央行或已出手：楼市系好安全带！

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来源：天天说钱liuxb0929 刘晓博、Wind资讯、“屈庆债券论坛” 华创债券团队

导语：近日媒体称央行明确提出商业银行必须严格控制一季度新增贷款，若属实的话，2017年第一季度人民币贷款有望下降，对各行各业都影响较大，尤其是房地产行业，有利于楼市的进一步调控。

一、今天，楼市再传新利空！央行或已出手

来源：天天说钱liuxb0929 文|刘晓博

这个消息有待央行证实。不过，央行这样做的可能性非常大。

去年二三季度，中国楼市曾出现了一轮波澜壮阔的局部牛市，很多热点城市房价接近翻番，房地产信贷大增。即便是到了2016年四季度，市场仍在不断升级的调控之下，顽强向上。

为了便于理解“第一季度新增住房贷款的总量及增速要低于2016年四季度”这句话的含义，我们先看一下去年的数据：

2016年全国贷款增加情况

 注：表格里的单位为“万亿人民币”，数据来自央行官方网站。住户贷款，其中绝大多数是房贷。

通过上述表格可以看出，房贷总量、占新增贷款比例等指标的大幅飙升，发生在2016年二季度之后。即便到了四季度，仍然只是略有下降而已。房地产的热度，仍然非常高。这也告诉我们，2016年的GDP主要是靠房地产“局部牛市”支撑的，去产能带来的国企利润大幅反弹，只是次要原因。

一季度历来是银行信贷投放高峰期，因为中国存在贷款额度管理，下半年往往会踩刹车，信贷政策很难预期，所以银行愿意提前放款，企业愿意提前拿到钱。这跟财政资金使用正好反过来，各地政府往往到3月之后才开两会，确定预算，财政资金投放高峰往往出现在下半年。

2016年1月，中国的新增人民币贷款超过2.51万亿，创下历史最高纪录。有人预计，2017年1月只会更高，很有可能逼近3万亿。在这种背景下，如果住户贷款仍然占比超过60%，则房贷规模可能达到1.8万亿以上，超过最疯狂的2016年三季度。这正是央行所担忧的。

央行最近非常矛盾。一月份存在交税、春节提现等因素，加上过去两个月资金投放偏紧，所以一度出现钱荒迹象，央行被迫投放了大量的再贷款。到了本周，又开始收回流动性，并通过MLF（补充抵押贷款）传递加息信号。

但对于房地产，调控的决心非常大。20多个热点城市的新房均价环比，必须必去年有所降低。在这个背景下，央行控制房贷增长速度，是顺理成章的。

2017年楼市将呈现典型的“鸟笼行情”特征，上涨是绝对不允许的，各地甚至不惜采用各种行政手段管制房价。但另一方面，由于利率仍然将处于相对低位，流动性不会太紧张，所以房价也很难大跌。

 

预计从二季度开始，部分城市房价将出现松动迹象，下半年呈现阴跌走势的城市将增加。而这个时候，恰恰是刚需、改善性需求购房的好时机。从长远看，有显著人口增量、资金增量的大城市，其优质住宅仍然有长期投资价值。

二、楼市要系好安全带

来源：Wind资讯

1、新增贷款逐年增长

此前据财新报道，宏观经济仍未到底，大部分地方政府调低新的全年经济增长目标。银行信贷投放结构没有明显变化，市场预期银行抢规模的冲动仍然较大，有望超过去年的天量投放力度。

而最新的新浪财经称，因信贷增长过快，中国央行近日明确提出商业银行必须严格控制一季度新增贷款。原则上第一季度新增住房贷款的总量及增速要低于2016年四季度。若消息属实的话，2017年信贷市场风向或有所转变，尤其是房地产市场或影响较大。

Wind资讯统计显示，近年来，央行新增人民币贷款总量逐年增长，而且上升趋势较快。由2011年新增贷款7.47万亿，6年上升69.34%达到目前的12.65万亿，信贷增长不仅快，而且规模庞大，不断创历史天量。

2、一季度是全年放款的重要时点

具体按照季度来看，近5年金融机构新增贷款每年第一季度都是天量，而且均大幅高于全年其他季度，即各金融机构均偏好年初放水。而新增贷款中，房地产贷款占有较大比重，因此一旦央行严格控制一季度新增贷款，整个房地产贷款或将趋紧，调控收紧地产政策将进一步显现。

3、地产贷款增速不容乐观

房地产贷款或受影响，主要是新增贷款总量中，新增房地产贷款地位越来越重。从2012年一季度不到10%，一路持续上升到目前占新增总贷款的50%以上，在整个新增贷款中有举足轻重的地位。

另外Wind资讯统计还显示，新增房地产贷款近5年来快速上升。除了2012年一季度和2014年三季度有所回落外，其余各个季度同比均出现大幅上涨，尤其是2016年各个季度新增房地产贷款同比基本都在50%或以上，增速疯狂。

虽然房地产新增贷款各个季度平稳，没有像新增贷款总量那样每年一季度大幅高于其他季度，但每个季度较上一年各个季度都增长较大。如果按照增速趋势，2017年房地产新增贷款至少需要保持在2万亿每个季度，而报道称央行还特意强调，原则上第一季度新增住房贷款的总量及增速要低于2016年四季度，信贷增速过快的银行，可能面临基于MPA（宏观审慎评估体系）的差别化存款准备金利率的处罚。可见2017年一季度新增房地产贷款较16年同比或大幅下滑，一举扭转了新增贷款同比激增的局面，对房地产市场或影响巨大。

从以上各项数据来看，若央行收缩新增信贷，首先最受影响的将是房地产行业。减少信贷，再加上热点城市的限购，2017年注定是房地产的调控年，未来房价是否能有所回落，重会理性，值得期待。

三、为什么银行信贷冲动又开始了？

来源“屈庆债券论坛”，作者华创债券团队，原标题《为什么信贷还有冲动？》

2017年以来，基本面方面较为明显的特征是银行又开始了过去惯例的信贷冲动。实际上，在经济平稳的期间，考虑到“早放贷早收益”的特征，银行每年一季度都有信贷冲动，而为了抑制信贷冲动，央行也会适度收紧流动性。近几年，经济持续下滑后，信贷冲动减弱了。不过，从去年开始，银行又冲动了。

那么今年为什么会有信贷冲动，不是经济预期不好，企业也在去杠杆吗？我们认为在于几点：

（1）从需求上看，伴随着经济的底部企稳，尤其是周期类行业的见底，信贷需求其实是在增加的。周期类行业是资金需求较大的行业，前几年他们基本处于去库存的阶段，业绩非常差，所以信贷需求较低。但从2016年开始，周期类行业去库存到底，未来甚至可能面临补库存的需求，所以资金需求也必然增加。

此外，尽管16年4季度房地产调控加码，但是房地产成交量并没有明显下滑，所以个贷需求也不少，去年4季度没有放的个贷延续到了今年；基建投资已经接棒房地产投资，这方面的需求自然也不会少。

最后，即使2017年的预算赤字率和2016年预算赤字率一样，考虑到2017年经济总量的增加，也意味着2017年财政支出规模会大于2016年。一般而言，财政投放1块钱，信贷也要匹配3-4块钱。还有一点，去年4季度后，信用债市场发行较为困难，这部分融资需求有些还是转向了信贷的需求。所以总体而言，信贷的需求是增加的。

（2）从供给上看，据和银行沟通的反馈，由于目前央行货币政策已经转向稳健中性，也需要控制好流动性闸门（信贷控制也是流动性闸门之一，不仅仅是基础货币的控制），所以今年的信贷额度应该没有去年多。

（3）好企业资源的争夺。银行也知道愿意放贷款的企业资源还是较为有限，如果年初不放贷把坑占住，后面就被动了，这也触发银行早放贷。

综合上述的分析，信贷需求增加，银行又有了占资源的诉求，但是央行给的额度下降，这就产生了信贷投放较央行合意速度快很多的现实情况。那么央行通过流动性控制来调控信贷的情况也就自然出现了。

当然，调控信贷的方式无非是：

（1）要不就是窗口指导，这其实效果不大的，调控如果动动嘴皮子就见效，那就没那么多烦恼了。

（2）要不就是收紧基本货币，没有了基本货币，信贷也就没有了。但是这会导致债券首先受到冲击。

（3）要不就是抬高信贷的成本，例如MLF利率提高，传导到企业，不过这个较为慢，企业对10bp估计也不会那么敏感。如果是这个方法，如果信贷控制不住，MLF利率可能还有上调空间。当然，这也会导致债券首先受到冲击。

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