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来源：90度地产（dc90du）
当我在北京南横街的一个小咖啡馆里见到张祖豫时，她两手抱着一杯奶茶，正若有所思地发呆。
“我们又开始折腾买房了，看了一周觉得好烦。”我在她对面还没坐定，就感受到扑面而来的浓浓怨气。
她要换房我是知道的。祖豫今年33岁，孩子3岁，公婆与他们同住，一家老小挤两居室始终不是办法，换个三居室是早晚的事儿。2015年他们就折腾过一回，只是我没想到，他们会把换房的时机选在现在。
“最近房价不是降了么，这次我盘算着把现有的两套房都卖了，凑个1200万，我觉得怎么还不能换个合适的，”她呷了一口奶茶，想让自己尽可能平静一点，“结果特么还真没有合适的！”张祖豫心头的火气还真是压不住。
| 预算1200万找不到房
张祖豫是个怕麻烦的人，换房的事儿她本来一直懒得上心。
她和她老公都是北京人，婚前各自有一套一百平左右的房子，不过一个在东五环一个在西四环，横跨了北京城。
其实一家人不管住哪一套，加上公婆和两岁半的孩子，暂时是够住的。但孩子马上要上幼儿园，换个住起来更方便并兼顾学区功能的三居室再次提上日程。
北京房价疯了一样一天好几个价的时候，换房这事儿根本就没人提。但随着整个北京二手房市场在这几个月持续量价齐跌，祖豫的老公最先坐不住了。
“我老公觉得房价现在基本回稳了，已经到了出手的时候，再等又该涨起来了。”祖豫似笑非笑地看着我，她知道她的烦恼对于我，这个好不容易才刚凑钱在通州买了套小房子的单身女青年来说，根本无法理解。
换房子的前提， 是俩人婚前买的两套房子都卖掉。
“通州的那套，4月高峰期时候还有人报价550万呢，现在大概也只能挂480万了，西四环丰台那套单价在6万上下，估计能卖到将近600万。这两套房的贷款也全清了，加上手头的一些存款，大概能凑出1200万。”祖豫盘算着。
但让祖豫感到麻烦的是，他们在三套方案上一路徘徊，无论怎么折腾都无法收获一套令人满意的房子。
第一方案，张祖豫希望一步到位，在西四环内的世纪金源附近买个三居室，可以解决孩子上幼儿园以及小学的问题，但那一带在售的三居以上户型，面积大都在140平米以上。在单价全部10万+的情况下，即便能贷两成贷款，也让他们觉得难以负担。
第二个方案是，在五棵松附近买一个40来平的“老破小”把户口落过去，满足孩子上学需求，然后再在西四环目前所在小区换一套三居室。不过，五棵松附近“老破小”的学区房也价值不菲，如果买了学区房，他们剩下的钱能负担的三居室也基本就是“老破中”了。
最后一个方案就是另选次优区域买房，试图在学区、三居、环境上达到平衡。不过，她叹一口气说：“我们看中的海淀五路居一带，合适的房源真的很少，都别说谈价格，连中介都不大热情给我们打电话了。”
| “改善型需求等不了”
以张祖豫为代表，曾经被“317新政”重击一拳的改善型需求已经“满血复活”了，成为当下萧条二手房市场的主流。而时间过去仅仅6个月。
“刚需可以等时机再买房，买不了大的反正可以买个小的满足基本需求，但改善型需求真的等不了。所以二手房价一松动，大家就开始有想法。”张祖豫说。
张祖豫家的换房历程始于2015年初，当时孩子刚刚半岁，公婆驾到、全家鸡飞狗跳的日子里，换房首次提上日程。
他们当时的决定是卖掉通州的房子，在保留“市内根据地”的情况下，用这笔钱在通州换一个三居室。“当时抱着孩子全家去看房，楼盘销售首先建议的就是离婚。”祖豫提起当时看房的经历就哈哈大笑。
销售的建议不是没有道理。祖豫回忆说，离婚后卖掉一套还能按单身首套买，前后能省四五十万。
这一稍带风险的方案最终没有采用。随后，2015年8月14日，通州限购新政突然颁布，严格限制了买房人的资格。符合买房条件的，仅有北京市户籍居民无房户、以及近3年在通州区连续缴纳社保或者个税的非本市户籍居民。
彼时新政一出，通州楼市成交量锐减，张祖豫卖一买一的计划也就暂时搁浅。
| 买卖双方都在观望
在张祖豫看来，这次换房不用离婚，省了很大麻烦。但她没想到，上次换房离婚好歹能买到合适的房子，但这次换房似乎无解，看上的房子买不起，买得起又合适的房子像是大海捞针。
她对于中介的冷静很是诧异。“我也问过中介为啥不催我们看房，回答是符合我们要求的房子出房率太低了。”
以她最近关注的海淀五路居区域颐慧佳园小区为例，在北京最大中介网站上仅有5套稍大的户型，但都是大两居格局，这一点让夫妻俩难以抉择。
看了几天房后，心情受挫的同时，张祖豫也在反思，“是不是自己对房子的要求太多，学区、三居和环境不能兼得？”但她也坚持认为，其实自己对于学区的要求并不是很高，中间水平的学校就已经很满足。
9月行至中旬，张祖豫一家的艰难换房之路还在继续。
而目前，北京二手房成交似乎陷于僵局。伟业我爱我家的一份数据显示，2017年8月，北京全市二手住宅共网签7712套，环比上月同期增加7.7%，整体规模基本持平，但相比2016年8月同期仍下滑70%。
对于近期二手房成交现状，张祖豫看来，原因之一就是业主惜售。“除非是着急卖房的业主，会在价格上有很大松动，但很多都是在互相观望。”
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