租房市场将越来越便宜，弄不好还有不少互联网企业进行租房补贴，争抢客源。这对于老百姓来说绝对是个好事。
那么，该规划实施后将会给哪些人带来利好呢？
政策文件里是这么写的：
到2020年，基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场，更好缓解部分常住人口及青年群体和各类人才、创业人士的居住问题。
而且很意外的是，租赁市场的能够成功已经被定义为上海能够成为超级大城市的核心关键，所以毋庸置疑，这一块一定会是市场的红利点。
但是这个红利点会向哪些人倾斜呢？文件中受众也写的很明白，常住人口及青年群体和创业人士。简单的来说，就是有居住证的，大学毕业的或者自己创业开公司的。
而且租赁市场目前政府也秉持着愿意百花齐放的姿态，不论开发商还是运营公司甚至互联网模式，我觉得都会得到支持，做青年公寓的朋友们可以尝试下在上海发力了。
齐俊杰提出观点说，未来房子必然如手表一样分化。
出于实用，你买一块斯沃琪甚至卡西欧就挺好，如果你非要花几十万买一块百达翡丽也没人拦着你。手表的基本功能被保障之后，那些天价手表就只有羡慕，而没有了嫉妒和恨。
未来的房地产市场就是如此，天价房子肯定还有很多，甚至要多贵的房子都有。但只有羡慕，没有恨，因为大家的住房绝大多数都会被保障下来。你可以租到很便宜的房子。
租来的房子由于引入了B端企业，无论是开发商还是中介公司，都会更加正规，跟现在的直接跟房东撕逼完全不同。最重要的是房子的福利也将被根治，你可以通过租来的房子领取居住证，上户口，甚至给孩子上学。而且最重要的是，B端企业进入住房租赁市场，将会大大的稳定你租房的预期，甚至长租10年也是很正常的事情。你只需要把现在买房每月的月供的三分之一拿出来，就够你支出一套房子的月租金了。那么谁还会说我是刚需而着急买房呢？
到时候会出现一个现象，那就是你愿意炒你就继续炒，你能找到人接盘就行。但很可能是没人接盘了，到时候你会有两个选择，把你的房子租出去，用60-70年的租金，收回你买房的成本，而且最悲催的是，到时候租金可能还会降，你可能还要承担房产税。另一个选择就是大幅降价抛售，但大家租房上瘾之后，你的租售比不回到5%，是不会有人感兴趣的。
千万别信什么中国人天生爱买房，在50年代到2000年的这50年之中，极少有中国人获得了房子的产权，大家通常都是在租房，或者住在别人分配给你的房子里。同样很开心。30年河东30年河西，这其实是个大智慧。
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