外地的多军来到深圳投资，往往对深圳的房价分布一头雾水；投资无从下手，最终按照其外地的投资经验选筹却发现涨幅跟不上大势；到底问题出在哪里？什么原因决定了深圳的价格分布？什么样式房子有潜力？什么样的房子不能碰呢？
今天给大家分享深圳投资的底层知识，在此基础上，结合经济学的基本原理（价格由供需关系决定），再来观察深圳楼市，便会豁然开朗，能够快速的发现潜力区块，避免错误的投资决策；
好了，咱们开门见山，深圳投资最重要的特点就是：
多中心的城市发展格局
；
多中心发展模式大家可能多多少少有听说过；
但放眼全球主要大城市的发展，大多以中心辐射式为主（北京、上海、广州、重庆都基本遵循这个规律），采取多中心发展的城市十分罕见；
究其原因，是大城市的诞生及发展往往是历史的自然选择，辽阔的平原自然更有优势成长为一个区域的中心，同时辐射式的发展也同样是城市扩张的自然规律；
绝大部分人生活在中心辐射型的城市，对于地段认知根深蒂固在大家的思维深处，虽知多中心，却很难用多中心的角度去看待城市的发展；
然而众所周知，深圳成为一个大城市不是历史的自然选择，而是伟大的“改革开放总设计师”邓小平爷爷的政治指令；
而海滨地区，除了少数能形成冲积平原，大部分都地势险峻，深圳就是其中之一（因此深圳这么几千年来一直都是个小渔村，就算临近香港）；
(深圳卫星图)
通过卫星图可以看到，深圳被一座座大山分隔开，只有罗湖、福田、南山及宝安的部分地域能连成一片狭长的区域；
且这一片区域里，有100平方公里是30年内填海填出来的，这几乎等于南山所有可建设用地的面积；
而中国的城市化进程还远远没有结束，越来越多的人将涌入大城市；
深圳，一个可建设面积大约只有北京十五分之一的城市，要持续保持超一线城市的竞争力，靠填海难以为继；
被大山阻隔的区域，如：
宝安、光明、龙华、龙岗、坪山，不得不成为城市未来的发展重心；
所以，多中心是深圳的必然选择；
(深圳填海区域对比)
多中心意味着每个中心都有自己的产业及配套，当地的居民可以在本区域内满足大部分需求，特别是就业需求；
否则，每天早晚高峰大规模的人口迁徙，会让城市的交通难以负荷，也必然限制城市的进一步发展；
所以，每一块独立的区域都有应该设立一个城市副中心，而每一个副中心的发展都会带来相邻地段价值的飞速提升（龙华的发展就是一个鲜活的例子，龙华从12年新区挂牌开始，众多利好纷纷规划落地，导致连续拍出6个地王，房价5年内有接近4倍的涨幅）；
同时，由于深圳是一个移民城市，基本没有本地土著，人口增速很快，年龄结构也相当年轻（一半的户籍人口在35岁以下），所以地段认同相对较小，人口往副中心迁移因此也没有太多阻碍，可以快速建立新的地段价值体系；
当然，如果各中心完全自给自足就是逆城市化发展了，所以各区的地位不可能完全拉平，各区之间还是会共享人口聚集的红利，南山福田的城市地位不可能被动摇；
所以才有了主中心和副中心的区分；
根据以上分析，再来看看深圳政府2020年的规划，就很容易明白政府的初衷了；
如图，深圳设立的8个城市中心（由于规划较老，大空港中心没有具体标出），每一块被山隔开的区域都有一个副中心，而主中心会向副中心辐射，副中心向周围辐射；
那多中心这对于房产投资意味着什么呢？
板块价值判断与其他城市有什么区别呢？
总计下来，主要是以下两点：
比如：
沙井的价值在于它是大空港新城的核心居住区，且离南山的通勤距离在可接受范围内；
且大空港的未来有可能出现供小于需的情况，且由于南山购买力强，且房价较贵，所以会有部分需求外溢；
而龙岗中心的价值在于其本身就是城市副中心，但距离罗湖的通勤距离相等较远；
再加上龙岗供大于需，罗湖购买力不足，外溢较少；
所以沙井的价值大于龙岗；
再比如：
光明与南山之间的石岩片区，虽然看起来距离南山更近，但由于没有产业支撑板块内的需求，且到南山的交通很不便利，所以属于爹不亲娘不爱，潜力远不如更远的光明；
通
过上面的例子可以看到，除了判断各中心的地段位置，还有三点需要注意：
一、不同的副中心根据相邻的区域的不同会有不同的产业倾向；
如：
龙华中心以金融产业为主，大空港和光明以科技产业为主；
产业的不同会导致生产力的不同，从而导致购买力的不同；
特别是制造业为主的区块，就算产值不小，但常驻人口多半是工人，工资低且落户也有问题，完全没有购房需求；
二、由于副中心大多数在快速建设中，规划还没有完全落地，人口还在急剧流动中，所以在
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年甚至更长时间内会出现供需不平衡的情况；
比如：
产业大规模开始建设，但住宅用地规划较少；
找到了类似这样未来会供小于需的情况，也就找到了投资洼地；
三、需要考虑相邻区域的价格、供需、购买力等因素，判断是否有需求外溢带来价值加成；
比如：
南山的需求就长期带动了宝安的房价；
所以，基于这三个原因，各个中心潜力有较大差距，不能一概而论；
最后，大家估计想听分析后的最终结论，根据我自己对深圳各个区域的长期实地考察，按照目前的价格情况（一定要注意这个假设），各中心5年内的投资潜力排名如下（注：
各区域潜力并不完全等同于楼盘的潜力）：
光明中心 > 大空港中心 > 前海中心 > 龙华中心 > 福田-罗湖中心 >
