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高层重视什么，出什么文件，民间就会有人造什么谣。
城中村改造成为最近的热点，针对城中村改造的谣言，又满天飞了。
绝大多数读者已经了解到，城中村改造不是第二次棚改。
而大多数的误解存在于，在城中村改造与城市更新这两个截然不同的概念之间，发生了混淆。
但实质上，跟城市更新比起来，城中村改造与棚改的相似度更高一些。
棚改，是亏损的土地一级开发，
是土地一级开发中的一种极特殊类型。
城中村改造，是针对城中村地带的土地一级开发，没有为什么，历史上就是这样自然形成的。
“棚户区”这个词，历史上是用来针对城市内国有土地上棚户来说的；而“城中村”这个词，历史上主要是用来针对城市中集体土地来说的。这是二者的客观差异。
同时，棚改的亏损性，也是造成购买棚改服务项下财政支出责任被定性为新增隐性债务的根源原因，也是棚改购买服务贷款被叫停的原因，同时也是本轮城中村改造不可能再按棚改模式操作的原因。
简单的说，棚改违规了，这是本轮再搞城中村改造不可能再按照历史上的棚改模式实施的唯一原因。
本轮城中村改造，必须采取比棚改更先进的合规模式，这是城中村改造与棚改差异的唯一原因。
如果说城中村改造与棚改这两个概念，还可以放在一起，比较一下异同的话，那么，城中村改造与城市更新这两个概念，则根本没法一起讨论：
城中村改造与城市更新，根本没有任何交集。
尽管从字面意思上来看，改造了城中村之后，城市肯定会看起来更加崭新一些，但是基建融资领域的专业词汇，几乎从来就不是按照字面意思来解读的，更不能依赖百度百科，——城中村改造与城市更新相比起来，没有任何共同点。
城中村改造项目地点一般在城乡结合部，农地多，涉及农民多；
涉及到征用农地，涉及到农地管理以及成片开发的概念，是个以自然资源领域为主的业务。
城市更新中，老旧改造城市更新，涉及到的主要是市政建设的领域；一二联动城市更新，涉及到的主要是土地出让的领域。
城市更新项目地点在城市范围内，一般都是国有建设用地，主要涉及城市居民。
在现行政策体系下，城市更新不能进行土地一级开发，不能使用土地出让收入；而城中村改造的唯一方向是，必须包含土地一级开发，必须使用土地出让收入。
一二联动城市更新需要特批的政策区域，城中村改造不需要特批的政策区域。
城中村改造与城市更新的政策结构，不存在任何相同点或交集。混淆城中村改造与城市更新的基本概念，会带来实操中的一系列错误判断和违规行为。
一般来说，在选址阶段，如果遇到范围较大、距离较远的片区开发项目，我们都建议该项目，把其中位置较近的城乡结合部，作为项目的启动区域，来先期启动。
混淆城中村改造与城市更新的副作用之一，是幻想除了进行土地一级开发拆建以外的所谓市场化改造模式。
任何市场化收益，都不可能覆盖城中村改造所需的基础设施建设投入，我们在实践中考察的所有所谓市场化收入项目，都暗含一个固定回报兜底承诺，都是违规举债项目。
本轮城中村改造政策，不可能再走过去的“虚构市场化收入+兜底承诺”的隐性债务老路了。
混淆城中村改造与城市更新，造成的另一个误导倾向，是误以为社会资本能够主导城中村改造。
所有城中村改造的核心内容，都是土地一级开发，而土地一级开发的储备和交易这两个环节，是4号文明文禁止委托给任何社会资本的独占性职能。城中村改造，只能由地方政府主导，不要幻想社会资本主导，也不可能存在地方政府与社会资本混合主导的情形。
城中村改造资金的来源，理论上并不禁止使用财政资金，理论导向上不应当是专项债资金，但在实操中很容易规避。
但是，使用财政资金，或者，使用财政举债资金，不是实施城中村改造的初衷。
这也是近几年来我们咨询机构最容易犯的错误之一，就是总惦记市长兜里的钱，市长请你来是想让你出主意怎么筹钱给他做基础设施建设，不是让你出主意帮市长研究怎么花市长的钱。
混淆城中村改造与城市更新的误区，进一步造成严重低估了城中村改造的未来规模。
城中村改造的唯一主要收入来源，是土地收入。
要想更充分地发挥市场在资源配置中的决定性作用，短期来看唯一的方向是利用土地收入，其它财政收入和其它市场化收入，都微乎其微，从计算的角度来说，可以视为没有。
在超大特大城市中推进城中村改造，是因为超大特大城市中的土地和房产价值较高，更有利于高效综合利用土地资源，城中村改造更容易实现收益平衡，更有利于吸引社会资本的参与。
在片区开发的选址工作中，我们一直强调，地理位置不是越热越好，房价地价火爆的地方，拆迁成本也高。片区开发的最佳选址位置，是潜力大的区域。
当然，地块的潜力大小，是因时而变的，一般的规律是，十个平方公里的生地毛地，随着配套成熟、环境改善，地价越来越高，同时也是越拆越贵，这里面有一个时序测算计划的问题。
对于三四五线城市，也是相同的理念，超大特大城市固然有其地价高的先天优势，但也有成本高的先天劣势。中小城市，只要找到适宜的产业，配合潜力大的片区开发城中村改造，也可以实现后发先至。
与棚改不同的是，“城中村”并没有官宣的范围，随着城市范围的扩大，必然会有新的村庄被城市扩大的触角所包围的“新城中村现象”的出现。
因此，城市面积的动态扩大，将促使产生新的“城中村”、“城边村”，从而产生新的城中村改造项目。城中村改造的规模，不能静态固化地测算。
随着超特大城市对中型城市的“
人才虹吸
”，中小型城市也会对周边更小城市和农村人才产生虹吸效应，将更多的人才聚集到城市中去，推动产生更多的投资和GDP。
因此，对于城中村改造规模的测算，不能局限于目前的静止状态，更不能局限于现状下被动迁人口和还建面积的测算，而应当放在全国发展命运的大局下来思考。
2018年前后，七公片区开发公众号即开始着手进行了人力资源引致投资和GDP的研究，最粗略地匡算，如果能吸引劳动力3个亿，买房、就读、就业，每人支付100万的话，那么，新增的就是300万亿。
这不是建几处几千亿回迁房的小芝麻问题，这是决定几百万亿的国家民族兴亡的课题。
在全国范围内，城中村改造政策已实施了将近20年，其形式从土地储备贷款、城中村改造贷款、新农村建设贷款、新城镇建设贷款，到PPP、专项债模式，再到现在的片区开发，经历了近十次变型。在2018年以后严禁新增隐性债务的大背景下，再提城中村改造，突出的新特点只有一条：就是合规性。
在大额城中村改造项目中，只有包含土地一级开发和对应产业导入的片区开发是目前唯一健康安全模式，其深层原因在于：片区开发模式通过土地一级开发实现高收益性，避免了地方的刚性支出责任；通过产业导入绩效考核，避免了滞后的财政支出责任，从而建立了片区开发的两大合规性支柱，保证了城中村改造的积极稳步推进。
市场化收益仅能获得市场平均利润，按照马克思基本经济理论，如果某一行业利润超出平均利润水平，其他行业的投资就会加入竞争，将超额利润挤回平均水平。市场化收益的可怜利润，是无论如何也拿不出几十个亿来覆盖基建投资的。
凡是在公益性项目实施方案中提及“市场经营收入+财政收入”的二元化收入结构，或者以市场化收入为主的，在现实中都是无法操作的，我们接触到的几十个这样的项目，无一例不是额外隐藏了一个固定回报承诺条款的。
1.房票安置的实质是承兑汇票
我们实践考察了多个地市的房票安置方式，发现在被拆迁人以房票向开发商购买现房时，地方拆迁主管部门存在不立即向开发商支付购房费用的情况，据我们考察发现，这也是大多数地方采取房票安置政策的初衷：即通过对开发商占款，实现资金占用效果。
即，房票的签发，相当于是签发了一张承兑汇票，被拆迁人可以凭此向开发商要求换取现房，然后再由开发商向地方申请兑付，被拆迁人也可以在一年后转回原先的货币补偿方式。
虽然现实中也可能存在地方当时即向开发商支付的情形，但会导致房票安置方式失去实施意义，想去库存可以采取货币化转团购现房的方式；采取房票安置，由于承担了到期付款责任，在档案管理等诸多方面都必然会增加管理压力和成本。我们在考察中的所有案例，都是地方政府拖欠开发商建房款的情形。
2. 延期付款属于违规举债
如果当地采取了我们在上一节猜测的延期向开发商付款的做法，就属于违规举债了。
在实施拆迁补偿的工作中，无论是欠付被拆迁人拆迁补偿款的行为，还是在房屋交付之后欠付安置用房开发建设款的行为，都是新增隐性债务的违规举债行为。
3. 延期付款违反土地法规
如果当地采取了我们在第二节猜测的延期向开发商付款的做法，同样也违反土地管理的相关规定。
自然资源主管部门早就有“供应土地应当符合(一)土地权利清晰；(二)安置补偿落实到位”等相关要求，通过开具房票实现汇票的金融功能，显然不符合主管部门的上述规定。
这跟地方向开发商借款支付拆迁补偿款，待土地出让后偿还的“二级补一级”违规形式，并没有什么本质的不同。
如果当地主管部门打算通过房票安置的方式，通过开发商垫款途径，实现对拆迁补偿款的一定时间的占用，则不仅属于违规举债行为，而且违反土地管理的相关规定。宣称采取房票制度，它所起到的作用，只能是给监管部门举旗报信：来你快看哦，我要违规举债了噢。
做地政策，一般是指通过委托企业投资土地的征拆建设，使其由“毛地”变成“净地”，由“生地”变成“熟地”，并取得相应收入的过程。由于财综4号文规定，土地储备工作不得委托给土地储备以外的机构承担，因此，做地政策不可能包含土地储备工作内容。做地和土地储备，是工作内容完全不同的两类业务。
做地政策的实质，绕不开“二级补一级”违规，很多咨询机构、自媒体对于“二级补一级”得意洋洋朗朗上口，却不知道其实质上是不打自招的著名违规模式。
这是因为，“二级补一级”，就是以书面的形式规定，以土地出让收入为来源支付、偿还、补偿一级开发中的社会资本投资的做法，相当于是明确说明了，土地整理完成时，地方政府没有支付相应款项，待土地出让获得收入后，用来支付土地一级开发费用，从而坐实了延后支付款项的违规举债行为。
我们通常所说的“二级补一级”，是指在一级开发环节由社会资本投资人进行投资(或者提供征拆服务)，待土地出让进入二级开发环节后，用土地出让收入支付土地一级开发成本的做法。
与一二级联动、土地收入分成、毛地摘牌、勾地等做法相类似，“二级补一级”是违反违规举债相关规定的行为，也是违反土地管理法规的行为。
【反证法】2016年财综4号文禁止土储中心以外的任何机构从事土地储备工作，也
在全国范围内叫停了包括土地储备中心为主体在内的土地储备贷款，——土储中心不能申请的，难道平台公司、社会资本就可以申请了么？我们的监管部门有那么好糊弄么？
财政管理采取收支两条线制度，不能将某个特定财政收入与某项付款责任做一一对应的挂钩。我们通常讲的“以收定支”，指的是总量的平衡
，可不是将收支挂钩的意思。
某些观点指出，
“二级补一级”
违反土地管理法规
，我们在这里将有关土地出让需具备条件的法规原文提供如下：
(一)土地权利清晰；(二)安置补偿落实到位；(三)没有法律经济纠纷；(四)地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；(五)具备动工开发所必需的其他基本条件。
总体上来说，土地管理部门基本上认为上文是明确禁止毛地摘牌的文件依据。
更重要的是，“二级补一级”是新增隐性债务的违规举债行为。
地方在向社会资本购买征拆服务和采购前期开发工程的工作，应当在土地收储前完成，以便于满足土地出让条件，然后安排土地出让。
把向社会资本支付费用的时点安排在出让土地获取土地收入(可能是土地出让之后半年)之后，显然是与拖欠工程款的做法是如出一辙的。
2002年5月9日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号令)，自2002年7月1日起施行。11号令全面确立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。2007年9月28日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(中华人民共和国国土资源部令第39号)，自2007年11月1日起施行。其他规划用途的土地，经批准可以采取划拨方式取得土地使用权，不过，划拨土地的价值较低，在政信领域中考虑收入的时候，实际上可以忽略不计。一般只有商住土地具有收入意义，必须经招拍挂环节。
一二级联动，违反关于经营性用地必须经过招拍挂环节的规定，也违反2012年5月22日国土资源部53号令《闲置土地处置办法》的
供应土地应当
“土地权利清晰、安置补偿落实到位”的相关要求。
一二级联动的核心罪恶，是将应当通过价高者得竞争方式确定的市场价格，以低价格直接交给一级开发商，从而将本应由地方政府获取并用于基础设施建设的土地收益，让渡给了一级开发商。
