谁说地价高房价就会更高？揭秘泰禾深圳地王，一直不敢动工的真相

作者：陈小瑛；来源：樱桃小房子（ytxfz8）

经常有人留言说，某某城市，现在土地面粉都贵过房子面包，想要房子降价可能吗？

这一点，是他们坚信房价只涨不跌的其中一个重要因素。

谁说投资就一定能赚钱？谁说面粉贵过面包，就一定不能亏钱？

今天我就拿泰禾在深圳被套住的地王，跟大家说说这个谬论。

这一轮深圳房价暴涨，发生在2015年，全年房价同比翻番。

2015年12月25日，深圳拍出了全国的楼面价地王。楼面价达到79907元/平米，离8万只差不到一百块。

卖的两块地连着，在同一个位置，处于深圳宝安区尖岗山片区，当天到场竞拍的房企有28家，拼的你死我活，融创死磕最厉害，其中一块起拍价15.2亿，不到20秒，就拍到了29亿。

最后，融创止步，福建地产商泰禾地产以27.4亿元、29.6亿元，合计57亿元成功竞得，楼面地价分别为51331元/平方米及79907元/平方米，溢价率分别达94.74%、177.61%。

土地拍卖完后，有记者当场问泰禾地产董事长助理丁毓坤，感觉贵不贵，丁回答的底气也不足 ，“要说贵也贵，说不贵也不贵，毕竟深圳楼市均价才4万元，这次楼面价都到8万元了。 但很有信心打造成高端产品，准备把院子系列引进深圳，两块地将一起开发。”

这两块地都不大，总面积加起来，也只有9.2万平米，平摊价格算起来， 土地建面成本大概是6.2万元/平米。

当时，这两块地周边的房子是什么价呢？

有对比意义的是同等别墅类产品，只有中海地产的9号公馆，招商华侨城曦城别墅稍微远一点。（下图中红圈就是泰禾的）

中海这个项目是在2012年12月拿下的地，楼面价不到1.1万/平米，但当时也觉得很高了，9号公馆一期联排别墅在2013年11月就开盘了，售价6万一平米，中海的项目从拿地到开盘，大概是11个月时间。2014年卖的高层产品大概是4万一平米。

泰禾拿这个项目的时候，中海9号公馆二手房别墅价格大概是8-9万左右。

泰禾这个项目进展如何呢？

丁毓坤拿地时说， “非常看好深圳市场，预计明年年底（2016年年底）产品就会入市。 目前深圳市场相对较健康有活力，挨着香港经济较发达，高端市场有相当一部分人群来消化，比较看好有信心， 还是会有盈利空间的。 ”

当时市场也是被打了鸡血，各路专家把此地王解读为“深圳地产被广泛看好，虹吸效应益发明显，深圳已成为吸收外来资金的黑洞，深圳楼市还有很大的上 涨空间。”

按照泰禾原计划，去年年底就要入市的项目，为什么至今却迟迟不敢动工呢？

拿计算器一算， 土地成本这么高，打造别墅类产品的话，起码要卖到10万以上，才能赚钱吧。

但泰禾有这个信心吗？

2016年，深圳房价整体确实还在涨，但3月份第一次调控是一个坎，各片区开始分化，有的片区还在涨，有的片区慢慢停涨了。到9月份，整个市场见顶，10月份第二次调控成为分水岭。

中海9号公馆，现在的价格是高层7万多，别墅10万左右。曦城联排别墅也是10万左右，中海的位置比泰禾更好，没有靠近高速公路，直接背靠山。

泰禾如果去年开发出来，卖10万一平米也没钱赚。卖12万以上呢，可能又卖不好。

今年呢？政府开始限价了，开盘价不得高于周边市场价。今年开发出来，更加没钱赚。

所以， 从拿地到现在，已经过去了1年9个月了，泰禾项目还是一片空地。

如果按现在的市场价，泰禾是不敢动工的。

那泰禾想怎么样呢？

改规划！

这两块地容积率分别为2.1和1.6，是深圳罕有的低容积率地块，适合打造高端产品。

按照原来规划，项目的产品布局，大概是由一片3层的别墅，以及2栋高楼组成，网上有泰禾的设计图，高楼有59层。（下图）

这一年多来，泰禾一直在找规土委，申请改规划，在整体容积率不变的情况下，把高楼尽量拔高，比如200米拔高到300米，尽量滩低成本。

但是这个要求， 规土委一直没有答应。为什么？

因为土地出让时就已经写明了，这个地段， 位于宝安机场航空线限高片区，建筑的高度是无法逾越的红线。 （下图）

所以泰禾现在非常难受！！！

想改规划又改不了， 想开工又不敢开工， 对于一个激进，追求快速增长，做大规模的房企而言，简直是如坐针毡。

要知道，泰禾去年5月20日，以57亿元，在深圳龙岗区坪山拿了一块商业用地，楼面价1.56万/平米，只能做写字楼。

这一块后拿的地，今年6月都开盘了。但深圳写字楼实在是不好卖，所以泰禾偷偷的把商办改为公寓卖，还帮客户垫资。

结果就因为这个违规，被政府叫停，客户维权，要求退款。反正项目去化率非常一般。