周二市场说丨推动租赁市场发展还需三大主体同发力

据CRIC不完全统计，目前已有上海、广州、深圳、杭州、珠海五城共计推出了23宗纯租赁住宅用地，总计容面积达到了205.06万方。其中，上海“首当其冲”，已推出了19宗纯租赁住宅地块，累计成交达11幅，珠海也于本月拍出首幅全自持租赁用地珠国土储2017-48号地块。

现在新增租赁用地推出速度还是比较快，但即使如此，目前推出的总数还是有限。从未来情况来看，租赁市场若单靠政府新增租赁用地还是不可持续的，一方面对政府的压力比较大，目前地方政府对土地财政的依赖度还是很高，若大部分供地变成租赁用地，地方政府的财政收支也将难于平衡；另一方面土地资源也相对来说比较稀缺，难以形成持续稳定的供应；此外，因全自持模式对于拿地房企的资金实力和运营能力都有着较高的要求，因而目前主要是区域性的龙头国企成为了首批“吃蟹人”，但国企这边可以利用的资源也是有限的。

而关于租售并举的住房制度这块，实际还是要依靠以下三大主体：

第一是要以存量为主，将部分闲置的存量房源进行转化，不断提升资产使用效率，如广东允许房企出租库存商品房开展租赁业务，山东鼓励住房租赁企业收购、长期租用、受托经营闲置住房、库存商品住房、公寓等用作租赁房源等。

第二是要以个人为主，个人还是占据了租赁用房的较大比例，虽然每个人可能只有1~2套闲置用房，但加在一起，这个总量还是非常大。以上海为例，户籍人口的户均套数就接近2套，如果这些闲置的住房都能够推向租赁市场的话，就能很大程度上解决目前租赁住房紧张的问题。

第三是要以市场化的企业为主，相对来说，国有企业的运行机制决定了其运行效率是不如市场化的企业的。今天租赁市场也是一个完全竞争的市场，如果没有好的机制，那么在竞争过程当中，就会受到很大影响，所以政府也积极倡导市场化的企业成为运营的主体，相信在政策的鼓励下，也应该有更多的市场化企业介入租赁市场。