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来源： 财经韬略、齐俊杰
6月28日晚，楼市再传大消息：限售政策又有新的重大进展，可以追溯以往的交易！这意味着，“冻房”政策可能真的降临了。
把限售政策玩出新花样的，是前期房价上涨并不突出的西安。晚上，在“西安人民政府网”上公布了“西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知”，通知最关键的是这样两段话：
2017年4月18日以前，在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内，购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易；在上述区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。
通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的住房，以及申请退出的经济适用住房等不受前款规定限制。
估计一般人看了，会一头雾水。这是啥意思？新房满5年才能出售，二手房满2年才能出售，这都能看懂。为什么是“2017年4月18日以前”？“4月18日”之后又将如何？
其实，西安市政府在2017年4月18日公布了《西安市政府进一步加强管理保持房地产平稳健康发展若干意见》，里面主要内容是：
1、住房限购范围调整为新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区，长安区行政管理区及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区等开发区规划区域范围内。
2、在住房限购区域范围内，购买的商品住房及二手住房，须取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易（转让、赠与）。
也就是说，上述限购地区内购买新房，4月18日以后的，需要在“须取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易（转让、赠与）”，二手房同样。
今天出台的政策，对2017年4月18日之前购买的商品房、二手房进行了追溯性的限售。其中，新房是5年内限售，但算法不同于4月18日之后，而是按照“商品房买卖合同网签备案时间”；至于二手房，则跟4月18日之后一样。
换句话说，4月18日之前购买新房的，所谓的5年限购是可以打折扣的，因为“商品房买卖合同网签备案时间”和“取得《不动产权证书》”不是一个概念，时间差一般有2年左右。所以，4月18日的新房，其实是限售3年左右。
西安这次出台政策的最大看点是：政府可以追溯性地限制居民房屋的交易。有了这个先例在，未来房价异常上涨的城市，政府就可以出其不意地宣布“冻结某一期限内房屋的交易”。
这意味着，房屋被当成了生活必须品，类似菜米油盐，政府随时可以进入管制状态。它的好处是，可以把投机性需求完全挤出市场，只保留楼市的居住属性，以及长期投资功能。但负面作用，居民对自己财产处置的权利受到了限制，遇到重大变故时很难变现财产。
政府随时可以“冻结房屋交易”，这个对炒房者杀伤力将非常大，这意味着当私有财产进入房屋领域之后，将完全失去预期，其流动性随时可以被冻结。
冻结，意味着产权不完整，意味着流动性可以随时归零。这样，必然影响到资产的价格。对于炒房者来说，意味着有了一把悬剑在头上，随时可以被斩首。
这可能催生房屋的私下交易，并引发一系列社会纠纷。当然，还有司法裁决的过户方式保留，让炒房者可以通过欠债还房的方式暗度陈仓。但如果大家都这样做，这个漏洞也会被随时堵上。
一旦西安的“限售可追溯模式”被推广，甚至被延长，则可能出现过去10年买的房子都无法出售的局面。厦门始创的限售，不就从最初的2年延长到了保定、珠海的10年了吗？但之前的限售，都是政府有言在先，只对此后交易生效。西安这种突然对之前交易进行限制，是史无前例的。
这会带来炒房客恐慌性抛售吗？会刺激楼市大幅波动吗？都有待观察。
无论如何，2017年6月28日，西安在中国楼市开创了历史。
楼冻再加码，限售调控醉翁之意不在酒
作者：齐俊杰看财经
ID：qijunjie82
昨天，之前一直没怎么涨，但今年突然涨幅较大的西安市突然调控升级，要求2017年4月18日以前，在西安各市区购买商品住房，自购房之日起满5年方可上市交易，购买二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。
为什么是4月18日，因为这一天，西安市宣布了几大重点区，在这一天之后，购买的商业住房及二手住房，需取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。那么昨天的政策，等于是把之前的时点给推翻了，二手房全都限售2年，而且明显加上了商品房更加严格的5年限售。
很明显，两个政策时隔2个月，对于之前的政策有明显的加成效果。这就表明，因城施策之后，地方政府也不是可以肆意妄为的，房价涨的太快了，也是压力山大的。5月份的数据显示，西安的新建商品房价格环比上涨1.7%，二手房环比涨了1.4%，这在全国都是名列前茅的。跟西安有一拼的还有大城市宁波，湛江，无锡，蚌埠，哈尔滨，沈阳和北海。西安这次做了个很好的表率，继续限售加码，目测那几个城市可能也会很快跟进。
目前限售分为两种，一种是所有房子都限售，有这种限售的，有青岛和扬州，扬州外地户买的房子，一律两年不允许卖，而另外一种是限售令之后新买的房子限售，比如常州，厦门，福州，广州，珠海，东莞，这些地方限售令下达之前已购的房子不受影响。还有一种是假限售，比如杭州和北京，只规定企业购房限售
但这个政策一出，大家可能要重新掂量掂量了，西安的政策就是推翻了之前新购房限售，而追溯到了已购房限售，换句话说，这个示范效应就是，政策随时可能变卦，你之前买的房子，也未必就能想卖就卖，哪天他不高兴了。估计就不让你卖了。这可能会搞得很多人崩溃，有3-5年内卖房子打算的人，可能要抢先卖了。因为以后万一赶上限售，可能房子就砸在手里了。这个杀伤力是相当大的，彻底改变了房地产的供需预期。
这也挺有意思，我们之前的思路是限购，结果发现本意是好的，但却产生了饥饿营销的效果，以后不见得让你买了，所以你得先买。结果越限购，大家就越要买房，楼市需求被提前集中释放了。既然成了反向指标，那么我们干脆就错进错出，用限售来重新打一遍。这将改变卖房人的预期，未来不让我们卖了，所以要先卖。抢先卖。卖的多了，楼市价格就会下来了。
所以这也是一场洪水，限售的城市不是真心想降房价的，而相反会给其他没有限售的城市起到心里影响。比如炒房团在西安吃了亏，他们很可能就会抛掉那些没有限售的房子，以换取资金，然后在限售的城市里面硬挺。这样等于成就了别的城市楼市松动的可能。
所以，现在你知道，为什么一线城市不限售了吧，这次楼市调控的重点就是一线城市，而二三线城市都是给一线城市打掩护的，先是诱敌深入把资金吸引到一线周边的城市，以及这些年就没怎么涨的城市，然后等库存去的差不多了，限购限售限贷，一下锁死流动性。相当于股票停牌了，那么炒房的资金成本怎么办呢？
只能去那些不限售的一线城市解决，在那里抛房，然后回补三线城市，在楼冻里面死扛。这样有助于一线城市去泡沫，去杠杆，也有助于三四线城市去库存。而至于金融风险，我已经把买卖交易和杠杆全都冻住了，还怎么爆发金融风险呢？所以，这次调控，玩的越来越漂亮了。
不明真相的吃瓜群众，还在回老家买房的路上，一步一步踏入这样的资本陷阱之中。未来一定是把楼市的流动性都锁死在本就供给过剩，没有产业支撑的二三四线城市里。只要一线城市不涨了，开始下跌了，这些城市放开限购限售之日，就是他开始暴跌之时。
如果你是炒楼的，被锁了5年，突然出狱了，你还不敢进跑出去，还会在监狱里继续蹲着吗？
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