2011年的两会，人民网报道经济学家厉以宁关于限购的评论。
厉以宁认为，限购措施不一定好，限售可能比较合适。
厉以宁进一步解释说，限售就是可以购买，因为这是公民的权力。但是买了以后得自己住，如果转卖出去就是投资性的购房、投机性的购房，那就要限售。什么是限售呢？厉以宁说，就是购买了房子以后，如果要出租，假定是一年之内，就要交很高的税，几年之后这个税会逐步降低，到了一定时期就可以自由买卖。
2013年，厉以宁继续反对限购，建议限售。
昨天的文章讲过，限购短期因为压抑需求，表现为房价下跌，实际上是买家惩罚，
会推高房价。
2016年3月25日上海提高限购标准之后，房价和历史上一样开始回落，但是这一次的不同之处是市民不太相信会跌，大部分开发商根本不信会跌。
所以2016年限购的短期效应没什么用，
居然还成为了优质城市的代名词
，
比如杭州。
为什么上海限售，杭州要跌？
浙江最有钱的人大部分上海、杭州都有房子。
我见过浙江人、江苏人、安徽人、福建人、江西人上海有房子但是不敢卖的，因为卖了限购。这群人如果没有社保记录，在2011年限购之后其实就需要对上海的长期做出投票，卖了就不能再买，其实就是
一定意义上的限
售。
2011年市值100万的房子
，
这批人可能以50万或者更低的价格买的，在资产增值之后，人们会坚定当初的判断，而空军卖了之后上海房子在2013年的上涨，使得多军更加认可自己的判断。
上海房子外地人持有数量第一名就是浙江人。
这群人拿着手里的杭州房子和上海房子对比，发现即使杭州房子涨了，从更长周期上而言，涨幅低于上海。（这里的更长周期，是历史回溯。）公众号再怎么鼓吹杭州，这群人是不会信的，他知道自己的房子多少钱买的，能卖多少钱。说什么也打动不了他们，
他们就是觉得上海更好。
这群人只有到最后才会卖上海房子，反言之，这群人会先买上海的房子。
他们没法买是吧？他们的孩子可以买吧，他们的朋友可以买吧。你写一本博士论文也没法改变他们的预期，也没法改变他们朋友圈的预期。
没有什么比浙江人选择买入上海更加有说服力。
例如2014年，浙江人就在买入上海。
如果上海限售，房价回落，这群人会说不如把杭州房子变现了吧，现在买更实惠。
如果上海限售，房价不回落，这群人会说不如把杭州房子变现了吧，你看上海多牛，限售都没用。
当然，如果有能力对抗颠簸，
哪里都不卖。
上海限售，对于上海来说本质上也是利空，但是很大概率会
加剧虹吸。
扩大视角，上海限售，是长三角最优质的标的限售，任何投资市场当中，最优质的标的一旦限售，冲击的恰恰是不够好的标的。
如果北京限售，那么冲击的又是环京。
限售的解读，关于一线城市，限售就限售，更需要担心的不是一线城市。
关于二线城市，以杭州为例子，
第一需要考虑利空冲击下的虹吸，第二需要考虑预期落地与现价的时间差。
也就是说单从杭州的基本面出发，的确还是可以买的，但是它的预期已经部分体现在它的价格里。
一旦限售，它的预期必须在限售期完成，而买家没有办法在发现预期有所差距的时候变现，那就是现在就需要对它的预期进行投票。
房子比其他资产差的地方本来就是变现能力，限售就是强化这个弱项。
人们会说不是可以抵押么。
能不能抵押是你说了算的么？
我为什么回避杭州而建议成都、长沙？
因为成都、长沙被虹吸的幅度比杭州小。换句话说，这两个城市的人在上海和故乡做选择的时候比浙江人做选择的时候有更高比例选择故乡。
所以成都、长沙的限售
当然也是利空，只是这个利空更多的是预期落地周期的利空。
上海的预期落地也可能打折扣，但是留在上海的人收入也更高，如果未来回故乡，至少能多存点钱，相反在二线城市，要想再返回一线就相对困难了。
限购是推涨房价的，而限售是降房价的。
限购本来的目的是短期降房价，历史上的确有效，这一次却只体现了它推涨的效果，如今限售，两相抵消，
城市房价的估值回归基本面。
基本面是什么？
租售比。静态的租售比比较简单，要分析的是二线新城区的动态租售比，
例如新的科技园，了解这个科技园的产业人群的房租支出与当地房价的对比关系，是为动态租售比，也就是
房价先涨，产业几年后慢慢成形，
产业人群在当地买房子或者租房子，
第一步是租房子。
价值终将回归，上海还是上海。
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