洪灏：你看不到的楼市真相

1、消费趋势与经济现状

• 在疫情后，尤其是房地产市场下行后，许多外地人口和农民工返回家乡，这导致三四线城市的消费反而旺盛。由于这些城市的生活成本较低，消费活动更为活跃，尽管整体宏观经济数据表现冷淡。

• 一线城市的消费主力是白领和外企员工，他们的消费能力较强。如果他们的消费减少，会对整体经济数据产生显著影响。这说明经济的不同层次和人群对整体经济的贡献差异显著。
  
  

2、经济政策与通缩压力

• 经济运行遇到的阻力比预期大，上游行业的通缩条件持续两年，GDP平均指数显示通缩压力持续多个季度。这种通缩主要由于需求不足或供给过剩导致价格下行压力。

• 需求不足导致经济运行阻力大，CPI在零左右徘徊，去除季节性波动因素后，需求不足的压力更明显。这是出台增量政策的原因之一。
  
  

3、财政政策与市场影响

• 2023年1-8月，中国财政支出放缓，尤其是二季度后，经济数据表现不佳。下半年重要会议期间，相关政策陆续出台。

• 央行在七月建议不要购买国债，因国债收益率创历史新低。政策出台力度大，包括央行回购和财政政策，若集中重仓长期国债，风险较高。
  
  

4、房地产市场与地方财政

• 房地产泡沫破灭，二手房价格在部分城市下跌50%，成交量大幅减少。这种情况导致地方政府财政收入锐减，因房地产商无法交楼或卖地。

• 房地产市场的紧缩效应显著，货币政策降息速度慢，导致中国实际利率高，通缩压力明显。地方政府卖地收入减少，财政紧缩加剧。
  
  

5、黄金与资产配置

• 黄金应成为资产配置的一部分，尤其是中国家庭，因房地产占比过高。黄金作为有限供给的资产类别，有助于分散投资组合风险。

• 美债收益率上升，美元走强，黄金也走强，显示市场对经济通胀压力预期的改变。黄金作为避险资产，其价格上涨反映了对信用货币的质疑。
  
  

6、香港楼市与经济前景

• 香港楼市经历了显著的价格调整，尽管有反弹，但经济前景未见显著改善，利率环境仍高，支持楼市价格的因素有限。

• 香港的房地产市场信息不对称，买家对市场供应和价格波动了解有限。过度依赖卖地收入的财政政策可能导致被动局面。
  
  

Q：市场波动性较大，如何看待财政规划与经济痛点的解决？
A：市场不应过分关注具体的财政数字，而应关注明年的财政规划和更长远的经济痛点解决方案。解决这些问题后，再进行长期结构性改革，如提高民生福利、社会保障、退休制度和户口制度的改革。这些措施若能得到重视和讨论，并有计划地解决，市场将更健康。

Q：情绪与信心对市场的影响有何不同？
A：情绪是短期的波动，而信心则是对长期远景的期待。市场的短期波动往往与情绪有关，但信心的建立需要时间。投资者应关注长期的经济前景，而非短期情绪波动。

Q：房地产市场回暖需要哪些条件？
A：房地产市场的回暖需要就业情况的改善、公司收入增长预期的提升以及社会福利的改善等因素。这些条件有助于增强市场信心，而不仅仅是短期的情绪波动。

Q：黄金价格上涨的原因是什么？
A：黄金价格上涨是由于对信用货币的质疑、美元储备货币地位的质疑以及各国央行增持黄金等因素。此外，供应有限的资产类别，如加密货币和白银，也出现了价格上涨。

Q：如何在当前趋势中获利？
A：可以通过购买相关资产，如黄金ETF、黄金期货、实物金以及黄金矿业公司的股票等方式获利。黄金应成为资产配置的一部分，以分散投资风险。

Q：中国家庭的资产配置现状如何？
A：中国家庭的资产配置高度集中在房地产，约占70%以上，而股票市场的配置可能不到10%。这种高度集中的配置难以实现分散风险的效果。

Q：黄金在投资组合中的作用是什么？
A：黄金作为供给有限的资产类别，应该在每个人的投资组合中占有一席之地。它有助于化解投资组合中的风险，而不仅仅是作为投机性资产。

Q：美元与黄金价格的关系如何？
A：通常情况下，美元走强时黄金价格会下跌，但当前美元与黄金同时走强。这是由于市场对经济通胀压力预期的改变。

Q：美国的财政赤字会如何影响市场？
A：无论哪个总统上台，美国的财政赤字都将扩大，目前已达到6%左右，可能会进一步升至7%或更高。在如此高的财政赤字下，美国需要重新融资数万亿美元的国债，这将对市场产生影响。如果以5%的利息发行国债，每年的利息成本将非常高，市场对所谓的信用货币的信任度正在下降。

Q：美元升值的原因是什么？
A：美元升值的原因是美债收益率的上升，以及其他货币的贬值。例如，人民币在走强后又迅速贬值至7.1415左右。其他国家也在进行竞争性贬值，相较之下，美元仍被视为相对较好的货币。

Q：日本的经济和日元贬值对市场有何影响？
A：日本政府面临政治僵局，无法组成一个有决策能力的政府，这影响了市场对日元前景的信心。日本央行可能会考虑加息以对抗通胀，但这会对日本国债和股市造成冲击。日元贬值对日本出口有利，但通过汇率贬值将日本家庭的福利转移到了海外消费者，这对本国人民并无太大好处。

Q：香港楼市的现状及未来走势如何？
A：香港楼市面临高利率环境和经济状况未改善的挑战，支持楼市价格的因素有限。尽管楼市曾有反弹，但整体仍处于下行趋势，价格已从高点下跌约30%。在经济前景未发生显著变化的情况下，楼市高估值难以支撑。即便房价涨跌5%，对大多数人的购房决策影响不大，市场已到达明显的拐点。楼市的繁荣可能导致炒房热潮，对香港经济的长远发展并非好消息。

Q：如果香港房价下跌50%，会对经济产生什么影响？
A：虽然没有人希望房价下跌50%，但如果真的发生这种情况，可能会释放香港经济的活力，而不是导致倒退。一个经济体的发展不能建立在投机基础上，而应依赖实业发展。如果房价下跌，可能对香港未来的发展前景更有利。

Q：香港的财政赤字和储备情况如何？
A：香港目前的财政赤字以每年2000亿美元的速度增长，储备从6000亿美元减少到4000亿美元。虽然储备仍然充足，但这种快速消耗的速度令人担忧。

Q：香港政府的财政收入主要依赖什么？
A：香港政府的财政收入主要依赖卖地收入。过度依赖这种收入来源可能导致财政被动，尤其是在房地产市场波动的情况下。

Q：香港房地产市场的信息透明度如何？
A：香港房地产市场信息不对称，买家对供应情况和价格波动缺乏清晰了解。这种情况下，盲目投资房地产容易导致错误。

Q：香港房价在全球范围内的地位如何？
A：香港房价虽然有所下降，但仍然是全球最贵城市之一，目前排名第四。在全球最贵的十个城市中，有六到七个在中国，包括香港。这反映出一个尚未达到中等收入水平国家的房价异常高昂。

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