好地网11月12日讯（研究员 张彬）
本周三和周四（11月13号和11月14号），
徐州市区将出让2宗涉宅用地，1宗位于铜山区，1宗位于经济开发区。
2宗宅地土地面积共计
229亩
，建筑面积
27.4万㎡
，起始总价
11.54亿元
。
铜山区玫瑰大道北侧地块土地面积96710㎡，计容建筑面积14.5万㎡，起始总价60930万元，起始楼面价4200元/㎡；
经济开发区杨庄地块土地面积55982㎡，计容建筑面积12.9万㎡，起始总价54460万元，起始楼面价4230元/㎡。
地块指标
地块位置图（数据来源：好地大数据）
好地研究院对2宗地块分析如下：
一、铜山区玫瑰大道北侧地块
1、地块指标：
铜山区玫瑰大道北侧地块，出让面积96710㎡，约145亩，容积率1.5，建筑面积145065㎡。
地块起始总价60930万元，起始楼面价4200元/㎡，地块将于11月13日（本周三）出让。
2、周边房价：
地块位于铜山区大学路板块，地块周边在售项目多，涵盖高层、洋房、排屋/叠墅等多种物业类型。目前周边在售项目
中骏汇景城精装高层10500元/㎡
，
枫林天下康城毛坯洋房13980元/㎡，排屋15500元/㎡
，
美的雍翠园精装洋房15200元/㎡
；
金茂府精装洋房20000元/㎡，精装叠墅22000元/㎡
。
3、周边地价：
2017年以来，地块周边3km范围内出让8宗涉宅地块，总计容建面163万㎡，平均楼面地价2887元/㎡，其中楼面地价最高地块为
楚河金茂府项目
地块，金茂于2018年3月竞得该地块，成交楼面价7036元/㎡，溢价率17%。
大学路板块最近一次土地供应为2019年2月，美的以16亿元竞得珠江路北、大学路西地块（案名：
美的天誉
），成交楼面价2425元/㎡（住宅部分实际地价4000元/㎡），溢价率73%。
周边在售项目及成交地块情况
（数据来源：好地大数据）
4、测算：按照项目新房限价推算项目的溢价
地块西侧1km枫林天下康城毛坯洋房价格为13980元/㎡，片区毛坯洋房价格以13980元/㎡计，则零利润情况下的溢价率——按照13980元/㎡倒推，地价在6500元/㎡左右，此时溢价率为55%。
5、预测：
大学路板块2019年上半年已出让4宗涉宅用地，4宗地块住宅建筑面积104.5万㎡，
截止10月底，大学路板块住宅总库存128万㎡，去化周期约35个月。
本周出让的玫瑰大道北侧地块容积率为1.5，计容建面14.5万㎡，限高28米，未来主打洋房产品。片区内纯洋房社区为美的雍翠园，项目于2018年10月开盘，月均去化约35套（0.4万㎡），去化一般。若以美的雍翠园项目流速计（0.4万㎡/月），则玫瑰大道北侧地块项目去化周期超过30个月。
参照板块内在售洋房售价，测算地块的保本地价在6500元/㎡，此时溢价率55%。但从地块竞争环境看，板块内在售项目多，且片区内在售洋房产品去化速度一般，地块入市后不仅面临同片区洋房产品竞争，还面临同板块大面积段高层产品及相邻娇山湖板块洋房产品竞争，市场竞争压力大。预计该宗地块竞争不会过于激烈，地块最终成交楼面价会在
5500元/㎡
左右，溢价31%。
6、谁将出手：
截止本文发稿前，据好地研究院了解铜山区玫瑰大道北侧地块参拍房企有保利、中海、大盛等，参拍房企以补仓为主。
二、经开区杨庄居住地块
1、地块指标：
杨庄居住地块，出让面积55982㎡，容积率2.3，建筑面积128759㎡。地块起始总价54460万元，起始楼面价4230元/㎡，地块将于11月14日出让（本周四）。
2、周边房价：
杨庄地块位于经开区下淀板块，片区内商品住宅项目较少，在售项目仅美的乐城，
美的乐城在售精装高层9700元/㎡（限价）
，地块北侧
美好汇邻湾二手精装高层价格在13500元/㎡左右
。
3、周边地价：
2017年以来，地块周边3km范围内仅出让2宗涉宅地块，距离本地块最近的是中昂集团于2017年1月竞得的中昂朗琴地块，成交楼面价2296元/㎡，溢价率25%。
周边在售项目及成交地块情况
（数据来源：好地大数据）
4、测算：按照项目新房限价推算项目的溢价
