【正文】
本文聚焦昨天推出的两项房地产税收政策。
一、如何理解昨天推出的两项房地产税收政策？
（一）降低土地增值税预征率下限0.5个百分点（利好房地产企业）
1、2024年11月13日，国税总局单独发布《关于降低土地增值税预征率下限的公告》（2024年第10号公告），明确将土地增值税预征率下限下调0.5个百分点，也即除保障性住房外，东部地区、中部和东北地区以及西部地区的预征率下限分别调整至1.5%、1%和0.5%。
2、土地增值税预征率下限的确定始于2010年的《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发（2010）53号），当时出台的背景是为了贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号，下称10号文）精神。
10号文明确提出要认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
3、至于为什么要调整预征率下限，原因其实很简单，即现在地产项目的增值率下限幅度较大，部分甚至已经没有增值率，若再按原来的预征率下限来施行，则无疑会加剧纳税人的负担。由于预征主要是针对在项目竣工结算前转让房地产取得的收入，因此本次下限调整有助于降低预售成本，助力去化。
以广州为例，其之前的预征率会根据不同项目进行分类，住宅类中的普通住宅、别墅和其他的预征率分别为2%、4%和3%，生产经营类中的写字楼和商业营业用房的预征率分别为3%和4%、车位的预征率为4%。
（二）将1%的契税税率门槛提高至140平方米（利好90-140平方米的住房销售）
1、2024年11月13日，财政部、国税总局与住建部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确将享受1%契税税率优惠的住房面积由之前的90平方米提高至140平方米。也即，140平方米以下（含）和以上的首套房分别适用1%和1.5%的契税税率，二套房分别适用1%和2%的契税税率。
2、2016年2月发布的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税（2016）23号）则明确90平方米以下（含）和以上的首套房分别适用1%和1.5%的契税税率，二套房分别适用1%和2%的契税税率。
也就是说，新政下90-140平方米（含）的首套房和二套房契税税率由之前的1.5%和2%调整至1%，故这项政策对于90-140平方米（含）的住房销售构成利好。
二、政策的目的：降低交易环节的税负（将逐步向持有环节转移）
从政策目的来看，昨天出台的两项房地产税收政策调整均对应着销售交易环节，如增值税预征率下限的下调是为了降低地产开发企业的去化成本，契税税率适用范围的扩大则是为了刺激90-140平方米（含）面积的住房销售，这些均是为了降低交易环节的税负，而持有环节的税负并未发生变化。因此，基本可以认为地产行业的税负将会逐步向持有环节转移。
同时，政策还明确取消普通和非普通住宅的城市，满2年销售一律免征增值税，而四个一线城市满2年销售的非普通住宅征收增值税的规定也相应停止，这同样是为了激活交易。
三、税收政策还不够解渴
总体来看，本次出台的两项政策其实还不算解渴，力度还不算大。
（一）应考虑取消增值税率预征率下限
针对增值税预征率下限下调的问题，笔者认为完全可以考虑取消预征率下限。毕竟预征率下限的确定始于2010年，彼是地产行业正处于上行通道中，现在地产项目的增值率已经非常低、增值空间也已经非常窄，部分项目甚至已经没有增值空间，且未来增值空间可能还会出现倒挂，因此现在这种环境下还保留2010年确定的预征率下限已经没有必要。
同时，取消增值税预征率下限相当于是把增值税预征率的确定权
