2017上半年总结展望｜二季度成为“滑落”拐点，下半年销售增速仍将下降

房地产开发投资额累计增速创近两年新高，但5月环比首降

2017年上半年，房地产开发投资额超预期增长，其增速在2015年降至1%的“冰点”后，在2016年逐步回升 ，2017年上半年增速持续冲高，前4月累计增长9.3%，创近两年新高。

5月份，房地产开发投资额累计增速较前值下降0.4个百分点，今年首次下降，但仍比去年7.2%的最高增速高出1.6个百分点，整体投资热情并未出现减退。另一方面，单月开发投资额也保持在近一年月均水平上，环比上涨17%。

若从区域来看， 东北区域房地产投资增速为负 ，且降幅扩大，与房企拿地不积极、库存较高不无关系，而中部地区增速仍然保持在16%以上，一定程度上得益于中部三四线城市土地市场的火热。

整体来看， 上半年房地产开发投资额大幅增长主要基于两个方面：一是 商品房销售持续火热使企业资金充足，而土地和可售存货严重不足 ，亟需补充库存，使新开工面积增速和土地购置等指标持续趋好，并带动全国房地产开发投资增速持续上涨。 第二，因为房地产销售持续向好 ，特别是三、四线城市在“去库存”政策的作用下，销售增速明显加快。

销售增速持续下滑，一、二线“偃息旗鼓”，三四线“热火朝天”

2017年1-5月份，商品房销售面积54820万平方米，同比增长14.3%，增速比1-4月份回落1.4个百分点。 商品房销售额43632亿元，增长18.6%，增速回落1.5个百分点。纵向来看，全国商品房面积、金额双双较2017年年初下降7.4和10.8个百分点，较去年最高点下降22.2和37.3个百分点。

销售增速的持续下滑，主要是紧缩政策调控的结果， 一方面是各地存货减少叠加严格“限价”导致新增供应锐减，成为制约销售量增长的关键因素；另一方面一、二线“限购、限贷、限售”政策频频加码，热点三四线城市也纷纷由“刺激”转为“紧缩”，投资需求受到抑制，商品房成交规模也随之持续降低。

实际上，整体销售情况在一季度和二季度仍有天壤之别。一季度增速虽下滑，市场热度仍惯性保持，销售量绝对值仍维持在近一年以上。从前3月商品房销售面积、金额同比分别增长15%和24%也可见一斑；到了二季度政策效果叠加逐渐在需求端显现，累计同比增速加速下滑趋势已成，单月销售面积、金额的绝对量也回落至近一年月平均水平之下，并始终处于下滑通道之中，二季度也俨然形成商品房销售的“拐点”。

二季度销售增速加速下滑与三四线城市销售回落不无关系 。去年四季度以来，一、二线热点城市受制于严厉调控政策，投资需求和资金大量“外溢”，三四线城市接棒成为新的销售增长点。譬如从商品房销售区域分布看，政策普遍更为严厉的东部地区销售面积增速最低，不到10%，而东北、西部、中部销售增速均在15%以上。但这些地区销售增速已经开始回落，接下来继续回落为大概率事件。

企业补库存与规模扩张需要，新开工面积与土地购置保持高位徘徊

去年以来的销售火热态势在当前热点城市仍惯性维持，同时需求和资金也在往三四线和部分非限购二线城市大量持续外溢，开发企业普遍存货消耗过快，补库存成为当前多数房企的首要目标。 尤其是在当前市场普遍“量跌价仍涨”，未来房价看涨预期不变的情况下，也是维持“高周转”以实现规模扩张的绝佳窗口期，企业加快开工意愿强烈，新开工面积绝对量保持相对高位。

强烈的补库存与规模扩张需要，必然要求企业在土地市场更加激进，去年以来的土地热潮在2017年有过之而无不及。土地购置面积同比增速在今年年初由负转正之后，增幅继续提高也足以说明，1-5月企业土地购置面积同比增速为5.3%，土地成交价款累计同比增长32.3%，两者增速的巨大缺口也说明在 企业土地获取激烈争夺下，带来的土地价格飙升。

各类物业待售面积持续减少，住宅库存较最高点下降22%

截止到5月末，商品房待售面积66018万平方米，比4月末减少1452万平方米。其中，住宅待售面积减少1307万平方米，办公楼待售面积减少51万平方米，商业营业用房待售面积减少88万平方米，待售面积延续2016年以来的下滑趋势。尽管政策调控导致销售增速下滑，但由于多数城市供应不济，导致库存量仍处在下降通道。

此外， 各类物业类型库存均在下降，其中住宅库存下降最快 ，较2016年1-2月最高峰减少22%，考虑到后续成交仍有回落风险，库存下降的速度将继续放缓。商、办库存延续下滑趋势，但基于存量基数大且销售困难，未来多渠道去库存的道路依旧漫长。