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来源：饭爷的江湖(ID :gh_48e08abd5990)
作者：小声比比的饭爷
最近可能有个事情很多人都没有注意到，那就是很多地方的住建局已经改名叫住房和城市更新局了。比如我们如果去湖北武汉的住建局网站上面，会发现已经改名为武汉市住房和城市更新局了。
住建局原来的全称叫住房和城乡建设（规划）局，现在改名叫住房和城市更新局，预示着国内房地产政策方向发生了新变化。在过去十几年经济高速发展，城镇化高速推进的年代里，住建局的主要仿写是规划和建设当地的新建房产。未来规划和新建房产这个方向随着城镇化走到了尾声，可以做的事情已经不多了。
取而代之的可能是，国家会把更多财力将集中于旧小区的更新和改造上面了。说起来从1990年代末，我们国家开始搞商品房改革，到现在为止已经差不多要到30年时间了。未来随着人口老龄化和生育率的下滑，再像过去高速城镇化阶段一样造新城，已经不符合时代发展趋势了。因为人口红利不足以支撑很多城市再造新城了，能把现有的规模经营好已经很不错了。很多房子越来越老之后，将逐渐步入生命周期的尾声。尤其是那些砖混结构还有预制板结构的房子，很多都已经快要变成危房了。所以到了这个阶段，不管是老旧小区的更新改造还是拆掉重建，都将成为下一个趋势。很多地方的住建局，都改名为住房和城市更新局，也标志着国家开始为此做准备了。考虑到财力的问题，个人觉得在这个更新过程中，国家大概率会给予一定的补贴，但这么大规模的更新不可能会免费拆建。从过去的大拆大建，到现在的城市更新修修补补，意味着中国建筑业的顶峰已经过去。因为随着现在这代四五十岁的工人逐渐老去，10年后的中国可能未来再也不是基建狂魔了。而且从城市界面的角度看，很多城市界面最新的时间节点，可能也就是现在了。以前很多人去我们国家香港和台湾地区都觉得又破又旧，说这些国际化大都市怎么还不如我们小县城的基建。原因就是这些地方的城镇化和高速发展阶段，在三五十年之前就已经结束了。比如我们国家的台湾地区，发展和城镇化最快的阶段，在1990年代就已经走到了尾声。从那时候算起的话，大基建已经停了快30年了，可不是很多东西经历了时间的洗礼，都变得又破又旧。当年台北的标志性建筑是101大厦，那时候看觉得是很气派的，现在回头看早就被我们新建的高楼大厦比下去了。
原因是我们这边很多高楼大厦，都是最近十来年新建的，所以看起来又新又洋气那也是必然的。在大基建停滞以后，我们如果往后看30年时间的话，慢慢也会发现很多城市的界面慢慢停止更新了，这其实都是自然规律。这点可能现在很多人没法想象，但如果你回头看看那些十几二十年的商品房小区，很多当年挺高大上的小区，现在已经露出衰败的样子了。所以想要保持自己始终居住在高品质的社区，这中间就要不断的根据自己的实际情况做置换从城市界面和基础设施的角度看，其实道理也是一样的，二者并不会有什么本质的区别。现在大家觉得很多城市基础设施很新，但是由于我们建筑业的顶峰这两年很快也要过去了。从过往各个国家的过往发展规律讲，大概率十年之后的中国，已经不像过去一样是基建狂魔了。很多城市的大拆大建到现在这个阶段也不会继续了，城市界面的更新也就停在这里了。可能除了少数几个人口流入的大型城市，基本上多数微小城市不管是大基建还是过去的规划化拆迁时代都结束了。
这个阶段不管是城市的基础设施还是最近几年建起来的小区，随着时光流逝都会越来越老，看起来也会越来越旧。可以说基建狂魔的时代结束了，未来我们看到的是修修补补和各种持续的更新维护。从房价的角度看，未来在这些大型城市里面，能维持房价温和上涨可能要依靠两个增量因素来驱动。一个是次一级城市的人口在工作机会和产业的吸引之下，能不能持续不断的缓慢流入。也就是能不能靠工作机会和产业优势从其他城市抢人，是个很关键的因素。还有一个就是这些人口流入的一二线城市，可能会趁着建筑成本还不算高的时候，对市中心那种老的预制板建筑进行改造。那些抗震标准达不到8级，而且楼龄超过40年的砖混老楼，这期间可能会经历拆除重建。
如果可以提升容积率，增加楼层高度和使用面积的话，这个改造其实还是划算的，政府也不用花什么额外的成本。
这个动作会被动的提升这些片区的城市界面，还有这些老小区的均价和居住体验。人口流出的那些中小城市会因为没有增量的年轻人口，不可避免的逐步走向衰败。这类城市的很多基础设施也会随着时间流逝，维护变得越来越不划算，导致人口进一步流出。房产在这些中小城市的流动性会变得越来越差，逐步进入到有价无市的状态。那些没有在流动性严重不足之前抛出去的那些房东，这个时候可能就再也没啥机会抛出了。因为房产的兑现是需要有增量人群接盘的，生育率下滑和人口持续流出，导致接盘人群基本没有了。
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