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北京卖地收入3000亿，告诉我们危险来了！

经管之家 · 公众号 · 财经 · 2017-11-17 11:27

正文

三四线城市的未来前景如何，是身在这类城市的人最关心的问题。本号也多次以数据和理论作出过论断： 不在中心城市周边又无内生性经济增长点的城市，未来只会沦为中心城市抽血的对象，前景堪忧。

昨天（11月7日），北京土地市场成功出让3宗住宅用地，分别位于大兴、昌平和石景山区域，三宗地块出让金合计142亿元。透过这组数据，我们能够隐约看到中心城市和小城市各自的未来。

数据显示，截至到当日，年内北京土地出让金已经达到2374.5亿元，超过历史纪录。业内分析认为，叠加北京土地市场即将推出的土地，综合估算，全年土地收入有望达到3000亿规模。

今年通过卖地获得大笔土地出让金的城市还有 杭州、南京、重庆、上海、武汉、天津、广州、成都、苏州、郑州 等城市。

数据来源于中国指数研究院

这份数据告诉我们，中心城市每年通过卖地就可以轻轻松松获得千亿量级的财政收入。随随便便卖出一块地就能收获几十亿甚至上百亿的收入。

武汉在今年2月推出的一块综合用地，成交价高达99.2亿元，接近百亿。在热点城市，动辄几十个亿的地块已经见怪不怪。

来源于中国指数研究院

与之相对应的三四线城市，大多数一年的财政收入不足百亿。

数据来源于各城市统计局

上表是东中部地区省份中一般预算收入在100亿左右的城市（未列西北、东北地区三四线城市，是因为城市财政收入低于百亿，在这两个地区已是普遍现象）。

一个地区的财政收入主要由三部分组成：一般预算收入、基金收入（95%以上为土地出让金）、国企分红。小城市里，土地难卖且价格便宜，国企分红可以忽略不计，所以对这类城市来说，一般预算收入几乎就是财政收入。

这意味着，在卖地时代里， 杭州、武汉、南京、成都 等中心城市一块地的出让金就抵得上这些三四线城市一年的财政收入。

小城市还拿什么和中心城市比？拿什么去追赶？单靠国家财政拨款，是杯水车薪，全国这么多三四线城市需要照顾，那管得过来。

城市发展如逆水行舟。许多三四线城市发展停滞不前之时，中心城市将通过卖地获得的高收入，将城建搞得风生水起，城市产业发展、基础设施建设得以完善，有效提升了城市竞争力，人口不断涌入，继续带动经济增长，形成良性循环。

与之相反，三四线城市经济受困，基础设施薄弱，导致人口流失，形成恶性循环。

因此，在卖地时代里，大多数三四线城市尤其是西北、西南和东北地区人口大量流失的小城市，前景很不看好。

未来房地产税将出台，至于如何收，财政部部长前几日已经做了说明，房地产税将会作为地方性税收的一部分，将充分授权、分步推进。

从字里行间能够揣摩出政府的深意：未来房地产税征收区主要是大、中城市，对于一些人口流失、楼市库存过剩的城市，不会征也不能开征。

这就意味着，中心城市相较于三四线城市的财政又将多出一部分收入——房地产税。三四线城市，只能被中心城市越甩越远。人口继续往中心城市，以及中心城市组成的都市圈中涌进。

今年3月，在某新闻发布会上，人社部部长尹蔚民介绍，我国各地区人口抚养比出现了严重分化，高的省份人口抚养比10：1，即10人养1个老人，如广东地区；低的省份人口抚养比是1.2：1，如东北，负担是不一样的。

换一种更容易理解的说法就是，广东地区抚养比为10：1，意味着平均1个年轻人只需赡养0.1个老人，东北地区抚养比为1.2：1，也即平均1个年轻人需要赡养0.83个老年人，后者的压力是前者压力的8.3倍。

什么原因所致？人口流动。东北年轻人口大量流失，而广东沿海地区人口大量涌入，广东省几年前就超越了河南成为我国人口第一大省。

人口大规模流动，导致许多地区养老金入不敷出。目前我国有2/3的省市养老金当期不够发，需要财政拨款，所以国家开始统筹全国养老保险金。

几年后，全国进入房地产税时代， 经济落后地区人口流入发达地区，三四线城市人口流入中心城市以及中心城市组成的都市圈的速度，只会比以前更快、更狠，城市化会彻底沦为大城市化、大都市圈化。

世界上一些已经完成城市化进程的国家，早就用事实证明了这一点，例如东京，面积只有其国土面积的3.5%，却容纳了日本1/3的人口；大伦敦区，人口800万，占英国人口12%；大纽约都市区，人口1800万，占美国人口的6%；巴黎大都会区，1200万人口，占法兰西人口的19%。

我国人口多、面积大，不可能全都集中在首都圈里，未来会形成10~20个2000万人口以上的超级大城市和都市圈。

这就意味着，长远来看，不在高能量级周边（如廊坊、南通、嘉兴、东莞、惠州、中山、佛山等）又无可持续的内生性增长功能（如徐州、泉州等）的三四线城市，前景堪忧。

未来值得看好的，依然是那二三十个直辖市、计划单列市、省会城市。