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来源：
魔都财观
，作者
观观
（本文不代表财金新天地立场）
截止到5月28日，全国已经有80%的城市，开始执行楼市新政了。
特别是上海在527新政之后，单日成交已经接近千套，足以窥见政策的威力。
（5月28日至31日，网签套数分别为701套、877套、984套和961套。）
毕竟，500万的房子，之前首付150万，如今只要100万。
在上海有个200万首付，就可以买1000万的大三房了。
517新政之后，全国多数城市的首套房贷利率已降至
3.1%~3.5%之间，
远低于之前的市场平均水平。
对比之下，去年央行下调存量首套住房贷款利率时，北京、深圳、上海、厦门等城市调整至LPR+30/50个基点，在4.8%~5.2%间，其他城市则调整至LPR或LPR-20，在4%~4.3%间。
这些城市，存量和新增贷款利率，拥有
80至150个基点的差距。
深圳的存量房贷利率是LPR + 30BP ，最新房贷利率是LPR - 45BP（首套3.5％）。
如果是购买首套房，贷款金额500万元，以30年期限计算，
利息总额相差104万元，月供相差2882元。
深圳已经有多家银行，接收到
调整存量房贷利率的呼声。
上海目前的首套存量利率不少依然是LPR+35BP，新买首套房是：LPR - 45 BP（3.5%），
我看到网上最悲催的就是，527新政之前刚刚发放贷款的买房人，哭诉自己成了“新韭菜”。
鉴于如此心痛的事实，不少网友在呼吁
再次调整降低存量房贷利率。
其实，517新政并不是没有降低存量贷款压力的政策，只不过力度有点小。
存量公积金贷款，25年的元旦统一下调利率到2.85。
公积金利率从3.1下降到2开头，也是破天荒的一次。
就算从全国的局面来看，能享受这种低利率的人，恐怕也并不多。
从官方数据看，截止到 2022 年底，全国14亿人中只有 1.67 亿人缴纳了公积金。
加上在上一轮周期中，公积金贷款放款速度慢，很多房东并不愿意接受公积金贷款的客户。
另外呢，上海楼市这些年，也一直没有执行过，
商业贷款转公积金贷款。
很多城市都是可以把
高利率的商业贷款转成低利率的公积金贷款的。
这一次527新政里面，上海提高家庭公积金的贷款额度到160万。
但因为，没有商转公的政策，存量客户是无法享受到额度提升的好处的。
只能说，公积金的利率调整，对存量客户来说，几乎没有什么好处。
楼市的新老客户利率差距巨大，公积金利率下调又影响太小。
第一个理由是，降低
存量利率，可以加快新的买房人的下场意愿。
如果，可以善待存量房贷，害怕利率大幅波动的买房人就会安心许多。
第二个理由是，降低存量利率，可以减少存量房的挂牌竞争。
不可否认，市场上有不少的房东，是上个周期的杠杆率太高，迫于还贷压力，才把房子挂到市场销售的。
如果还贷压力能够减轻一些，真正想要卖房的房东，挂牌竞争会减轻不少。
这可以减少市场挂牌量，让真正想卖房的房东，更快出手。
第三个理由是，降低存量利率，可以加快经济恢复，活跃消费市场。
从去年的存贷房贷下调开始，扩内需促消费就一直是政策主要导向。
每个家庭，少换个千把块钱，肯定是有利于激活消费市场活跃的。
你看看，去年年底以来，旅游市场和新能源市场，有多火爆就明白降房贷的威力了。
另外，我觉得还可以加上一条理由，降低存量房贷利率，可以压缩违规使用JY贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少潜在金融风险隐患。
有没有可能，我不好说，但已经有媒体在关注存量买房人的呼声了。
另外，从数据来看，
银行面对的提前还款压力依然在。
4月居民和企业部门短贷和中长贷合计同比少增8343亿元，票据融资新增8381亿元，同比多增7101亿元。
