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导读：近日，北京一小区原物业公司因被业主解聘，组织70多名保安“反攻”业主的新闻，引起轩然大波。业委会有权决定对物业公司的选聘及解聘，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。本期法信梳理相关法条、案例和观点，就该新闻涉及的选聘和解聘物业服务企业的法律问题作解析，供读者参考。
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A2.I686 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人
A2.K1649 业主大会按照法定程序作出解聘物业服务企业的决定
1.《中华人民共和国物权法》
第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
2.《最高人民法院》
第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。
第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
3.《物业管理条例》(2007修订)
第十一条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第三十九条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
4.《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》
7、业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼，以其主要负责人(主任或副主任)作为代表人：
(1)物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；
(2)业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；
(3)物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的；
(4)其它损害全体业主公共权益的情形。
业主委员会的成立应当符合法定程序。没有成立业主委员会的，由全体业主行使提起诉讼的权利。
1.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定——万震宇诉新天地华庭业主委员会、谢斌全、谭文义、王群勇业主撤销权纠纷案
本案要旨：选聘小区物业服务企业或者其他管理人属于业主享有的对物业共有和共同管理的权利，应由业主共同决定。业主委员会未经业主大会投票而作出的选聘决定，违反了物权法的规定，业主有权行使撤销权，请求人民法院予以撤销。
案号：（2010）东一法民一初字第2308号
审理法院：广东省东莞市第一人民法院
来源：《人民司法·案例》2011年第2期
2. 法院在平衡业主利益的基础上，可以政府对小区业主真实意思的征询意见结果等情况确定物业服务合同的效力——嘉定区真建六街坊业主委员会诉上海嘉盛物业管理有限公司物业服务合同纠纷案
本案要旨：原告业委会与被告物业管理公司在物业服务合同到期后未续签合同，但被告仍然提供物业服务且原告未提出异议。现原告请求以业主大会表决结果为依据解除物业服务合同，被告提出异议。法院在平衡业主利益的基础上，委托政府对小区业主真实意思进行意见征询，以征询结果等情况确定原告主张解除物业服务合同依法成立，并作出判决，得到二审法院支持。
案号：(2014)沪二中民二(民)终字第222号
审理法院：上海市第二中级人民法院
来源：《人民法院案例选》2015年第1辑（总第91辑）
业主委员会有权解除物业服务合同
当业主大会按照《物权法》第76条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，在适用时需要注意以下几个问题：
（1）只有业主委员会可以请求解除物业服务合同，业主个人并不享有该种权利（未设立业主委员会的，可以由全体业主共同请求解除）。尽管有的境外立法例规定在管理服务人有不正当行为或其他不适合执行职务的情况时，各业主可以请求法院将其解任，但是我国《物权法》明文规定解聘物业服务企业（或者其他管理人）由业主共同决定，因此业主个人不享有解除物业服务合同的权利。
（2）业主委员会解除物业服务合同的请求必须以业主大会的决定为依据，业主委员会无权自行作出该种决议，业主委员会的负责人更无权自行作出该种决定。
（3）业主大会解聘物业服务企业的决定不是任意的，而是必须依照《物权法》第76条规定的程序作出，即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并且该种规定是法律的强制性规定，业主大会议事规则不得变更或者排除适用。至于业主大会会议的形式，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
（4）该款规定仅适用于普通物业服务合同，而不适用于前期物业服务合同。根据《物业管理条例》第26条规定，前期物业服务合同期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止，而无需业主委员会再行解除。
业主委员会请求解除物业服务合同时，可能有的业主欠交物业费，此时，物业服务企业有可能在诉讼中提出支付欠交物业费的反诉请求。这就涉及反诉中的被告主体资格问题，本条司法解释对此没有作出规定。
（摘自《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2009年出版）
