【最高人民法院】
未取得土地证书时签署的土地转让合同是否有效（
附最高法院裁判规则不统一的6个判例
）
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针对最高人民法院作出的典型案例的分析解读，从败诉方角度深度剖析败诉原因，从他人的败诉中吸取教训、总结经验。“前事不忘后事之师”，作者希望通过系列败诉案例的解读，帮助企业家、公司股东、高管和公司法律顾问，从他人的血泪教训中不断总结与提高，避免掉进相同的“坑”里面。
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土地转让方未取得权属证书，也未经有批准权的政府同意转让，土地转让合同是否有效？针对该问题，目前最高法院有如下裁判观点：
（1）土地转让方在起诉前未取得权属证书，也未经有批准权的政府同意转让，法院认定土地使用权转让合同
有效
（今日推送案例）；
（2）土地转让方在起诉前未取得权属证书，也未经有批准权的政府同意转让，法院认定土地使用权转让合同
无效
（延伸阅读部分案例一～案例三）；
（3）土地转让方在起诉前未取得权属证书，也未经有批准权的政府同意转让，法院认定土地使用权转让合同
效力待定
（延伸阅读部分案例四）；
（4）土地转让方在起诉前已经取得权属证书或者经有批准权的政府同意转让，法院认定土地使用权转让合同有效（延伸阅读部分案例五、案例六）。
可见，关于土地转让方在起诉前未取得权属证书，也未经有批准权的政府同意转让的土地使用权转让合同效力的认定，
最高法院的裁判规则尚不统一
，有待未来司法实践中进一步予以明确。
最高人民法院
土地转让方在起诉前未取得权属证书，也未经政府同意转让，不影响土地转让合同的效力
土地转让方未取得权属证书、未经有批准权的政府同意转让或者未缴纳土地出让金的事实不影响土地使用权转让合同的成立和法律效力。
一、2010年9月，豪韵公司与河南省辉县市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，受让某建设用地使用权。豪韵公司未缴纳土地出让金，亦未办理土地登记手续。
二、2011年5月，豪韵公司股东王秀东与高鸿让、段晶炜签订《协议书》，约定王秀东将上述建设用地使用权转让给高鸿让、段晶炜。次日，豪韵公司出具《委托书》，承认并同意执行《协议书》；并出具《承诺书》，对诉争《协议书》内容进行了更加详细的约定。
三、河南高院判决认定《协议书》合法有效。
四、豪韵公司不服河南省高院判决，向最高法院申请再审。最高法院裁定驳回再审申请。
首先，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，豪韵公司未缴纳土地出让金、未办理土地登记手续的事实不影响《协议书》的成立和法律效力。
其次，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，仅仅强调起诉前转让方取得土地权属证书或者经过政府批准同意转让的合同有效，并未明确没有取得土地权属证书或者没有经过政府批准的法律后果。
再次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条关于“已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书”的规定针对的是土地使用权进行物权变动时的条件，不影响合同效力。
综上，最高法院认定《协议书》合法有效，不予支持豪韵公司关于“二审法院认定协议书有效，适用法律错误”的主张，豪韵公司因此败诉。
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
一、土地转让方签订土地使用权转让合同后应按照约定履行合同，以
转让方既未取得土地权属证书，也未经有批准权的政府同意
为由，主张土地使用权转让合同不是有效合同，法院可能不会支持。
二、鉴于目前关于转让方未取得土地权属证书，也未经有批准权的政府同意转让是否影响土地使用权转让合同效力的裁判规则不统一，为确保土地使用权转让合同有效，土地受让方应确保转让方已取得权属证书或经政府批准转让：在合同中约定转让方取得土地权属证书或经有批准权的政府同意转让后，受让方再支付土地转让价款。
《
最高人民法院
关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
》
第九条 转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
《中华人民共和国物权法》
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条 下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
《不动产登记暂行条例》
第五条 下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：
（五）建设用地使用权；
第二十一条 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。
不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。
以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：
案涉《协议书》内容表明双方欲转让土地使用权；案涉《委托书》载明，王秀东全权代表豪韵公司就该公司名下编号为2009-06宗地、总面积50556.36平方米计75.835亩土地的转让事宜与高鸿让、段晶炜协商。本院审查查明的事实表明，案涉《协议书》涉及的土地为豪韵公司通过签订合同受让的国有建设用地，《协议书》转让的标的物系国有建设用地使用权。本案中，豪韵公司并未缴纳土地出让金，亦未办理土地登记手续，未取得该地块的物权。
根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，豪韵公司未缴纳土地出让金、未办理土地登记手续的事实不影响案涉《协议书》的成立和法律效力。
